--- title: "Ceny mieszkań w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie: morze warte dwa razy tyle [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, kierunkiem cen oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koszalin-bialogard-darlowo-slawno" published: "2026-10-02" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Koszalin oraz starostwa powiatowe w Białogardzie i Sławnie" from: "2024-07-01" to: "2026-08-28" deeds: 2651 --- # Ceny mieszkań w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie: nadmorskie Darłowo jest dwa razy droższe od Białogardu, a mediana miasta myli we wszystkich czterech. Policzyliśmy 2651 aktów notarialnych [ANALIZA] Darłowo ma 8916 zł/m², a Białogard 4688 zł. Dwie kolumny kierunku cen mówią w tym koszyku rzeczy przeciwne: mediana miasta spada albo skacze o 24 procent, a mieszkania z drugiej ręki drożeją wszędzie po kilka procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Koszalin oraz starostwa powiatowe w Białogardzie i Sławnie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-28 - Liczba aktów notarialnych: 2651 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koszalin-bialogard-darlowo-slawno — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery miasta środkowego Pomorza dzieli **4228 zł na metrze**, od 8916 zł w Darłowie do 4688 zł w Białogardzie. Liczby pochodzą z **2651 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsze w tej czwórce jest to, że **rozstrzyga o cenach dostęp do morza, a nie wielkość miasta**. Dwunastotysięczne Darłowo, jedyne z portem i plażą, jest najdroższe i wyprzedza stutysięczny Koszalin o 1182 zł na metrze. Dwa miasta w głębi lądu, Sławno i Białogard, są od Darłowa tańsze o 38 i 47 procent. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-koszalin-bialogard-darlowo-slawno/koszyk-koszalin-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Koszalin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Białogardzie i Sławnie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. **Rejestr koszaliński kończy się 19 lutego 2026**, a pozostałe trzy w czerwcu, lipcu i sierpniu 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 56 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Darłowo | 12 199 | 101 | 8916 | 9900 | 7229 | 294 | | Koszalin | 104 582 | 180 | 7734 | 8926 | 6916 | 1851 | | Sławno | 11 451 | 515 | 5546 | 6844 | 4653 | 170 | | Białogard | 21 919 | 643 | 4688 | 5133 | 4682 | 336 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Dwa pierwsze miasta leżą powyżej niej, dwa ostatnie poniżej. **Koszalin daje 70 procent transakcji tego koszyka**, 1851 z 2651. Rozpiętość, **4228 zł na metrze**, jest tu wyjątkowo duża jak na cztery miasta jednego regionu, z których żadne nie leży od Koszalina dalej niż o pięćdziesiąt kilometrów. ## Na rynku wtórnym różnice topnieją | Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Darłowo | 8916 | 7229 | 31 procent | | Koszalin | 7734 | 6916 | 38 procent | | Białogard | 4688 | 4682 | 22 procent | | Sławno | 5546 | 4653 | 27 procent | To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo **zamienia miejscami dwa ostatnie miasta**. Na całym rynku Sławno jest droższe od Białogardu o 858 zł. **Po sprowadzeniu obu do tego samego produktu, czyli mieszkania z drugiej ręki, różnica znika: 4653 wobec 4682 zł, czyli 29 zł na metrze na korzyść Białogardu.** Rozpiętość całego koszyka spada przy tym z 4228 do **2576 zł**, czyli o 39 procent. Blisko dwie piąte tego, co wygląda na różnicę między miastami, jest w rzeczywistości różnicą w tym, ile nowych mieszkań akurat sprzedano. ## Kierunek cen: dwie kolumny, dwie różne historie | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Sławno | 6040 zł/m² | +24,5 procent | 4678 zł/m² | +0,7 procent | | Białogard | 5012 zł/m² | +15,8 procent | 4724 zł/m² | +5,2 procent | | Darłowo | 9477 zł/m² | +10,5 procent | 7314 zł/m² | +0,5 procent | | Koszalin | 7512 zł/m² | −2,1 procent | 6974 zł/m² | +3,5 procent | Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Nigdzie w tej serii obie kolumny nie rozjeżdżają się tak bardzo.