---
title: "Ceny mieszkań w Kutnie: 6579 zł/m², a najtaniej jest w samym centrum [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kutnie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kutno"
published: "2026-08-15"
updated: "2026-08-15"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Ceny mieszkań w Kutnie: 6579 zł za metr, a najtańsze osiedle w mieście to jego centrum. Policzyliśmy 603 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Kutnie to 6579 zł, o 8 procent powyżej mediany polskiej gminy. Centrum jest najtańszym osiedlem miasta i kosztuje o 30 procent mniej niż Łąkoszyn. Mediana całego rynku wzrosła w rok o 3 procent, ale sam rynek wtórny stoi w miejscu.

Kutno zajmuje **326 miejsce wśród 844 polskich gmin** z medianą **6579 zł/m²**, czyli o 8 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Łodzi jest stąd 71 kilometrów i 67 minut jazdy, do Warszawy 161 kilometrów i prawie dwie godziny.

Liczby pochodzą z **603 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Wychodzi z nich rzecz, której w większości miast nie ma: **najtańszym osiedlem Kutna jest jego centrum**, i to nie o kilka procent, tylko o trzydzieści.

![Mapa Kutna z granicą administracyjną miasta zaznaczoną niebieską linią i sześciokątnymi polami cen transakcyjnych w kolorach od zielonego do czerwonego, gęsto pokrywającymi całą zabudowę miasta](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kutno/kutno-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kutnie, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 3 lipca 2024 do 24 czerwca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każdy rejestr aktualizuje się we własnym rytmie.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął **9 aktów o medianie 1671 zł/m²**, czyli typowo mieszkanie o powierzchni 48 m² za 80 537 zł. To wykupy komunalne przez dotychczasowych lokatorów, a nie transakcje rynkowe.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**

Po tych filtrach zostają **603 akty, mediana 6579 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5623 a 7313 zł/m²**. Typowe kutnowskie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 300 000 zł.

Kutnowski rejestr jest młody: **najstarszy akt pochodzi z czerwca 2021 roku**, a cały zbiór liczy 1164 transakcje na mieszkania. To za mało, żeby pokazywać ceny sprzed dekady, ale w zupełności wystarcza na ostatnie dwa lata.

## Rynek pierwotny i rynek wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 6400 | 307 | 300 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6818 | 215 | 309 300 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4682 | 81 | 218 252 zł | 47 m² |

Nowe mieszkanie jest w Kutnie droższe od tego z rynku wtórnego o **7 procent**, czyli najmniej ze wszystkich miast w tej serii. Rynek pierwotny to tu 215 z 603 aktów, **36 procent transakcji**.

Trzeci wiersz wymaga wyjaśnienia i nie da się go pominąć. **W 81 aktach rejestr w ogóle nie zapisał rodzaju rynku**, a ich mediana wynosi 4682 zł/m², czyli o jedną czwartą mniej niż mediana rynku wtórnego. Nie jest to jednorodna grupa: siedzą w niej zarówno nowe mieszkania przy Bukowej i Sulińskiego, jak i tanie transakcje pod adresami, których rejestr nie opisał. Nie zgadujemy, do której kolumny należą, i pokazujemy je osobno. Ich obecność obniża medianę całego miasta.

Jeśli szukasz mieszkania w istniejącym bloku, twoją liczbą jest **6400 zł/m²**, a nie 6579.

## Osiedla

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra według osiedla w Kutnie, od 5691 zł w Centrum do 7386 zł na Łąkoszynie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kutno/kutno-osiedla-v2.png)

| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny | Bez rynku pierwotnego | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Łąkoszyn | 7386 | 96 | 61 | 6846 | 45 m² |
| Zielone Zacisze | 6750 | 98 | 83 | 8105 | 48 m² |
| Rejtana | 6270 | 15 | 0 | 6270 | 64 m² |
| Grunwald | 6184 | 66 | 0 | 6184 | 48 m² |
| Tarnowskiego | 6069 | 27 | 0 | 6069 | 48 m² |
| Olimpijskie | 6013 | 36 | 1 | 6043 | 49 m² |
| Centrum | 5691 | 119 | 2 | 5745 | 46 m² |

Siedem osiedli zbiera **457 z 603 transakcji, czyli 76 procent rynku**.

