---
title: "Ceny mieszkań w konurbacji katowickiej: od 4356 do 9900 zł/m² na dystansie 17 kilometrów [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w dziewiętnastu miastach konurbacji katowickiej, liczone z aktów notarialnych: mediany, rynek pierwotny i wtórny, dynamika, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka"
published: "2026-08-18"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa i miasta na prawach powiatu konurbacji katowickiej"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-05"
  deeds: 34413
---

# Ceny mieszkań w konurbacji katowickiej: 19 miast, 34 413 aktów notarialnych i 5544 zł różnicy na metrze między Katowicami a Bytomiem [ANALIZA]

Dziewiętnaście miast, 1,95 miliona mieszkańców i 34 413 aktów notarialnych z dwóch lat. Między Katowicami a Bytomiem, oddalonymi o 17 kilometrów, jest 5544 zł różnicy na metrze. Za te same 400 tysięcy złotych kupisz 40 m² w Katowicach albo 92 m² w Bytomiu.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa i miasta na prawach powiatu konurbacji katowickiej
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-05
- Liczba aktów notarialnych: 34413
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Konurbacja katowicka to dziewiętnaście miast, **1 945 133 mieszkańców** i najgęstsza sieć osobnych rynków mieszkaniowych w Polsce. Policzyliśmy je wszystkie z tego samego źródła i według tej samej metody: **34 413 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Wynik jest ostrzejszy, niż sugerowałaby geografia. **Metr mieszkania kosztuje od 4356 zł/m² w Bytomiu do 9900 zł/m² w Katowicach**, czyli o 127 procent więcej, a te dwa miasta dzieli **17 kilometrów i 29 minut jazdy samochodem**. Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica **277 200 zł**.

![Mapa konurbacji katowickiej z dziewiętnastoma miastami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, od zielonych na północy i wschodzie po czerwone w Katowicach, Tychach, Mikołowie i Gliwicach, z niebieską granicą Katowic pośrodku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Prowadzą go osobno poszczególne miasta na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Będzinie, Gliwicach, Mikołowie i Tarnowskich Górach.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024** do własnej daty końcowej każdego miasta. **Te daty się różnią, i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego zestawienia.** Katowicki rejestr kończy się 5 sierpnia 2026, a tarnogórski 26 stycznia 2026, czyli ponad pół roku wcześniej. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie. Daty końcowe podajemy w tabeli obok każdego miasta.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej konurbacji filtr usunął 1794 akty, głównie wykupów mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno**, i w tym zestawieniu jest to rozstrzygające.
- Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

## Dziewiętnaście miast, jedna tabela

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dziewiętnastu miastach konurbacji katowickiej, od 9900 zł/m² w Katowicach do 4356 zł/m² w Bytomiu, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-mediany-v2.png)

| Miasto | Ludność | Miejsce w Polsce | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Rejestr do |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 279 190 | 64 | 9900 | 11 200 | 8066 | 8973 | 5 sierpnia 2026 |
| Tychy | 122 045 | 161 | 7944 | 8877 | 7381 | 2006 | 19 czerwca 2026 |
| Mikołów | 41 618 | 233 | 7273 | 7644 | 6304 | 297 | 1 czerwca 2026 |
| Gliwice | 169 915 | 269 | 7010 | 8038 | 6827 | 2818 | 25 lutego 2026 |
| Tarnowskie Góry | 61 321 | 351 | 6526 | 7336 | 5778 | 557 | 26 stycznia 2026 |
| Jaworzno | 86 812 | 354 | 6502 | 6938 | 6178 | 923 | 25 czerwca 2026 |
| Chorzów | 100 593 | 406 | 6255 | 8443 | 5628 | 2295 | 7 lipca 2026 |
| Dąbrowa Górnicza | 113 460 | 415 | 6203 | 8500 | 5693 | 1443 | 30 lipca 2026 |
| Mysłowice | 71 280 | 442 | 6084 | 9285 | 5698 | 715 | 29 maja 2026 |
| Siemianowice Śląskie | 63 401 | 456 | 5999 | 8599 | 5405 | 1123 | 14 lipca 2026 |
| Sosnowiec | 187 115 | 477 | 5893 | 7519 | 5322 | 2894 | 2 kwietnia 2026 |
| Knurów | 35 619 | 515 | 5655 | 7572 | 5362 | 450 | 13 lipca 2026 |
| Będzin | 53 848 | 531 | 5575 | 7356 | 5356 | 863 | 20 lipca 2026 |
| Świętochłowice | 45 434 | 532 | 5574 | 7338 | 4954 | 812 | 15 lipca 2026 |
| Zabrze | 153 838 | 592 | 5266 | 7198 | 5100 | 2770 | 19 maja 2026 |
| Ruda Śląska | 130 302 | 597 | 5247 | 7354 | 5024 | 1648 | 26 maja 2026 |
| Czeladź | 29 876 | 654 | 4806 | 6183 | 4740 | 325 | 22 lipca 2026 |
| Piekary Śląskie | 51 707 | 669 | 4692 | 6000 | 4646 | 529 | 4 lutego 2026 |
| Bytom | 147 759 | 713 | 4356 | 6137 | 4290 | 2972 | 21 lipca 2026 |

Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu **889 polskich gmin**, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**.

Pierwsza rzecz, która rzuca się w oczy: **konurbacja rozkłada się po całej skali kraju**. Katowice mieszczą się w pierwszej dziesiątce procent gmin, a Bytom w ostatniej dwudziestce procent. Sześć miast leży powyżej mediany krajowej, trzynaście poniżej.

Druga jest ważniejsza dla kupującego. **Wielkość miasta nie ma tu nic wspólnego z ceną.** Sosnowiec, drugie co do liczby mieszkańców, jest jedenasty w cenie. Mikołów, siedemnasty pod względem ludności, jest trzeci. Bytom z 148 tysiącami mieszkańców jest najtańszy ze wszystkich.

## Ranking się odwraca, kiedy odejmiemy rynek pierwotny

Mediana całego rynku miesza dwa różne towary w bardzo różnych proporcjach: od 4 procent rynku pierwotnego w Bytomiu do 48 procent w Katowicach. Poniżej te same dziewiętnaście miast z obydwoma rynkami osobno, uszeregowane **wyłącznie po medianie rynku wtórnego**, a odległość między kropkami to premia, jakiej żąda rynek pierwotny.

![Wykres kropkowy z łącznikami: dla każdego z dziewiętnastu miast pomarańczowa kropka to mediana rynku wtórnego, granatowa mediana rynku pierwotnego, a długość łącznika to premia rynku pierwotnego, od 760 zł/m² w Jaworznie do 3587 zł/m² w Mysłowicach](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-rynki-v1.png)

| Miasto | Miejsce, cały rynek | Miejsce, rynek wtórny | Zmiana | Mediana rynku wtórnego, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 1 | 1 | bez zmian | 8066 | 48 procent |
| Tychy | 2 | 2 | bez zmian | 7381 | 34 procent |
| Gliwice | 4 | 3 | w górę o 1 | 6827 | 35 procent |
| Mikołów | 3 | 4 | w dół o 1 | 6304 | 36 procent |
| Jaworzno | 6 | 5 | w górę o 1 | 6178 | 26 procent |
| Tarnowskie Góry | 5 | 6 | w dół o 1 | 5778 | 46 procent |
| Mysłowice | 9 | 7 | w górę o 2 | 5698 | 17 procent |
| Dąbrowa Górnicza | 8 | 8 | bez zmian | 5693 | 22 procent |
| Chorzów | 7 | 9 | w dół o 2 | 5628 | 39 procent |
| Siemianowice Śląskie | 10 | 10 | bez zmian | 5405 | 22 procent |
| Knurów | 12 | 11 | w górę o 1 | 5362 | 15 procent |
| Będzin | 13 | 12 | w górę o 1 | 5356 | 11 procent |
| Sosnowiec | 11 | 13 | w dół o 2 | 5322 | 29 procent |
| Zabrze | 15 | 14 | w górę o 1 | 5100 | 26 procent |
| Ruda Śląska | 16 | 15 | w górę o 1 | 5024 | 13 procent |
| Świętochłowice | 14 | 16 | w dół o 2 | 4954 | 25 procent |
| Czeladź | 17 | 17 | bez zmian | 4740 | 5 procent |
| Piekary Śląskie | 18 | 18 | bez zmian | 4646 | 17 procent |
| Bytom | 19 | 19 | bez zmian | 4290 | 4 procent |

**Rozpiętość spada z 5544 do 3776 zł na metrze**, czyli o niemal jedną trzecią. Innymi słowy: **jedna trzecia różnicy między najdroższym a najtańszym miastem konurbacji to nie lokalizacja, tylko to, jak duży jest w danym mieście rynek pierwotny.**

Ruchy w tabeli są niewielkie, ale konsekwentne. W dół idą miasta z dużym udziałem rynku pierwotnego: **Chorzów, Świętochłowice i Sosnowiec spadają po dwa miejsca**. W górę idą te, gdzie prawie się nie buduje: Mysłowice o dwa, Knurów, Będzin, Zabrze, Ruda Śląska i Gliwice po jednym.

