--- title: "Ceny mieszkań w Kościerzynie: 7863 zł/m², najdrożej na Kaszubach, ale rynek wyhamował [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kościerzynie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscierzyna" published: "2026-08-30" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kościerzynie" from: "2024-07-02" to: "2026-06-03" deeds: 339 --- # Ceny mieszkań w Kościerzynie: 7863 zł za metr, najdrożej na Kaszubach, ale przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana spadła o 6,7 procent przy 63 procentach mniej transakcji. Policzyliśmy 339 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Kościerzynie to 7863 zł i 171 miejsce wśród 889 polskich gmin, najwyżej z Kaszub. Ale ostatnie dwanaście miesięcy to spadek o 6,7 procent przy liczbie transakcji mniejszej o 63 procent. Sześć adresów daje 184 z 339 transakcji. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kościerzynie - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-06-03 - Liczba aktów notarialnych: 339 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscierzyna — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Kościerzyna zajmuje **171 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **7863 zł/m²**, czyli o 30 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdroższe miasto Kaszub w tej analizie, przed Bytowem i Kartuzami. Liczby pochodzą z **339 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana miasta nie pokazuje przy tym rzeczy, która wyszła najmocniej: **przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru mediana spadła o 6,7 procent, a liczba transakcji o 63 procent**. ![Mapa Kościerzyny z niebieską granicą administracyjną miasta i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, w sercu Kaszub](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-koscierzyna/koscierzyna-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kościerzynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 3 czerwca 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **W Kościerzynie filtr usunął 2 akty** o medianie 1820 zł/m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **339 aktów**. Mediana to **7863 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7010 do 8642 zł/m², a typowe mieszkanie ma **46 m² i kosztuje 370 000 zł**. Rozstęp kwartylowy szerokości 1632 zł jest jednym z najwęższych w serii pomorskiej i mówi, że kościerski rynek jest wewnętrznie jednorodny. ## Rynek pierwotny kontra wtórny | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pierwotny | 8064 | 188 | 391 496 zł | 46 m² | | Wtórny | 7173 | 151 | 320 000 zł | 46 m² | Rynek pierwotny to **55 procent aktów** i jest o 891 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 12 procent. Metraż jest w obu segmentach identyczny, 46 m². Ponad połowa transakcji od deweloperów w mieście liczącym 23 tysiące mieszkańców to dużo. Znaczy to, że **mediana Kościerzyny opisuje w większym stopniu ofertę deweloperską niż istniejący zasób**, i tłumaczy zarówno wysoką pozycję miasta w rankingu, jak i spadek opisany niżej. ## Sześć adresów, 54 procent rynku | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | Stanisława Moniuszki 30 | 9323 | 15 | 15 | | Ignacego Paderewskiego 14 | 8497 | 25 | 24 | | Ignacego Paderewskiego 12 | 8330 | 18 | 17 | | Ignacego Paderewskiego 16 | 8094 | 43 | 43 | | Tadeusza Kościuszki 2 | 8056 | 47 | 47 | | Świętopełka 2I | 7582 | 36 | 30 | **Sześć adresów zbiera 184 z 339 transakcji, czyli 54 procent rynku**, i wszystkie sześć jest w praktyce deweloperskie. Rozpiętość między nimi wynosi 1741 zł na metrze. Trzy adresy przy Paderewskiego dają razem 86 aktów, czyli co czwartą transakcję w mieście, przy medianach od 8094 do 8497 zł/m². To jedna inwestycja rozpisana na trzy budynki i to ona w największym stopniu ustawia medianę Kościerzyny. Kiedy ta sprzedaż się skończy, mediana miasta zmieni się bez żadnej zmiany na rynku istniejącego zasobu. