---
title: "Ceny mieszkań w Krośnie, Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie: Jasło jest trzecie u dewelopera i ostatnie na rynku wtórnym [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Krośnie, Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie, policzone z aktów notarialnych."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krosno-jaslo-sanok"
published: "2026-09-06"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Krosno jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-07-02"
  deeds: 1201
---

# Ceny mieszkań na południu Podkarpacia: 1201 aktów notarialnych, a Jasło jest trzecie na rynku pierwotnym i ostatnie na wtórnym [ANALIZA]

Pięć miast dzieli tylko 815 zł na metrze, ale po rozdzieleniu rynków ranking się odwraca: Jasło ma trzecią cenę u dewelopera i najtańszy rynek wtórny w całej serii podkarpackiej. Sanok jako jedyny tanieje, o 8,7 procent w rok. Żaden z pięciu rejestrów nie notuje działek pod dom.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Krosno jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-02
- Liczba aktów notarialnych: 1201
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krosno-jaslo-sanok — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Pięć miast południowego Podkarpacia, **1201 aktów notarialnych** i rozpiętość **815 zł na metrze**: od 6336 zł w Krośnie po 5521 zł w Jaśle. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to 40 750 zł.

**Ta rozpiętość jest zbyt mała, żeby cokolwiek z niej wynikało**, i mówimy to na wstępie. Ciekawe zaczyna się dopiero po rozdzieleniu rynku pierwotnego od wtórnego, bo wtedy ranking się odwraca.

**Jasło ma trzecią co do wysokości cenę u dewelopera i najtańszy rynek wtórny w całej serii podkarpackiej.**

![Mapa pięciu miast południowego Podkarpacia z niebieską granicą administracyjną gminy Brzozów i sąsiednimi gminami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej mieszkań](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-krosno-jaslo-sanok/krosno-jaslo-sanok-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Krosno, które jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie. Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdej gminy. **Te daty podajemy w tabeli niżej.** Cztery rejestry kończą się w czerwcu i lipcu 2026, ale brzozowski 17 lutego 2026, więc dane o Brzozowie są o cztery miesiące starsze od pozostałych.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął łącznie 24 akty**, najwięcej w Jaśle, gdzie było ich 12.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

## Pięć miast, jedna tabela

| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Krosno | 43 274 | 364 | 6336 | 7163 | 5759 | 442 | 2026-06-25 |
| Sanok | 33 488 | 418 | 6097 | 7410 | 5780 | 249 | 2026-06-08 |
| Strzyżów | 19 414 | 434 | 6000 | 6000 | brak próby | 107 | 2026-07-02 |
| Brzozów | 25 637 | 502 | 5600 | 5694 | 5178 | 127 | 2026-02-17 |
| Jasło | 32 042 | 517 | 5521 | 6705 | 4936 | 276 | 2026-06-12 |

Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m².

W kolumnie rynku wtórnego Strzyżów ma „brak próby", bo jego rejestr notuje w oknie sześć takich transakcji, a przy 33 kolejnych w ogóle nie zapisuje strony rynku.

## Ranking się odwraca

| Miasto | Cały rynek | Tylko rynek pierwotny | Tylko rynek wtórny | Udział rynku pierwotnego |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Sanok | 6097 | 7410 | 5780 | 37 procent |
| Krosno | 6336 | 7163 | 5759 | 37 procent |
| Jasło | 5521 | 6705 | 4936 | 30 procent |
| Strzyżów | 6000 | 6000 | brak próby | 64 procent |
| Brzozów | 5600 | 5694 | 5178 | 69 procent |

![Wykres typu hantla dla czterech miast południowego Podkarpacia: dla każdego dwie kropki połączone linią, mediana rynku pierwotnego i mediana rynku wtórnego, z najszerszym rozstępem w Jaśle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-krosno-jaslo-sanok/krosno-jaslo-sanok-rynki-v1.png)

To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. **Jasło, ostatnie w rankingu całego rynku, jest trzecie na rynku pierwotnym**, a jego rynek wtórny, 4936 zł na metrze, jest najtańszy w całej serii podkarpackiej.

Różnica między rynkami wynosi w Jaśle **1769 zł na metrze, czyli 36 procent**, a w Brzozowie tylko 516 zł, czyli 10 procent. Wyjaśnienie leży w tym, co się w tych miastach sprzedaje: w Jaśle deweloperzy budują duże mieszkania, typowo 60 m², a w Brzozowie 49 m², czyli tyle samo co na rynku wtórnym.

Praktyczny wniosek: **w tych pięciu miastach mediana miasta prawie nic nie mówi kupującemu**, dopóki nie ustali, po której stronie rynku ogląda mieszkanie.

## Odległość od Rzeszowa nie tłumaczy niczego

| Miasto | Do Rzeszowa | Czas jazdy | Mediana, zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Strzyżów | 31 km | 36 min | 6000 |
| Brzozów | 53 km | 49 min | 5600 |
| Krosno | 56 km | 57 min | 6336 |
| Jasło | 67 km | 75 min | 5521 |
| Sanok | 77 km | 78 min | 6097 |

Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.

W obwarzanku rzeszowskim i w pasie autostrady A4 odległość od stolicy województwa tłumaczyła cenę niemal liniowo. **Tutaj nie tłumaczy niczego**: najbliższy Rzeszowa Strzyżów jest trzeci, a najdalszy Sanok drugi. To są samodzielne rynki lokalne, nie sypialnie Rzeszowa.