Katowice, Tychy, Czeladź, Piekary i Bytom nie ruszają się wcale, ale z przeciwnych powodów. Katowice i Tychy są drogie także bez rynku pierwotnego; Bytom i Czeladź nie mają rynku pierwotnego, który dałoby się odjąć.

Warto w tym miejscu powiedzieć wprost, czego ta korekta **nie** robi. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc kolumna z rynkiem wtórnym nie jest kolumną starego budownictwa: mieszkanie w bloku oddanym w 2021 roku i odsprzedane w 2025 liczy się do niej tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku. Odejmujemy pierwszą sprzedaż od dewelopera, a nie nowe budynki.

## Za te same pieniądze

Najbardziej praktyczne zestawienie w całym wpisie. Ile metrów kwadratowych kupuje **400 000 zł** w każdym z tych miast, licząc po medianie ceny metra.

| Miasto | Mediana zł/m² | Metraż za 400 000 zł | Mieszkanie 50 m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 9900 | 40 m² | 495 000 zł |
| Tychy | 7944 | 50 m² | 397 200 zł |
| Mikołów | 7273 | 55 m² | 363 650 zł |
| Gliwice | 7010 | 57 m² | 350 500 zł |
| Tarnowskie Góry | 6526 | 61 m² | 326 300 zł |
| Jaworzno | 6502 | 62 m² | 325 100 zł |
| Chorzów | 6255 | 64 m² | 312 750 zł |
| Dąbrowa Górnicza | 6203 | 64 m² | 310 150 zł |
| Mysłowice | 6084 | 66 m² | 304 200 zł |
| Siemianowice Śląskie | 5999 | 67 m² | 299 950 zł |
| Sosnowiec | 5893 | 68 m² | 294 650 zł |
| Knurów | 5655 | 71 m² | 282 750 zł |
| Będzin | 5575 | 72 m² | 278 750 zł |
| Świętochłowice | 5574 | 72 m² | 278 700 zł |
| Zabrze | 5266 | 76 m² | 263 300 zł |
| Ruda Śląska | 5247 | 76 m² | 262 350 zł |
| Czeladź | 4806 | 83 m² | 240 300 zł |
| Piekary Śląskie | 4692 | 85 m² | 234 600 zł |
| Bytom | 4356 | 92 m² | 217 800 zł |

**Za te same 400 000 zł kupisz 40 m² w Katowicach albo 92 m² w Bytomiu**, przy 17 kilometrach różnicy. Dwa i trzy dziesiąte raza więcej powierzchni, w mieście, z którego do centrum Katowic jedzie się 29 minut.

## Typowe mieszkanie i to, jak bardzo ceny się rozjeżdżają

Mediana miasta to jedna liczba, ale wokół niej rozkłada się cały rynek. Poniżej dwie rzeczy naraz: **jak wygląda typowa transakcja** w każdym mieście i **jak szeroki jest przedział, w którym mieści się połowa z nich**.

![Wykres przedziałowy: dla każdego z dziewiętnastu miast poziomy pasek od pierwszego do trzeciego kwartyla ceny metra z ciemnym znacznikiem mediany, najszerszy w Katowicach od 7517 do 11 875 zł/m², najwęższy w Jaworznie od 5615 do 7296 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-rozstep-v2.png)

