---
title: "Ceny mieszkań w Lesznowoli: 10 444 zł/m², a gmina o 41 tysiącach mieszkańców podpisuje więcej aktów niż dwa razy większe Piaseczno [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Lesznowoli z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lesznowola"
published: "2026-10-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Piasecznie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-10-05"
  deeds: 2449
---

# Ceny mieszkań w Lesznowoli: 10 444 zł za metr, a gmina o 41 tysiącach mieszkańców podpisuje więcej aktów niż dwa razy większe Piaseczno. Policzyliśmy 2449 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Lesznowoli to 10 444 zł i 47 miejsce wśród 888 polskich gmin. Gmina wiejska o 41 tysiącach mieszkańców podpisała od lipca 2024 roku 2449 aktów, więcej niż Piaseczno z 98 tysiącami, a 79 procent z nich to pierwsza sprzedaż. Mediana całego rynku urosła przez rok o 20,0 procent, ale rynek wtórny tylko o 6,5.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Piasecznie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-10-05
- Liczba aktów notarialnych: 2449
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lesznowola — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Lesznowola zajmuje **47 miejsce wśród 888 polskich gmin** w rankingu według stanu z 6 listopada 2026 z medianą **10 444 zł/m²**, czyli o 74 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 41 459 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 21 km drogą, czyli około 28 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **2449 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku i to jest pierwsza rzecz, która w tym wpisie zwraca uwagę. **Lesznowola jest gminą wiejską i ma 41 tysięcy mieszkańców, a podpisała w tym czasie więcej aktów na mieszkania niż Piaseczno, które ma ich 98 tysięcy i jest największą gminą obwarzanka.**

Powód widać w drugiej liczbie. **1941 z 2449 aktów, czyli 79 procent, to pierwsza sprzedaż.** Lesznowola nie handluje swoim zasobem mieszkaniowym, tylko go dopiero buduje.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Lesznowola, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w Mysiadle, Nowej Iwicznej i Zamieniu przy granicy Warszawy.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-lesznowola/lesznowola-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Piasecznie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 5 października 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 11 aktów** o medianie 2368 zł/m² i typowej cenie 265 000 zł przy 112 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2449 aktów**. Mediana to **10 444 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8415 do 11 977 zł/m², a typowy lokal ma **63 m² i kosztuje 646 380 zł**.

## Cztery na pięć transakcji to pierwsza sprzedaż

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 9979 | 1941 | 614 356 zł | 63 m² |
| Wtórny | 12 190 | 499 | 778 000 zł | 67 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9849 | 9 | 584 000 zł | 69 m² |

**Rynek wtórny jest w Lesznowoli o 2211 zł na metrze droższy od pierwotnego, czyli o 22 procent**, i tym razem nie tłumaczy tego metraż: obie strony rynku obracają lokalami o niemal identycznej wielkości, 63 i 67 m².

Wyjaśnienie leży w tym, gdzie stoją jedne i drugie. Pierwsza sprzedaż to tu głównie kolejne etapy dużych osiedli w Mysiadle, Nowej Iwicznej i Zamieniu, sprzedawane w cenie wynikającej z terminarza inwestycji. Odsprzedaż dotyczy lokali w budynkach już oddanych, często bliżej granicy Warszawy, i to na nich rynek wycenia lokalizację.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 12 190 zł, a nie 10 444 zł**. Mediana gminy leży 1746 zł poniżej rynku wtórnego, bo cztery na pięć aktów to pierwsza sprzedaż.

## Adresy: trzy ulice dają prawie jedną piątą rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Tukanów 8 | 14 333 | 65 | 64 | 47 m² |
| Tukanów 6 | 13 994 | 65 | 63 | 49 m² |
| Jedności 32 | 10 680 | 35 | 32 | 52 m² |
| Anyżkowa 12 | 12 328 | 35 | 34 | 37 m² |
| Mariana Rejewskiego 3, 3A | 11 426 | 34 | 32 | 74 m² |
| Jedności 32A | 10 666 | 30 | 30 | 62 m² |
| Anyżkowa 10 | 12 172 | 29 | 25 | 40 m² |
| Jerzego Różyckiego 4 | 10 848 | 28 | 27 | 65 m² |
| Anyżkowa 8 | 12 096 | 27 | 27 | 55 m² |
| Herbaciana 6 | 11 281 | 27 | 25 | 48 m² |
| Nowa 17AB | 11 773 | 25 | 24 | 45 m² |
| Herbaciana 8 | 11 446 | 24 | 23 | 51 m² |
| Mariana Rejewskiego 1 | 11 486 | 24 | 23 | 56 m² |
| Herbaciana 2 | 11 462 | 24 | 22 | 48 m² |
| Nowa 17AC | 11 549 | 23 | 23 | 37 m² |
| Herbaciana 4 | 11 351 | 23 | 23 | 48 m² |
| Herbaciana 10 | 11 354 | 22 | 22 | 51 m² |
| Czekoladowa 32 | 11 517 | 22 | 22 | 48 m² |
| Czekoladowa 36 | 11 207 | 21 | 21 | 48 m² |
| Czekoladowa 28 | 11 307 | 21 | 21 | 48 m² |
| Czekoladowa 24 | 11 126 | 20 | 20 | 48 m² |

Tabela pokazuje adresy z co najmniej dwudziestoma aktami. Licząc po ulicach, **trzy dają razem 430 aktów, czyli 18 procent całego rynku gminy**: Czekoladowa 161 aktów pod trzynastoma numerami, Tukanów 149 pod czterema i Herbaciana 120 pod pięcioma.