**Centrum jest najtańszą częścią Kutna i zarazem tą, w której podpisuje się najwięcej aktów.** Sto dziewiętnaście transakcji przy medianie 5691 zł/m² to o **1695 zł na metrze mniej niż na Łąkoszynie**, czyli różnica 30 procent. Na mieszkaniu 48-metrowym daje to około 81 000 zł.

Wyjaśnienie nie leży w samym rynku pierwotnym, choć jest jego częścią. W Centrum na 119 aktów przypadają dwa nowe mieszkania, a na Łąkoszynie 61 na 96. Jeśli jednak odejmiemy nowe budownictwo po obu stronach, różnica nie znika: **5745 zł/m² w Centrum wobec 6846 zł na Łąkoszynie**, czyli wciąż 19 procent. Centrum Kutna to w większości starsza zabudowa, a nowe bloki stanęły poza nim.

Zielone Zacisze jest tu przypadkiem odwrotnym. Osiedle wygląda w tabeli na średnie, ale **83 z 98 aktów to rynek pierwotny, a piętnaście transakcji z rynku wtórnego ma medianę 8105 zł/m²**, najwyższą w całym mieście. Piętnaście aktów to mało i traktujemy tę liczbę jako sygnał, nie jako zmierzoną cenę osiedla.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 6508 | 54 | 9 |
| 35 do 50 m² | 6432 | 326 | 120 |
| 50 do 65 m² | 6680 | 181 | 73 |
| ponad 65 m² | 6754 | 42 | 13 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" **w Kutnie się nie sprawdza, a nawet działa odwrotnie**. Najdroższy za metr jest przedział powyżej 65 m², najtańszy ten od 35 do 50 m², a cała rozpiętość to 322 zł, czyli 5 procent. Przy porównywaniu ofert patrz więc na cenę całkowitą, bo metraż nie mówi tu nic o cenie metra.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 6888 | 19 | 46 m² |
| 2 | 6950 | 195 | 41 m² |
| 3 | 6378 | 263 | 48 m² |
| 4 | 6048 | 97 | 58 m² |
| 5 | 6204 | 24 | 64 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa transakcja z trzema izbami to 48 m², czyli w ogłoszeniu mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Pierwszy wiersz jest przy tym wewnętrznie sprzeczny: dziewiętnaście mieszkań opisanych jako jednoizbowe ma typową powierzchnię 46 m², co znaczy, że w tych aktach pole liczby izb wypełniono niedbale. Dwa akty z sześcioma izbami pomijamy, a przy trzech rejestr nie podał liczby izb w ogóle.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra w Kutnie od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 4802 zł do 6711 zł w 2025 roku, po czym lekko spada w 2026](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kutno/kutno-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4802 | 44 |
| 2022 | 5116 | 162 |
| 2023 | 6056 | 282 |
| 2024 | 6244 | 174 |
| 2025 | 6711 | 369 |
| 2026 (do 24 czerwca) | 6544 | 122 |

Uczciwsze od tabeli rocznej jest porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Kutna: **6672 zł/m² na 310 aktach wobec 6499 zł/m² na 295 aktach**, czyli wzrost o 3 procent.

Ta liczba jest jednak myląca. **Jeśli policzymy to samo dla samego rynku wtórnego, wychodzi 6383 zł/m² wobec 6434 zł/m²**, na 184 i 124 aktach, czyli spadek o 51 zł, o niecały procent. **Mieszkania w istniejących blokach w Kutnie od roku nie drożeją.** Cały wzrost mediany miasta bierze się z tego, że w ostatnich dwunastu miesiącach nowe budownictwo miało większy udział w transakcjach.