| Miasto | Dolny kwartyl, zł/m² | Górny kwartyl, zł/m² | Rozstęp kwartylowy, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 7517 | 11 875 | 4358 | 48 m² | 461 160 zł |
| Chorzów | 4458 | 8510 | 4052 | 47 m² | 291 500 zł |
| Siemianowice Śląskie | 4708 | 7987 | 3279 | 49 m² | 285 000 zł |
| Gliwice | 5634 | 8720 | 3086 | 50 m² | 345 000 zł |
| Mysłowice | 4911 | 7784 | 2873 | 50 m² | 320 000 zł |
| Mikołów | 5746 | 8554 | 2808 | 54 m² | 399 000 zł |
| Sosnowiec | 4627 | 7429 | 2802 | 47 m² | 273 538 zł |
| Świętochłowice | 4263 | 6970 | 2707 | 47 m² | 260 000 zł |
| Tarnowskie Góry | 5466 | 8151 | 2685 | 59 m² | 390 000 zł |
| Zabrze | 4139 | 6796 | 2657 | 48 m² | 249 000 zł |
| Dąbrowa Górnicza | 5116 | 7734 | 2618 | 49 m² | 300 000 zł |
| Tychy | 6784 | 9295 | 2511 | 50 m² | 393 436 zł |
| Będzin | 4500 | 6850 | 2350 | 46 m² | 250 000 zł |
| Czeladź | 3542 | 5833 | 2291 | 48 m² | 220 000 zł |
| Piekary Śląskie | 3619 | 5905 | 2286 | 49 m² | 215 000 zł |
| Knurów | 4648 | 6848 | 2200 | 47 m² | 265 000 zł |
| Ruda Śląska | 4304 | 6425 | 2121 | 48 m² | 249 000 zł |
| Bytom | 3378 | 5424 | 2046 | 47 m² | 200 000 zł |
| Jaworzno | 5615 | 7296 | 1681 | 49 m² | 305 000 zł |

Rozstęp kwartylowy to szerokość przedziału, w którym mieści się środkowa połowa transakcji. **W Katowicach wynosi 4358 zł na metrze, w Jaworznie 1681 zł/m²**, czyli dwa i pół raza mniej. Im szerszy, tym mniej mediana miasta mówi o konkretnej ofercie.

Praktycznie znaczy to tyle: **w Jaworznie mediana jest dobrym punktem odniesienia, a w Katowicach i Chorzowie prawie nim nie jest**. W Katowicach środkowa połowa transakcji rozkłada się w przedziale szerszym niż cała mediana Bytomia, czyli najtańszego miasta konurbacji.

Druga kolumna od prawej jest zaskakująco jednolita. **W siedemnastu z dziewiętnastu miast typowe sprzedawane mieszkanie ma od 46 do 50 m².** Wyjątki są dwa: Tarnowskie Góry z 59 m² i Mikołów z 54 m², i oba mają wysoki udział rynku pierwotnego, a sprzedawane w nim lokale są większe.

Kolumna ostatnia pokazuje z kolei, że **ranking po cenie całkowitej jest niemal identyczny z rankingiem po cenie metra**. Największa różnica to Mysłowice, które są dziewiąte w cenie metra i szóste w cenie mieszkania, bo sprzedaje się tam nieco większe lokale.

## Odległość do Katowic nie wyjaśnia cen

Skoro Katowice są tak drogie, można by oczekiwać, że ceny w konurbacji spadają wraz z odległością od nich. **Dane tego nie potwierdzają.**

![Wykres punktowy: osiemnaście miast konurbacji, na osi poziomej odległość drogowa do centrum Katowic w kilometrach, na osi pionowej mediana ceny metra w zł/m². Punkty nie układają się w żadną linię: najdalsze Gliwice są czwarte co do ceny, a najbliższe Siemianowice Śląskie dziesiąte](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-odleglosc-v1.png)

| Miasto | Odległość do Katowic | Czas jazdy | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Siemianowice Śląskie | 7 km | 16 min | 5999 |
| Chorzów | 9 km | 19 min | 6255 |
| Świętochłowice | 10 km | 19 min | 5574 |
| Mysłowice | 11 km | 20 min | 6084 |
| Sosnowiec | 11 km | 20 min | 5893 |
| Ruda Śląska | 14 km | 26 min | 5247 |
| Będzin | 15 km | 20 min | 5575 |
| Czeladź | 15 km | 19 min | 4806 |
| Bytom | 17 km | 29 min | 4356 |
| Dąbrowa Górnicza | 20 km | 26 min | 6203 |
| Piekary Śląskie | 20 km | 35 min | 4692 |
| Mikołów | 21 km | 31 min | 7273 |
| Tychy | 22 km | 30 min | 7944 |
| Jaworzno | 27 km | 31 min | 6502 |
| Zabrze | 30 km | 32 min | 5266 |
| Tarnowskie Góry | 31 km | 43 min | 6526 |
| Knurów | 37 km | 31 min | 5655 |
| Gliwice | 39 km | 37 min | 7010 |

Najbliższe Katowicom miasto, **Siemianowice Śląskie z siedmiu kilometrów, jest o 3901 zł na metrze tańsze**. Najdalsze, **Gliwice z trzydziestu dziewięciu kilometrów, są czwarte co do ceny w całym zestawieniu**. Drugie i trzecie miejsce, Tychy i Mikołów, leżą 22 i 21 kilometrów od Katowic, dalej niż tani Bytom i tania Czeladź.