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | 35-50 m² | 8008 | 180 | 105 | | do 35 m² | 7886 | 36 | 8 | | 50-65 m² | 7757 | 94 | 54 | | ponad 65 m² | 7242 | 29 | 21 | Rozkład jest wyjątkowo płaski: **wszystkie cztery przedziały mieszczą się w 766 zł na metrze, czyli 11 procentach**. To drugi najłagodniejszy rozkład metrażowy w serii pomorskiej, po Tczewie. Zwraca uwagę koncentracja: **180 z 339 transakcji, czyli 53 procent, dotyczy mieszkań 35-50 m²**. Kościerzyna sprzedaje głównie jeden rozmiar mieszkania. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 9530 | 12 | 27 m² | | 2 | 8168 | 142 | 44 m² | | 3 | 7454 | 113 | 54 m² | | 4 | 6385 | 35 | 55 m² | ## Rynek wyhamował ![Wykres liniowy mediany ceny za metr w Kościerzynie od 2021 do 2026 roku, rosnący z 5829 zł do 7714 zł w 2024, płaski w 2025 i skaczący do 8364 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-koscierzyna/koscierzyna-ceny-rok-v1.png) | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 5829 | 191 | | 2022 | 6190 | 144 | | 2023 | 6714 | 176 | | 2024 | 7714 | 204 | | 2025 | 7628 | 165 | | 2026 (do 3 czerwca) | 8364 | 44 | Od 2021 roku mediana urosła o **2535 zł na metrze, czyli o 43 procent**. Między 2024 a 2025 rokiem cofnęła się jednak o 86 zł, a rok 2026 stoi na 44 aktach. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: **7375 zł/m² z 97 aktów przeciw 7905 zł/m² z 260 aktów, czyli spadek o 6,7 procent**. Najmocniejsza liczba jest tu jednak w ostatniej kolumnie. **Liczba transakcji spadła z 260 do 97, czyli o 63 procent.** To najgłębszy spadek obrotu w całej serii pomorskiej i przy 55-procentowym udziale rynku pierwotnego ma prawdopodobne wytłumaczenie: inwestycje przy Paderewskiego i Kościuszki wyprzedały się i zostało mniej do sprzedania. Z samych liczb tego nie widać, ale widać, że rynek, który w 2024 roku zamykał 204 akty rocznie, zamknął ich w ostatnich dwunastu miesiącach 97. ## Cenniki deweloperów Ustawowy rejestr cen ofertowych obejmuje w Kościerzynie **93 lokale z medianą 8700 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7900 do 10 799 zł/m², stan na 28 sierpnia 2026. Zestawienie z aktami: **deweloperzy żądają dziś 8700 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8064 zł/m²**. Różnica to 636 zł, czyli 8 procent, i jest jedną z najmniejszych w serii pomorskiej. Dziewięćdziesiąt trzy lokale w cennikach przy spadku obrotu o 63 procent mówią, że oferta w Kościerzynie jest, ale schodzi wolniej niż rok wcześniej. ## Domy i działki Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem. | Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Domy | 34 | 665 000 zł | 552 500 zł | 825 000 zł | 560 m² | | Działki | 11 | 100 000 zł | 7025 zł | 149 450 zł | 304 m² | Trzydzieści cztery domy w dwuletnim oknie to cienka próba. **10 z 34 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli mniej niż w sąsiednich gminach kaszubskich, gdzie udział sięga połowy. Mediana działki 100 000 zł przy dolnym kwartylu 7025 zł nie opisuje parceli pod dom. ## Co z tego ma kupujący W Kościerzynie **spadek obrotu jest ważniejszym sygnałem niż spadek ceny**, i to jest główny wniosek. Sześćdziesiąt trzy procent mniej transakcji rok do roku to najgłębszy taki spadek w województwie. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, czy adres należy do jednej z sześciu dużych inwestycji**, bo dają one 54 procent rynku i to one ustawiają medianę miasta. **Pamiętaj, że 55 procent transakcji to rynek pierwotny**, więc mediana Kościerzyny opisuje głównie ofertę deweloperską, a nie istniejący zasób, który kosztuje 7173 zł. I **weź pod uwagę kierunek**: minus 6,7 procent w ostatnich dwunastu miesiącach, po czterech latach wzrostu. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Bytów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bytow) jest o 199 zł na metrze tańszy, [Kartuzy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kartuzy) o 820 zł, a [Miastko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-miastko) o 4016 zł. Całe Kaszuby zestawiamy w [porównaniu cen na Kaszubach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kaszuby). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.