Argument „za rok będzie drożej" nie ma na razie pokrycia w kutnowskich aktach notarialnych, przynajmniej po stronie rynku wtórnego.

## Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

Luty 2025 to najbardziej nietypowy miesiąc okna: **52 akty przy medianie 7342 zł/m²**, przy średniej miesięcznej bliskiej 25 transakcjom.

Za skokiem stoi jeden adres. **Bukowa 16A zamknęła w tym miesiącu 33 transakcje przy medianie 7427 zł/m²**, z czego 29 na rynku pierwotnym. To deweloper przekazujący klucze, a nie ruch cen w mieście. W całym oknie ulica Bukowa daje 64 akty przy medianie 7399 zł/m².

Efekt widać w liczbie całego miasta, choć jest umiarkowany. Gdyby odjąć całą Bukową, mediana Kutna spadłaby z 6579 do **6400 zł/m² na 539 aktach**. Jedna ulica podnosi więc medianę miasta o **179 zł na metrze**.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Kutnie **58 mieszkań** i daje medianę **7651 zł/m²**, z połową oferty między 7617 a 7742 zł. To wąskie widełki, bo lista opiera się w praktyce na jednej inwestycji: **Osiedle Wajdy 20 od SOVO Group to 54 z 58 lokali**, przy medianie 7651 zł/m². Pozostałe cztery to Sulińskiego 1 od DevelopmentGT z medianą 7800 zł.

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. **Mediana ofertowa jest o 12 procent wyższa od mediany transakcyjnej rynku pierwotnego**, czyli od 6818 zł/m². Część tej różnicy to zwyczajny upływ czasu: akty w oknie sięgają dwa lata wstecz, a cennik pokazuje dzisiejsze żądania.

Pięćdziesiąt osiem lokali to resztka oferty w trwających inwestycjach, a nie obraz rynku pierwotnego w mieście.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy, wszystkie | 83 | 530 000 zł | 310 000 zł | 700 000 zł | 633 m² |
| Domy, pojedyncza zabudowa | 39 | 600 000 zł |  |  | 680 m² |
| Działki | 48 | 152 500 zł | 122 250 zł | 315 250 zł | 1032 m² |

**41 z 83 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli siedlisk z zabudową gospodarczą, a nie domów jednorodzinnych. Dlatego pokazujemy osobno wiersz z pojedynczą zabudową; wychodzi **o 70 000 zł drożej**.

Przy działkach warto zauważyć lukę w źródle. **Ostatni akt na działkę pochodzi z 29 grudnia 2025 roku**, choć rejestr niesie transakcje na mieszkania jeszcze z czerwca 2026. To luka w danych, a nie sześć miesięcy bez sprzedaży gruntów w Kutnie.

## Co z tego ma kupujący

W Kutnie **mediana miasta jest przyzwoitym punktem odniesienia dla całego rynku, ale fatalnym dla konkretnej dzielnicy**. Rozpiętość między Centrum a Łąkoszynem to 30 procent, więc lokalizacja mówi o cenie znacznie więcej niż metraż.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Rynek wtórny stoi tu w miejscu od roku**, więc presja czasu, którą tworzy sprzedający, nie ma pokrycia w aktach. **Cena metra prawie nie zależy w Kutnie od metrażu**, a jeśli już, to większe mieszkania są droższe za metr, więc porównując dwie oferty, patrz na cenę całkowitą. A jeśli oglądasz mieszkanie w centrum, **twoim punktem odniesienia jest 5691 zł/m²**, czyli o 888 zł mniej niż mediana miasta.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Łowicz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lowicz) leży 46 kilometrów stąd i jest o 1559 zł na metrze droższy, a [Skierniewice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-skierniewice) o 1749 zł. Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.