** Lewa rozciąga się od minus 2,1 do plus 24,5 procent, czyli o dwadzieścia siedem punktów. Prawa mieści się w całości między plus 0,5 a plus 5,2 procent, czyli w niecałych pięciu. Wniosek jest jednoznaczny: **w żadnym z czterech miast mieszkania z drugiej ręki nie staniały, a tam, gdzie podrożały, tempo było umiarkowane.** Cała reszta ruchu w lewej kolumnie to zmiana składu sprzedaży. **Sławno jest tego skrajnym przykładem**: mediana miasta skoczyła o 24,5 procent, bo do obrotu weszła jedna inwestycja przy Kopernika, o 47 procent droższa od reszty rynku, a ceny istniejących mieszkań ruszyły się o 0,7 procent. **Darłowo powtarza ten wzór w mniejszej skali**: mediana miasta urosła o 10,5 procent, bo w ostatnim roku sprzedawano więcej apartamentów nad morzem, a mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle samo co rok wcześniej, plus 0,5 procent. **Koszalin jest przykładem odwrotnym**: mediana spadła o 2,1 procent, bo nowych mieszkań sprzedano mniej, choć istniejące podrożały o 3,5 procent. ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Koszalin | 331 | 9100 | 8926 | | Białogard | 51 | 7500 | 5133 | | Darłowo | 0 | brak | 9900 | | Sławno | 0 | brak | 6844 | Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Dwa miasta z ofertą pokazują dwa skrajnie różne obrazy. **W Koszalinie cennik leży 174 zł powyżej aktów, czyli 2 procent; w Białogardzie 2367 zł powyżej, czyli 46 procent.** Obie liczby mają przy tym wspólną cechę, którą warto znać: **w Koszalinie jedna firma odpowiada za 68 procent oferty, a w Białogardzie jedna inwestycja za sto procent**, i wszystkie 51 białogardzkich lokali ma dokładnie tę samą cenę 7500 zł za metr. W Darłowie i Sławnie nie ma dziś w bazie ani jednego lokalu, więc **nowe mieszkanie da się tam kupić tylko od kogoś, kto odebrał je od dewelopera.** ## Domy | Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Darłowo | 28 | 780 000 zł | 468 m² | 36 procent | | Koszalin | 231 | 660 000 zł | 698 m² | 11 procent | | Sławno | 19 | 496 920 zł | 884 m² | 47 procent | | Białogard | 42 | 423 000 zł | 508 m² | 55 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Kolejność jest przy domach dokładnie ta sama co przy mieszkaniach**, a Koszalin dominuje liczebnie: 231 aktów wobec 89 w pozostałych trzech miastach razem. Ostatnia kolumna pokazuje, że **Koszalin sprzedaje domy, a Białogard i Sławno w dużej części siedliska**: nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami to tam 55 i 47 procent aktów, a w Koszalinie jedna dziewiąta. ## Trzy gminy obok Poza czwórką z tabeli rejestr niesie w tej okolicy trzy gminy z sensowną próbą. **Sianów ma medianę 5387 zł/m² przy 98 aktach i 541 miejsce w kraju**, **Manowo 4805 zł przy 80 aktach**, a **Karlino 4364 zł przy 75 aktach i 683 miejsce**. Wszystkie trzy mieszczą się między Sławnem a Białogardem, więc **wiejskie otoczenie Koszalina jest wycenione jak małe miasta w głębi lądu, a nie jak sam Koszalin**, od którego dzieli je od 2347 do 3370 zł na metrze. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Darłowo: 445 800 zł**, a z drugiej ręki 361 450 zł - **Koszalin: 386 700 zł**, a z drugiej ręki 345 800 zł - **Sławno: 277 300 zł**, a z drugiej ręki 232 650 zł - **Białogard: 234 400 zł**, a z drugiej ręki 234 100 zł Rozpiętość wynosi **211 400 zł przy medianie miasta i 127 350 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.** Warto zwrócić uwagę na ostatni wiersz: **w Białogardzie mediana miasta i mediana rynku wtórnego różnią się o 300 zł na całym mieszkaniu.** To najbliższe sobie liczby w całej serii i znaczy, że tamtejsza mediana naprawdę opisuje to, co się kupuje. ## Analizy poszczególnych miast Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Koszalinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koszalin) - [Ceny mieszkań w Darłowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-darlowo) - [Ceny mieszkań w Sławnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-slawno) - [Ceny mieszkań w Białogardzie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialogard) Kurorty tego wybrzeża zestawiamy w [porównaniu cen w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolobrzeg-ustronie-mielno). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.