## Pięć miast, pięć różnych kierunków

| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 miesięcy | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Jasło | 5622 zł/m², 130 aktów | 5276 zł/m², 148 aktów | wzrost o 6,6 procent |
| Krosno | 6537 zł/m², 253 akty | 6152 zł/m², 192 akty | wzrost o 6,3 procent |
| Brzozów | 5698 zł/m², 98 aktów | 5402 zł/m², 45 aktów | wzrost o 5,5 procent |
| Strzyżów | 6112 zł/m², 38 aktów | 6000 zł/m², 69 aktów | wzrost o 1,9 procent |
| Sanok | 5905 zł/m², 119 aktów | 6467 zł/m², 134 akty | **spadek o 8,7 procent** |

**Sanok jest jedynym miastem w tej piątce, w którym mediana spadła**, i to wyraźnie. Wyjaśnienie leży w jednym adresie: Kwiatowa 27 to 61 z 249 tamtejszych transakcji, w większości deweloperskich, po cenie o 1366 zł wyższej od mediany miasta. Kiedy taka inwestycja przestaje się sprzedawać, mediana miasta wraca w dół.

Krosno wyróżnia się z innego powodu: **jako jedyne w tej piątce zwiększyło liczbę transakcji**, ze 192 na 253, czyli o 32 procent.

## Koncentracja: im mniejsze miasto, tym bardziej jedna inwestycja

| Miasto | Największy adres lub ulica | Akty | Udział w rynku miasta |
| --- | --- | --- | --- |
| Brzozów | trzy bloki przy Fryderyka Chopina | 77 | 61 procent |
| Krosno | Zielona i generała Hallera | 143 | 32 procent |
| Strzyżów | Jana Sobieskiego | 31 | 29 procent |
| Sanok | Kwiatowa 27 | 61 | 24 procent |
| Jasło | cztery bloki przy Polnych Kwiatów | 58 | 21 procent |

W Brzozowie mediana gminy jest w praktyce ceną trzech sąsiadujących bloków. **We wszystkich pięciu miastach największy adres jest w przeważającej części deweloperski**, więc koncentracja i udział rynku pierwotnego to w tej części województwa ta sama historia.

## Cenniki deweloperów

| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana transakcyjna rynku pierwotnego | Różnica |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Krosno | 75 | 9097 | 7163 | 27 procent |
| Sanok | 71 | 8125 | 7410 | 10 procent |
| Strzyżów | 77 | 7452 | 6000 | 24 procent |
| Jasło | 0 | brak danych | 6705 | brak danych |
| Brzozów | 0 | brak danych | 5694 | brak danych |

Stan cenników na 25 i 28 sierpnia 2026. Cenniki dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży, więc opisują resztkę oferty, a nie średnią cenę sprzedaży.

Uwagę zwraca **Strzyżów, gdzie 77 lokali w dzisiejszej ofercie przewyższa 68 transakcji deweloperskich z całych dwóch lat**. Dla Jasła i Brzozowa ustawowy rejestr nie zawiera ani jednego lokalu, mimo że oba mają czynny rynek pierwotny. To luka w danych źródłowych.

## Domy, a właściwie siedliska

| Miasto | Domy, akty | Mediana ceny domu | Udział siedlisk | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Krosno | 80 | 447 500 zł | 21 z 80 | 837 m² |
| Sanok | 53 | 420 000 zł | 19 z 53 | 693 m² |
| Jasło | 70 | 362 500 zł | 41 z 70 | 862 m² |
| Brzozów | 42 | 277 025 zł | 31 z 42 | 1695 m² |
| Strzyżów | 62 | 270 000 zł | 29 z 62 | 2010 m² |

Kolumna „udział siedlisk" liczy akty dotyczące nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

Tabela układa się w prostą zależność: **im tańsza mediana domu, tym większy udział siedlisk i tym większa działka**. W Strzyżowie i Brzozowie mediana domu opisuje w połowie albo w trzech czwartych zabudowania gospodarskie z gruntem o powierzchni dwóch tysięcy metrów, a nie dom jednorodzinny na osiedlu.

**Żaden z pięciu rejestrów nie pozwala policzyć ceny działki pod dom.** W Krośnie i Sanoku notowane działki mają typowo 309 do 368 m², w Jaśle jest ich w oknie pięć, w Brzozowie pięć o powierzchni 59 m², a w Strzyżowie ostatnią transakcję działką zapisano w kwietniu 2022 roku. To jest wspólna luka w danych źródłowych całego południa województwa.

## Co kupuje mediana

Przy medianie **6336 zł/m² w Krośnie** typowe mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 300 000 zł. Za tę samą kwotę:

- w **Jaśle** kupuje się 54 m²,
- w **Brzozowie** 54 m²,
- w **Strzyżowie** 50 m²,
- w **Sanoku** 49 m².

Sześć metrów różnicy na całym południu województwa. To jest najlepsze podsumowanie tego, jak jednorodny jest ten rynek, dopóki nie rozdzieli się go na dwie strony.

## Analizy poszczególnych miast

- [Ceny mieszkań w Krośnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krosno)
- [Ceny mieszkań w Sanoku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sanok)
- [Ceny mieszkań w Strzyżowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-strzyzow)
- [Ceny mieszkań w Brzozowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brzozow)
- [Ceny mieszkań w Jaśle](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jaslo)

Ustrzyki Dolne i Lesko mają w oknie 63 i 64 akty, czyli za mało na osobne analizy, i dlatego w tej serii ich nie opisujemy. Obwarzanek stolicy województwa opisujemy w [porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice), a pas autostrady w [porównaniu cen w Dębicy, Ropczycach i Łańcucie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-debica-lancut). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.