Wniosek dla kupującego jest praktyczny: **w tej konurbacji nie płaci się za odległość od Katowic, tylko za konkretne miasto**. Historyczny charakter zabudowy, stan zasobu i to, gdzie akurat budują deweloperzy, wyjaśniają te ceny znacznie lepiej niż kilometry.

## Osiem miast pokazuje spadek, ale potaniało jedno

To jest ta część zestawienia, która najbardziej zmienia obraz rynku. Poniżej zmiana mediany w ostatnich dwunastu miesiącach rejestru wobec dwunastu poprzednich, liczona dla każdego miasta do jego własnej daty końcowej, w dwóch ujęciach: dla całego rynku i dla samego rynku wtórnego.

![Wykres rozbieżny: dla każdego z dziewiętnastu miast dwa słupki odchylające się od osi zera, pomarańczowy to zmiana mediany całego rynku, granatowy zmiana mediany rynku wtórnego. Osiem pomarańczowych słupków sięga w lewo, granatowy w lewo tylko w Będzinie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-dynamika-v1.png)

| Miasto | Cały rynek | Sam rynek wtórny |
| --- | --- | --- |
| Mikołów | plus 11,7 procent | plus 12,4 procent |
| Czeladź | plus 10,3 procent | plus 8,7 procent |
| Siemianowice Śląskie | plus 1,6 procent | plus 5,8 procent |
| Sosnowiec | minus 5,9 procent | plus 5,3 procent |
| Bytom | plus 7,5 procent | plus 5,1 procent |
| Mysłowice | minus 5,1 procent | plus 4,9 procent |
| Dąbrowa Górnicza | plus 13,2 procent | plus 4,4 procent |
| Jaworzno | plus 2,4 procent | plus 3,8 procent |
| Tarnowskie Góry | plus 8,3 procent | plus 3,4 procent |
| Gliwice | plus 8,1 procent | plus 3,0 procent |
| Piekary Śląskie | plus 6,7 procent | plus 2,4 procent |
| Tychy | minus 5,7 procent | plus 1,9 procent |
| Zabrze | plus 0,2 procent | plus 1,8 procent |
| Katowice | minus 0,1 procent | plus 1,7 procent |
| Knurów | minus 4,3 procent | plus 1,7 procent |
| Chorzów | plus 13,8 procent | plus 1,4 procent |
| Ruda Śląska | minus 0,4 procent | plus 1,2 procent |
| Świętochłowice | minus 8,6 procent | minus 0,3 procent |
| Będzin | minus 4,9 procent | minus 3,1 procent |

Te dwie kolumny opowiadają dwie różne historie o tym samym regionie.

**Według pierwszej osiem miast potaniało**, w tym Świętochłowice o 8,6 procent, a Sosnowiec o 5,9. **Według drugiej potaniało jedno: Będzin, o 3,1 procent.** Świętochłowice stoją w miejscu, a pozostałych siedemnaście miast podrożało.

Mechanizm jest wszędzie ten sam. Mediana całego miasta reaguje na to, ile w danym roku rozliczono odbiorów w nowych inwestycjach, bo są one o 12 do 63 procent droższe od reszty rynku. **Kiedy duża inwestycja kończy sprzedaż, mediana miasta spada, choć żadne mieszkanie nie potaniało.** Świętochłowice są tego podręcznikowym przykładem: minus 8,6 procent na całym rynku i minus 0,3 na wtórnym, a różnicę robi jedna kończąca się budowa przy Wiśniowej.

Działa to też w drugą stronę. **Chorzów wygląda na najszybciej drożejące miasto konurbacji, plus 13,8 procent, a jego rynek wtórny podniósł się o 1,4.** Dąbrowa Górnicza pokazuje 13,2 procent wobec 4,4.

Tylko w dwóch miastach obie kolumny mówią to samo i mówią to głośno: **w Mikołowie i Czeladzi ceny naprawdę wzrosły**, odpowiednio o 12,4 i 8,7 procent, i nie da się tego wytłumaczyć strukturą transakcji, bo w Czeladzi rynku pierwotnego praktycznie nie ma.

