---
title: "Ceny mieszkań w Kudowie-Zdroju: 7288 zł/m², a jedna inwestycja to 45 procent rynku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kudowie-Zdroju z aktów notarialnych z niecałych dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kudowa-zdroj"
published: "2026-10-05"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kłodzku"
  from: "2024-07-05"
  to: "2026-03-17"
  deeds: 161
---

# Ceny mieszkań w Kudowie-Zdroju: 7288 zł za metr, ale 56 procent obrotu to pierwsza sprzedaż, a mieszkania z drugiej ręki stoją w miejscu. Policzyliśmy 161 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Kudowie-Zdroju to 7288 zł i 222 miejsce wśród 860 polskich gmin. Mediana miasta wzrosła w rok o 11,6 procent, ale mieszkania z drugiej ręki tylko o 0,4 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kłodzku
- Zakres danych: od 2024-07-05 do 2026-03-17
- Liczba aktów notarialnych: 161
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kudowa-zdroj — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Kudowa-Zdrój zajmuje **222 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **7288 zł/m²**, o 21 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 9021 osób, a stąd jest 27 km do Polanicy-Zdroju i 40 km do Kłodzka.

Liczby pochodzą z **161 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najważniejsze w tym wpisie jest to, że **kudowski rynek jest dziś przede wszystkim rynkiem jednej inwestycji**. Pierwsza sprzedaż to 56 procent obrotu, a dwa budynki przy jednej ulicy odpowiadają za 45 procent wszystkich transakcji w mieście. Wszystko, co dalej, trzeba czytać przez ten fakt.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Kudowie-Zdroju, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kudowa-zdroj/kudowa-zdroj-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 5 lipca 2024 do **17 marca 2026**.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 1820 zł/m² i typowej cenie 74 640 zł za 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **161 aktów**. Mediana to **7288 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5574 do 8918 zł/m², a typowe mieszkanie ma **44 m² i kosztuje 315 597 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 27 procent i większy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 8030 | 90 | 360 338 zł | 45 m² |
| Wtórny | 6314 | 71 | 265 000 zł | 40 m² |

**Różnica wynosi 1716 zł na metrze, czyli 27 procent**, ale ważniejsza jest druga kolumna. **Pierwsza sprzedaż to 56 procent obrotu**, czyli w Kudowie sprzedano w tym okresie więcej mieszkań nowych niż używanych.

W dziewięciotysięcznym uzdrowisku jest to zjawisko wyjątkowe i ma bezpośrednią konsekwencję dla każdego, kto patrzy na medianę miasta. **7288 zł to w większej części cena nowego mieszkania, a nie cena mieszkania w Kudowie.**

Dla kupującego liczy się druga liczba: **6314 zł to punkt odniesienia dla zasobu istniejącego**, i leży ona 974 zł poniżej mediany miasta.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Bluszczowa 4B | 10 070 | 6 | 5 |
| Zesłańców Sybiru 1 | 8361 | 39 | 38 |
| Zesłańców Sybiru 3 | 8268 | 33 | 32 |
| Fabryczna 7 | 6314 | 5 | 0 |

Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem **83 akty, czyli 52 procent rynku miasta**.

To jest najbardziej skoncentrowany rynek w całym koszyku ziemi kłodzkiej. **Dwa budynki przy Zesłańców Sybiru to 72 akty, czyli 45 procent wszystkich transakcji w mieście, i 70 z nich to pierwsza sprzedaż**, co daje 78 procent całego kudowskiego rynku pierwotnego.

Oba budynki wyceniono niemal identycznie, 8361 i 8268 zł, więc ta inwestycja ma jedną cenę, i to ona ustawia medianę miasta.

Ostatni wiersz pokazuje drugi biegun: **Fabryczna 7, pięć transakcji, ani jednej nowej, 6314 zł za metr**, czyli dokładnie tyle, ile wynosi mediana całego kudowskiego rynku wtórnego.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 6201 | 25 | 7 |
| 35 do 50 m² | 7851 | 85 | 53 |
| 50 do 65 m² | 7256 | 37 | 23 |
| ponad 65 m² | 6347 | 14 | 7 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Kudowie nie działa: **najtańszy za metr jest przedział najmniejszy, a najdroższy przedział od 35 do 50 m²**.

Powód jest znów w ostatniej kolumnie. **53 z 85 aktów w tym przedziale to pierwsza sprzedaż**, czyli 62 procent, a wśród kawalerek 28 procent. Nowa inwestycja przy Zesłańców Sybiru składa się z mieszkań czterdziestokilkumetrowych i to ona podnosi ten wiersz o 1650 zł ponad kawalerki.

