---
title: "Ceny mieszkań w Kościelisku: 20 793 zł/m², trzecia gmina w Polsce [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Kościelisko z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscielisko"
published: "2026-10-15"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zakopanem"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-02"
  deeds: 190
---

# Ceny mieszkań w gminie Kościelisko: 20 793 zł za metr i trzecie miejsce w kraju, o 5131 zł powyżej Warszawy. Policzyliśmy 190 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Kościelisko to 20 793 zł i trzecie miejsce wśród 870 polskich gmin, o 5131 zł powyżej Warszawy. Lokale z rynku pierwotnego kosztują tu 25 478 zł za metr, a z rynku wtórnego 15 910 zł. To rynek drugiego mieszkania, nie mieszkania dla mieszkańca Podhala.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Zakopanem
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-02
- Liczba aktów notarialnych: 190
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koscielisko — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Kościelisko zajmuje **trzecie miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **20 793 zł/m²**, o 245 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 9087 osób, a stąd jest 6 km do Zakopanego i 26 km do Nowego Targu.

Liczby pochodzą z **190 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

**Metr w Kościelisku kosztuje o 5131 zł więcej niż w Warszawie** i o 2975 zł więcej niż w Zakopanem. Wyżej od tej dziewięciotysięcznej gminy wiejskiej u wylotu Doliny Kościeliskiej stoją w całym kraju tylko dwie gminy, Jastarnia i Mikołajki.

**Zastrzeżenie jest tu jeszcze ważniejsze niż w Zakopanem: to jest rynek drugiego mieszkania.** Ponad połowę obrotu stanowią nowe apartamenty w Kościelisku i Dzianiszu, kupowane w większości nie po to, żeby w nich mieszkać.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Kościelisko, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-koscielisko/koscielisko-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Zakopanem, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 2 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 2926 zł/m² i typowej cenie 400 000 zł przy 134 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- **Tabeli izb nie podajemy**, bo rejestr wypełnia tę rubrykę tylko przy 68 ze 190 aktów.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **190 aktów**. Mediana to **20 793 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 14 964 do 32 341 zł/m², a typowe mieszkanie ma **43 m² i kosztuje 909 500 zł**.

Rozstęp kwartylowy, **17 377 zł**, jest największy w całym tym zestawieniu i sam w sobie mówi, że pod jedną medianą siedzą tu dwa różne rynki.

## Rynek pierwotny jest droższy o 60 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 25 478 | 101 | 1 279 300 zł | 42 m² |
| Wtórny | 15 910 | 89 | 720 000 zł | 44 m² |

**Różnica wynosi 9568 zł na metrze, czyli 60 procent**, i jest największa spośród trzech opisanych gmin Podhala. W cenie całkowitej lokal z rynku pierwotnego kosztuje tu 1 279 300 zł, a z rynku wtórnego 720 000 zł, przy praktycznie identycznym metrażu.

Nie jest to różnica standardu w zwykłym rozumieniu. **Rynek pierwotny w Kościelisku to apartamenty w kilku inwestycjach sprzedawanych jako lokale wypoczynkowe**, a rynek wtórny obejmuje w większej części mieszkania, w których ktoś mieszka.

Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny: **mediana gminy nie opisuje żadnego z tych dwóch produktów.** Właściwa liczba to 25 478 zł albo 15 910 zł, zależnie od tego, co się ogląda.

## Adresy: od 13 893 do 51 524 zł za metr

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Sobiczkowa Bór 19 | 51 524 | 8 | 0 |
| Pod Blachówką 2D | 36 390 | 10 | 9 |
| Nędzy Kubińca 204A | 36 230 | 7 | 7 |
| Pod Blachówką 2B | 35 667 | 11 | 11 |
| Pod Blachówką 2C | 34 643 | 8 | 8 |
| Chotarz Bór 14L | 22 480 | 6 | 6 |
| Chotarz Bór 14M | 21 650 | 12 | 11 |
| Nędzy Kubińca 118A | 15 734 | 5 | 0 |
| Strzelców Podhalańskich 40 | 14 420 | 5 | 0 |
| Nędzy Kubińca 43 | 13 893 | 6 | 6 |

Dziesięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **78 aktów, czyli 41 procent rynku gminy**.

**Rozpiętość między nimi wynosi 37 631 zł na metrze**, czyli prawie czterokrotność, i jest największa w całym tym zestawieniu.