## Rynek pierwotny: od 4 do 48 procent transakcji

Udział rynku pierwotnego w transakcjach jest w konurbacji skrajnie nierówny, a od niego zależy, jak bardzo mediana miasta rozjeżdża się z ceną mieszkania w bloku.

| Udział rynku pierwotnego | Miasta |
| --- | --- |
| powyżej 35 procent | Katowice 48, Tarnowskie Góry 46, Chorzów 39, Mikołów 36, Gliwice 35 |
| od 20 do 35 procent | Tychy 34, Sosnowiec 29, Jaworzno 26, Zabrze 26, Świętochłowice 25, Dąbrowa Górnicza 22, Siemianowice Śląskie 22 |
| poniżej 20 procent | Mysłowice 17, Piekary Śląskie 17, Knurów 15, Ruda Śląska 13, Będzin 11, Czeladź 5, Bytom 4 |

Najciekawszy jest tu drugi wiersz pierwszej grupy. **Tarnowskie Góry mają 61 tysięcy mieszkańców i 46 procent transakcji z rynku pierwotnego**, czyli udział niemal katowicki. Mediana tego miasta jest w połowie ceną z cennika dewelopera.

Sama premia rynku pierwotnego waha się przy tym od **12 procent w Jaworznie do 63 procent w Mysłowicach**. Nie ma jednej „śląskiej” różnicy między rynkami: w Jaworznie oba kosztują niemal tyle samo, a w Mysłowicach dzieli je 3587 zł na metrze.

## Reguła małego metrażu działa w trzech miastach na dziewiętnaście

„Mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" to jedna z najczęściej powtarzanych zasad na rynku mieszkaniowym. W konurbacji katowickiej **sprawdza się w trzech miastach z dziewiętnastu**.

![Wykres rozbieżny: cena metra w mieszkaniach do 35 m² jako procent ceny metra w mieszkaniach ponad 65 m², słupki odchylają się od osi stojącej na 100 procent, od 118 procent w Katowicach w prawo do 66 procent w Chorzowie w lewo](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-kawalerki-v2.png)

| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Najdroższy przedział |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 11 200 | 10 060 | 9424 | 9524 | do 35 m² |
| Tychy | 8648 | 8197 | 7718 | 7895 | do 35 m² |
| Gliwice | 7256 | 6992 | 6832 | 7012 | do 35 m² |
| Bytom | 4298 | 4367 | 4512 | 4123 | 50 do 65 m² |
| Zabrze | 5258 | 5215 | 5317 | 5275 | 50 do 65 m² |
| Świętochłowice | 5165 | 5102 | 6298 | 5225 | 50 do 65 m² |
| Tarnowskie Góry | 5778 | 6400 | 6626 | 6544 | 50 do 65 m² |
| Mikołów | 5565 | 7378 | 7272 | 7302 | 35 do 50 m² |
| Dąbrowa Górnicza | 6176 | 5912 | 6342 | 6606 | ponad 65 m² |
| Jaworzno | 6308 | 6398 | 6532 | 6794 | ponad 65 m² |
| Mysłowice | 6165 | 5654 | 6270 | 6751 | ponad 65 m² |
| Sosnowiec | 5738 | 5598 | 6165 | 6440 | ponad 65 m² |
| Piekary Śląskie | 4899 | 4479 | 4579 | 5700 | ponad 65 m² |
| Czeladź | 4546 | 4678 | 4945 | 5360 | ponad 65 m² |
| Knurów | 5276 | 5556 | 5739 | 6547 | ponad 65 m² |
| Ruda Śląska | 5178 | 5048 | 5230 | 6445 | ponad 65 m² |
| Będzin | 5374 | 5391 | 5628 | 6690 | ponad 65 m² |
| Siemianowice Śląskie | 5369 | 5710 | 6076 | 7942 | ponad 65 m² |
| Chorzów | 5124 | 6000 | 7041 | 7780 | ponad 65 m² |

**Tylko w Katowicach, Tychach i Gliwicach kawalerka jest najdroższym metrem w mieście.** W jedenastu miastach najdroższy jest przedział powyżej 65 m², czyli dokładnie odwrotnie, niż mówi reguła.

Skrajności są duże. **W Katowicach metr w kawalerce kosztuje o 18 procent więcej niż w mieszkaniu powyżej 65 m². W Chorzowie o 34 procent mniej.** To dwa miasta oddalone o dziewięć kilometrów.