Pierwszy i ostatni wiersz, gdzie nowej zabudowy jest najmniej, leżą blisko siebie, **6201 i 6347 zł**, i obie te liczby są bliskie mediany rynku wtórnego miasta.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 7231 | 14 | 32 m² |
| 3 | 5666 | 36 | 42 m² |
| 4 | 6619 | 12 | 61 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Kudowie podaje je tylko przy 68 ze 161 aktów, głównie w starszym zasobie. Powyżej pokazujemy trzy wiersze o co najmniej dziesięciu transakcjach, razem 62 akty.

Tabela nie układa się w schodki i przy takiej próbie nie należy z niej wyciągać reguły. **Warto z niej wziąć tylko jedno: mieszkania trzyizbowe o typowych 42 m² kosztują tu 5666 zł za metr**, czyli poniżej mediany rynku wtórnego całego miasta.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4181 | 79 |
| 2022 | 6456 | 106 |
| 2023 | 5358 | 50 |
| 2024 | 7702 | 83 |
| 2025 | 7710 | 130 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 marca i notuje z niego zaledwie 7 aktów.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Kudowy urosła o 84 procent**, ale droga nie była prosta: rok 2023, z zaledwie pięćdziesięcioma transakcjami, wypadł 1098 zł poniżej 2022.

Zwraca uwagę ostatni wiersz. **Rok 2025 to 130 aktów, najwięcej w całym rejestrze**, przy medianie identycznej jak rok wcześniej. Tyle transakcji w dziewięciotysięcznym mieście oznacza start dużej inwestycji, a nie ożywienie rynku wtórnego.

Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje to samo, tylko wyraźniej: **cały rynek 7851 zł/m² przy 125 aktach wobec 7033 zł przy 67 aktach, czyli wzrost o 11,6 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 6302 zł przy 46 aktach wobec 6279 zł przy 37 aktach, czyli wzrost o 0,4 procent.**

Te dwie liczby mówią coś zupełnie innego i to prawa jest odpowiedzią na pytanie kupującego. **Mieszkania z drugiej ręki w Kudowie nie podrożały w ogóle**, a jedenastoprocentowy wzrost mediany miasta opisuje wyłącznie to, że w ostatnim roku sprzedano tu bardzo dużo nowych mieszkań.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, **nie ma dziś w Kudowie-Zdroju ani jednego mieszkania**.

Przy 90 aktach pierwszej sprzedaży w niecałe dwa lata oznacza to jedno: **inwestycja przy Zesłańców Sybiru została wyprzedana**. Rynek pierwotny, który dziś stanowi 56 procent obrotu, jest zamknięty, a kupujący ma do wyboru wyłącznie zasób istniejący, wyceniany na 6314 zł za metr.

To także ostrzeżenie przed tym, jak będą wyglądać przyszłe liczby: **kiedy akty z tej inwestycji wypadną z dwuletniego okna, mediana Kudowy spadnie**, bez żadnej zmiany na rynku mieszkań używanych.

## Domy

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 16 | 700 000 zł | 422 333 do 868 750 zł | 664 m² |

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **9 z 16 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 56 procent, więc znaczna część tej próby to zabudowa z obiektami towarzyszącymi.

**Mediana domu, 700 000 zł, jest 1,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 364 400 zł. Przy szesnastu aktach traktujemy tę liczbę jako rząd wielkości.

Działek nie ma w tabeli, bo **w całym oknie rejestr nie notuje w Kudowie ani jednej transakcji działką**. To luka w danych źródłowych i oznacza, że o cenie gruntu w tym mieście nie da się z rejestru powiedzieć nic.

## Co z tego ma kupujący

Kudowa-Zdrój jest miastem, w którym mediana opisuje jedną inwestycję, a nie rynek. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Używaj mediany rynku wtórnego, czyli 6314 zł**, bo mediana miasta jest o 974 zł wyższa i zbudowana głównie z nowej zabudowy. **Nie licz na wzrost**, bo mieszkania używane podrożały tu w rok o 0,4 procent, czyli o nic. I **sprawdzaj adres, nie miasto**, bo dwa budynki przy Zesłańców Sybiru odpowiadają za 45 procent transakcji i za całą górną półkę cenową.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Polanica-Zdrój](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-polanica-zdroj) jest droższa o 1858 zł na metrze, [Kłodzko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko) tańsze o 1032 zł, [Bystrzyca Kłodzka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bystrzyca-klodzka) o 2723 zł, a [Nowa Ruda](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowa-ruda) o 3220 zł. Całą piątkę zestawiamy w [porównaniu cen na ziemi kłodzkiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko-polanica-kudowa-nowa-ruda). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.