--- title: "Ceny mieszkań w Łapach i Czarnej Białostockiej: ten sam powiat co obwarzanek, a metr tańszy o 3200 zł [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Łapach i Czarnej Białostockiej z aktów notarialnych z dwóch lat, na tle gmin obwarzanka Białegostoku." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lapy-czarna-bialostocka" published: "2026-09-09" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku" from: "2024-07-02" to: "2026-06-12" deeds: 199 --- # Ceny mieszkań w Łapach i Czarnej Białostockiej: ten sam powiat co obwarzanek Białegostoku, a metr tańszy o ponad 3200 zł. Policzyliśmy 199 aktów notarialnych [ANALIZA] Łapy i Czarna Białostocka leżą w powiecie białostockim, tak samo jak Wasilków i Choroszcz, a metr kosztuje w nich 5382 i 5494 zł wobec 8642 i 7844 zł w obwarzanku. Dwadzieścia pięć kilometrów od Białegostoku cena spada o ponad jedną trzecią. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-06-12 - Liczba aktów notarialnych: 199 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lapy-czarna-bialostocka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Powiat białostocki ma dwa rynki mieszkaniowe i dzieli je przepaść. **W obwarzanku Białegostoku metr kosztuje od 7844 zł w gminie Choroszcz do 8642 zł w Wasilkowie. W Łapach i Czarnej Białostockiej, dwóch miastach tego samego powiatu, kosztuje 5382 i 5494 zł.** Różnica sięga **3260 zł na metrze**, czyli 163 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, przy dystansie trzydziestu ośmiu kilometrów między Łapami a Wasilkowem. Liczby pochodzą z **199 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w obu gminach. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Obie gminy pochodzą z tego samego rejestru, co czyni to porównanie najuczciwszym w całej podlaskiej serii. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 9 czerwca 2026 w Łapach i do 12 czerwca 2026 w Czarnej Białostockiej. **Trzy dni różnicy** to jedyna rozbieżność dat w tym zestawieniu. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Łapach filtr usunął 5 aktów, w Czarnej Białostockiej 1. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. ## Dwa miasta, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Białegostoku | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Czarna Białostocka | 10 439 | 523 | 5494 | 7338 | 5263 | 96 | 25 km | | Łapy | 19 823 | 542 | 5382 | 7134 | 5359 | 103 | 30 km | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Obie gminy leżą poniżej tej mediany**, o 9 i 11 procent, mimo że sąsiadują z miastem, które stoi 59 procent nad nią. Same dwie gminy dzieli za to bardzo niewiele. **112 zł na metrze i dziewiętnaście miejsc w rankingu krajowym** to różnica w granicach szumu przy próbach 96 i 103 aktów, i uczciwie jest powiedzieć, że mieszkanie kosztuje w nich tyle samo. ## Gdzie znika 3200 zł Odpowiedź nie leży w odległości. **Czarna Białostocka jest 25 km od centrum Białegostoku, a Wasilków 12 km**, czyli różnica to trzynaście kilometrów i kwadrans jazdy, a cena metra spada o 3148 zł, czyli o ponad jedną trzecią. Widać to najlepiej po rynku wtórnym, bo on opisuje ten sam towar w obu miejscach. | Gmina | Rynek wtórny, zł/m² | Odległość do Białegostoku | | --- | ---: | ---: | | Wasilków | 9520 | 12 km | | Choroszcz | 9599 | 13 km | | Łapy | 5359 | 30 km | | Czarna Białostocka | 5263 | 25 km | **Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje w obwarzanku około 9500 zł za metr, a w Łapach i Czarnej Białostockiej około 5300 zł.** To 4200 zł różnicy, czyli 44 procent, i jest to znacznie więcej, niż wynikałoby z samego czasu dojazdu. Granica przebiega tu ostro, a nie stopniowo. Nie ma w powiecie białostockim gminy, która kosztowałaby pośrednio: albo należy do pierścienia i ma metr powyżej 7800 zł, albo leży poza nim i ma poniżej 5500 zł. ## W obu miastach nowe mieszkanie jest droższe | Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty rynku pierwotnego | Udział | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Czarna Białostocka | 7338 | 25 | 26 procent | 5263 | 2075 zł | | Łapy | 7134 | 12 | 12 procent | 5359 | 1775 zł | To jest odwrotność reguły z obwarzanka, gdzie **w każdej z czterech gmin pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego**. Piętnaście kilometrów dalej reguła się odwraca i nowe mieszkanie kosztuje o 1775 do 2075 zł na metrze więcej. Obie te mediany stoją jednak na cienkich próbach, 25 i 12 aktów, i w obu przypadkach pochodzą w praktyce z jednego adresu: ulicy Prusa w Czarnej Białostockiej i Korczaka w Łapach. **To nie jest cena nowych mieszkań w tych miastach, tylko cena dwóch konkretnych budynków.** Uderzająca jest przy tym ich zbieżność. Nowe mieszkanie kosztuje w obu miastach około 7200 zł za metr, czyli mniej więcej tyle, co w Kolnie oddalonym o 106 km od Białegostoku. **Rynek pierwotny wycenia się w tym województwie niemal jednakowo niezależnie od miejsca, a różnice między miastami robi istniejący zasób.** ## Jedna inwestycja potrafi tu przestawić roczną medianę W Czarnej Białostockiej widać to w tabeli rocznej. **Mediana skoczyła z 5263 zł w 2025 roku na 7223 zł w 2026, czyli o 37 procent**, a pierwsze transakcje z rynku pierwotnego pojawiają się w tym rejestrze dopiero w styczniu 2026. To nie jest wzrost cen mieszkań, tylko wejście do sprzedaży droższego towaru. Ceny w istniejącym zasobie wynoszą tam nadal 5263 zł. W Łapach, gdzie takiej inwestycji nie było, roczna mediana zachowuje się spokojnie: 5649 zł w 2025 i 5135 zł w niepełnym 2026. **Przy rynkach tej wielkości pojedynczy budynek jest w stanie zmienić medianę gminy o jedną trzecią**, i to jest najważniejsze zastrzeżenie do wszystkich liczb w tym zestawieniu. ## Co kupuje mediana | Gmina | Typowy metraż | Typowa cena | Mediana ceny domu | Akty na dom | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Czarna Białostocka | 45 m² | 256 500 zł | 430 000 zł | 31 | | Łapy | 47 m² | 253 000 zł | 376 250 zł | 47 | **Mieszkanie kosztuje w obu miastach około ćwierć miliona złotych**, czyli o 150 do 174 tysięcy mniej niż w obwarzanku, gdzie typowa cena wynosi od 406 000 zł w Wasilkowie do 427 100 zł w gminie Grabówka. Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W obu gminach ponad połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany obejmują w większości siedliska. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Łapach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lapy), 103 akty i najtańsza gmina powiatu białostockiego - [Ceny mieszkań w Czarnej Białostockiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czarna-bialostocka), 96 aktów i jedna inwestycja, która przestawiła medianę Gminy pierścienia opisujemy w [porównaniu cen w Białymstoku i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.