Najdroższy adres, **Sobiczkowa Bór 19 z medianą 51 524 zł, nie ma ani jednej transakcji pierwszej sprzedaży**: to osiem odsprzedaży lokali w istniejącym budynku. Trzy budynki przy Pod Blachówką, razem 29 aktów w większości pierwszej sprzedaży, mieszczą się między 34 600 a 36 400 zł.

Po drugiej stronie tabeli **Nędzy Kubińca 43 z medianą 13 893 zł to sześć transakcji pierwszej sprzedaży**, czyli lokal z rynku pierwotnego może w tej gminie kosztować i 14 tysięcy, i 36 tysięcy za metr, zależnie od tego, gdzie stoi.

## Metraż

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 23 174 | 56 | 29 |
| 35 do 50 m² | 20 259 | 61 | 29 |
| 50 do 65 m² | 15 670 | 28 | 7 |
| ponad 65 m² | 20 072 | 45 | 36 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu do 65 m², a potem się łamie: **przedział powyżej 65 m² jest o 4402 zł droższy od tego od 50 do 65 m²**, i to w nim leży najwięcej rynku pierwotnego, 36 z 45 aktów.

Ta tabela nie mierzy więc metrażu, tylko rodzaj lokalu: **do 50 m² to w większości apartamenty, powyżej 65 m² segmenty i domy w zabudowie bliźniaczej, a przedział pośrodku to w trzech czwartych mieszkania z rynku wtórnego.**

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 11 620 | 84 |
| 2022 | 12 783 | 45 |
| 2023 | 16 923 | 39 |
| 2024 | 21 557 | 99 |
| 2025 | 18 002 | 77 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 2 lipca i notuje z niego 30 aktów przy medianie 17 949 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 55 procent, ale rok 2025 przyniósł spadek o 16 procent.** Przy kilkudziesięciu transakcjach rocznie o rocznej medianie decyduje tu to, ile lokali z drogich inwestycji weszło do obrotu.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie liczby, które idą w przeciwne strony i to bardzo mocno:

- **cały rynek: 17 542 zł/m² przy 61 aktach wobec 23 148 zł/m² przy 128 aktach, czyli spadek o 24,2 procent;**
- **bez rynku pierwotnego: 16 496 zł/m² przy 48 aktach wobec 15 503 zł/m² przy 40 aktach, czyli wzrost o 6,4 procent.**

**To największa rozbieżność między tymi dwiema miarami wśród trzech opisanych gmin Podhala, i to druga liczba opisuje mieszkania.** Spadek o jedną czwartą nie oznacza, że cokolwiek w Kościelisku potaniało: w poprzednich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 88 aktów, w tym 32 po co najmniej 30 tysięcy złotych za metr, a w ostatnich dwunastu tylko 13, w tym 5 tak drogich.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Kościelisko ani jednego lokalu**, mimo że pierwsza sprzedaż to 101 aktów z ostatnich dwóch lat, a trzy budynki przy Pod Blachówką sprzedawały się po 34 600 do 36 400 zł za metr.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 35 | 1 850 000 zł | 1 225 000 do 2 770 000 zł | 913 m² |

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **10 z 35 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, a typowa działka pod domem ma 913 m².

Rynku działek nie podajemy, bo **rejestr notuje w oknie tylko siedem transakcji**, za mało, żeby mediana coś znaczyła.

## Co z tego ma kupujący

Kościelisko jest trzecią najdroższą gminą w Polsce i rynkiem, w którym mediana nie opisuje niczego konkretnego. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Nie używaj mediany gminy.** Właściwa liczba to 25 478 zł przy lokalu z rynku pierwotnego albo 15 910 zł przy lokalu z rynku wtórnego. **Sprawdź adres**, bo między Nędzy Kubińca 43 a Sobiczkową Bór jest niemal czterokrotna różnica. I **nie czytaj spadku o 24,2 procent jako taniejących mieszkań**, bo rynek wtórny w tym samym czasie podrożał o 6,4 procent.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Zakopane](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane) leży 6 km stąd i jest tańsze o 2975 zł na metrze, a [Nowy Targ](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-targ) 26 km i jest ponad dwa razy tańszy. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Zakopanem, Kościelisku i Nowym Targu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zakopane-koscielisko-nowy-targ). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.