Za odwrócenie odpowiadają dwie rzeczy naraz, i warto je rozdzielić. Po pierwsze, **rynek pierwotny buduje duże lokale**: w Siemianowicach Śląskich, gdzie różnica jest największa po Chorzowie, prawie połowa aktów w przedziale powyżej 65 m² to nowe mieszkania. Po drugie, **w miastach ze starym zasobem najmniejsze lokale to często pokoje wydzielone w kamienicach**, a nie kawalerki w blokach, i rynek wycenia je odpowiednio.

Wniosek dla kupującego jest konkretny: **poza trzema najdroższymi miastami nie warto zakładać, że mały metraż oznacza wyższą cenę metra**, a oferty trzeba porównywać ceną całkowitą.

## Ile mieszkań w ogóle zmienia właściciela

Płynność rynku różni się między tymi miastami czterokrotnie, a to wpływa i na czas sprzedaży, i na to, jak pewne są mediany z tego wpisu.

![Wykres kropkowy na łodygach: liczba aktów notarialnych na tysiąc mieszkańców rocznie, od 15,4 w Katowicach do 3,8 w Mikołowie, obok każdej kropki liczba wszystkich aktów z okna rejestru](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-obroty-v2.png)

| Miasto | Ludność | Akty w oknie | Długość okna | Akty na 1000 mieszkańców rocznie |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 279 190 | 8973 | 25 miesięcy | 15,4 |
| Chorzów | 100 593 | 2295 | 24 miesiące | 11,3 |
| Gliwice | 169 915 | 2818 | 20 miesięcy | 10,0 |
| Bytom | 147 759 | 2972 | 25 miesięcy | 9,8 |
| Zabrze | 153 838 | 2770 | 23 miesiące | 9,6 |
| Sosnowiec | 187 115 | 2894 | 21 miesięcy | 8,8 |
| Świętochłowice | 45 434 | 812 | 24 miesiące | 8,8 |
| Siemianowice Śląskie | 63 401 | 1123 | 24 miesiące | 8,7 |
| Tychy | 122 045 | 2006 | 24 miesiące | 8,4 |
| Będzin | 53 848 | 863 | 25 miesięcy | 7,8 |
| Ruda Śląska | 130 302 | 1648 | 23 miesiące | 6,7 |
| Piekary Śląskie | 51 707 | 529 | 19 miesięcy | 6,4 |
| Knurów | 35 619 | 450 | 24 miesiące | 6,2 |
| Dąbrowa Górnicza | 113 460 | 1443 | 25 miesięcy | 6,1 |
| Tarnowskie Góry | 61 321 | 557 | 19 miesięcy | 5,8 |
| Jaworzno | 86 812 | 923 | 24 miesiące | 5,4 |
| Czeladź | 29 876 | 325 | 25 miesięcy | 5,3 |
| Mysłowice | 71 280 | 715 | 23 miesiące | 5,3 |
| Mikołów | 41 618 | 297 | 23 miesiące | 3,8 |

Liczby są przeliczone na rok, bo okna rejestrów mają od 19 do 25 miesięcy. Jest to przybliżenie, bo starostwa wpisują akty z opóźnieniem i ostatnie tygodnie każdego okna są cieńsze niż reszta.

**W Katowicach na tysiąc mieszkańców przypada 15,4 aktu rocznie, w Mikołowie 3,8.** To czterokrotna różnica w płynności rynku, a Mikołów jest przy tym trzecim najdroższym miastem konurbacji. Wysoka cena i cienki rynek idą tu w parze.

Drugi wniosek dotyczy zaufania do liczb w tym wpisie. **Mediany dla siedmiu miast, od Katowic po Tychy, stoją na ponad dwóch tysiącach aktów każda.** Mediany dla Mikołowa, Czeladzi i Knurowa opierają się na trzystu do czterystu pięćdziesięciu i traktujemy je jako dobry, ale mniej precyzyjny szacunek. Widać to zwłaszcza w tabelach dzielnic i ulic w poszczególnych wpisach.

## Wykupy mieszkań komunalnych

Z każdej mediany w tym zestawieniu wyłączamy transakcje poniżej 30 procent mediany danego roku, bo to nie są ceny rynkowe, tylko sprzedaż lokali komunalnych dotychczasowym lokatorom. Same w sobie mówią jednak sporo o tym, co dzieje się w tych miastach.