**Pięć klatek przy Herbacianej dzieli zaledwie 181 zł na metrze**, od 11 281 do 11 462 zł. Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. Dwa adresy przy Tukanów są z kolei najdroższe w tabeli, około 14 000 zł/m².

Dwadzieścia jeden adresów z tabeli to razem **624 akty, czyli 25 procent rynku**, i wszystkie są niemal w całości pierwszymi sprzedażami: 603 z 624 aktów.

Rozpiętość między adresami wynosi **3667 zł na metrze**, od 10 666 zł przy Jedności 32A do 14 333 zł przy Tukanów 8, i w dużej mierze idzie w parze z metrażem: najtańszy adres sprzedaje lokale 62-metrowe, najdroższy 47-metrowe.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 13 021 | 56 | 37 |
| 35 do 50 m² | 11 902 | 519 | 425 |
| 50 do 65 m² | 10 290 | 711 | 583 |
| ponad 65 m² | 9362 | 1163 | 896 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bardzo mocno. **Od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 3659 zł na metrze**, czyli o 28 procent, a największy pojedynczy skok jest przy przejściu z przedziału 35 do 50 m² do 50 do 65 m², gdzie ubywa 1612 zł.

Rozkład pokazuje, co się w tej gminie buduje: **1163 z 2449 aktów, czyli niemal połowa, to lokale powyżej 65 m²**, a kawalerek jest 56.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 11 625 | 591 | 45 m² |
| 3 | 10 544 | 920 | 58 m² |
| 4 | 9321 | 459 | 81 m² |
| 5 | 9023 | 280 | 109 m² |
| 6 | 8151 | 91 | 129 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od dwóch izb do sześciu mediana traci 3474 zł na metrze**, czyli 30 procent, monotonicznie.

Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo w rejestrze Lesznowoli jest on wewnętrznie sprzeczny: **74 akty opisane jako jednoizbowe mają typową powierzchnię 55 m² i medianę 6617 zł/m²**, czyli metraż trzyizbowego mieszkania przy cenie o 37 procent niższej od gminnej. Jest to błąd zapisu w źródle, a nie klasa lokali, i wliczenie go do tabeli zniekształciłoby ją w jedynym miejscu, w którym czytelnik szuka kawalerek.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6342 | 604 |
| 2022 | 6664 | 842 |
| 2023 | 6880 | 938 |
| 2024 | 9032 | 917 |
| 2025 | 10 290 | 1173 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 5 października, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **1001 aktów przy medianie 10 939 zł**, najwyższej ze wszystkich lat.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 62 procent**, czyli o 3948 zł na metrze, ale rozkład tego wzrostu jest nierówny: przez pierwsze trzy lata mediana podniosła się o 538 zł, a przez kolejne dwa o 3410 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje bardzo wysoką liczbę. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 914 zł/m² przy 1466 aktach, a w dwunastu poprzednich 9095 zł przy 886 aktach, czyli wzrost o 20,0 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 6,5 procent: z 11 879 zł/m² przy 202 aktach do 12 648 zł przy 250 aktach.** Różnica między tymi dwiema liczbami jest tu największa w całym powiecie i ma prostą przyczynę: w ostatnim roku sprzedano 1466 lokali wobec 886 rok wcześniej, z czego 1216 to pierwsza sprzedaż, a to, które inwestycje akurat sprzedają lokale, przesuwa medianę gminy znacznie mocniej niż ceny odsprzedaży.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Rynek wtórny w Lesznowoli podrożał przez rok o 6,5 procent, a nie o 20,0 procent**, które pokazuje mediana gminy.

## Domy i działki

| Typ | Transakcje | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 592 | 1 097 000 zł | 918 770 do 1 445 750 zł | 380 m² |
| Działka | 495 | 502 000 zł | 316 450 do 1 000 000 zł | 1226 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **46 z 592 transakcji domami dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Typowa działka pod domem ma tu **380 m²**, czyli mniej niż połowę tego, co w sąsiednim Piasecznie, i najmniej w całym powiecie. Jest to bezpośrednia miara tego, jak gęsto zabudowuje się dziś Lesznowolę.

Domów sprzedaje się tu więcej niż działek, inaczej niż w reszcie powiatu: **592 transakcje domami od lipca 2024 wobec 495 transakcji działkami**. Mediana działki, 502 000 zł, jest druga w powiecie po Konstancinie. Ostatni akt na działkę pochodzi z 24 września 2026, a na dom z 12 października 2026.

W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Lesznowoli ani jednego lokalu**, mimo 1941 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Oznacza to, że dla najbardziej deweloperskiej gminy w powiecie nie da się dziś porównać ceny ofertowej z transakcyjną.

## Co z tego ma kupujący

Lesznowola jest gminą w trakcie budowy i jej mediana opisuje przede wszystkim cennik trwających inwestycji. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 12 190 zł, nie na 10 444 zł**, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 1941 pierwszych sprzedaży. **Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 20,0 procent**, bo odsprzedaże podrożały w tym czasie o 6,5 procent. I **sprawdź, którym etapem osiedla jest oferta**, bo różnice między adresami sięgają tu 3667 zł na metrze.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Piaseczno](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piaseczno) leży 7 km stąd i jest droższe o 1308 zł na metrze, [Konstancin-Jeziorna](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konstancin-jeziorna) 24 km i jest droższy o 2214 zł, a [Góra Kalwaria](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gora-kalwaria) 22 km i jest tańsza o 2641 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piaseczno-lesznowola-konstancin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.