![Wykres słupkowy poziomy udziału wykupów mieszkań komunalnych w transakcjach, od 13,1 procent w Zabrzu do 0,8 procent w Tychach, z liczbą takich aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka/konurbacja-wykupy-v2.png)

| Miasto | Wykupy w oknie | Udział w transakcjach |
| --- | --- | --- |
| Zabrze | 416 | 13,1 procent |
| Katowice | 552 | 5,8 procent |
| Sosnowiec | 169 | 5,5 procent |
| Świętochłowice | 43 | 5,0 procent |
| Bytom | 135 | 4,3 procent |
| Gliwice | 128 | 4,3 procent |
| Siemianowice Śląskie | 51 | 4,3 procent |
| Jaworzno | 39 | 4,1 procent |
| Chorzów | 89 | 3,7 procent |
| Będzin | 33 | 3,7 procent |
| Mikołów | 10 | 3,3 procent |
| Ruda Śląska | 41 | 2,4 procent |
| Czeladź | 8 | 2,4 procent |
| Mysłowice | 17 | 2,3 procent |
| Knurów | 9 | 2,0 procent |
| Piekary Śląskie | 9 | 1,7 procent |
| Tarnowskie Góry | 8 | 1,4 procent |
| Dąbrowa Górnicza | 20 | 1,4 procent |
| Tychy | 17 | 0,8 procent |

**Zabrze odstaje od reszty konurbacji bardzo mocno: 13,1 procent wobec 5,8 w Katowicach i 0,8 w Tychach.** Ponad co ósma zabrzańska transakcja mieszkaniowa z tego okresu to wykup lokalu przez lokatora, przy medianie 1308 zł/m². W Tychach takich aktów było w niecałe dwa lata siedemnaście.

Dla kupującego ma to jedno bezpośrednie znaczenie. **Serwisy, które liczą średnie z surowego rejestru, w Zabrzu zaniżą cenę o kilkaset złotych na metrze**, bo wciągną do niej transakcje po tysiąc trzysta złotych za metr. Dlatego w całym tym zestawieniu takie akty są odsiane, a ich liczbę podajemy osobno.

## Cenniki deweloperów kontra akty

W piętnastu z dziewiętnastu miast są dziś w sprzedaży mieszkania objęte ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych. W czterech, czyli w Siemianowicach Śląskich, Piekarach Śląskich, Świętochłowicach i Czeladzi, publicznej oferty nie ma wcale.

| Miasto | Cennik zł/m² | Rynek pierwotny w aktach, zł/m² | Różnica | Lokali w cenniku |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Katowice | 12 581 | 11 200 | 12 procent | 4596 |
| Tychy | 10 000 | 8877 | 13 procent | 127 |
| Mysłowice | 9600 | 9285 | 3 procent | 366 |
| Gliwice | 9212 | 8038 | 15 procent | 702 |
| Chorzów | 8900 | 8443 | 5 procent | 214 |
| Tarnowskie Góry | 8900 | 7336 | 21 procent | 10 |
| Sosnowiec | 8900 | 7519 | 18 procent | 201 |
| Dąbrowa Górnicza | 8600 | 8500 | 1 procent | 139 |
| Knurów | 8588 | 7572 | 13 procent | 53 |
| Zabrze | 8500 | 7198 | 18 procent | 43 |
| Mikołów | 8429 | 7644 | 10 procent | 18 |
| Ruda Śląska | 8100 | 7354 | 10 procent | 170 |
| Będzin | 7695 | 7356 | 5 procent | 75 |
| Jaworzno | 7500 | 6938 | 8 procent | 168 |
| Bytom | 7200 | 6137 | 17 procent | 18 |

**Katowice mają 4596 lokali w cenniku, czyli więcej niż wszystkie pozostałe miasta razem wzięte.** Na drugim biegunie są Tarnowskie Góry z dziesięcioma i Mikołów oraz Bytom z osiemnastoma.

Różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi od **1 procent w Dąbrowie Górniczej do 21 w Tarnowskich Górach**. Część tego rozjazdu to zwykły upływ czasu: cenniki pochodzą z sierpnia 2026, a akty kończą się w różnych miesiącach, w Tarnowskich Górach już w styczniu.

## Domy i działki

Przy domach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

| Miasto | Akty na domy | Mediana ceny domu | W tym z co najmniej dwoma budynkami |
| --- | --- | --- | --- |
| Chorzów | 163 | 1 050 000 zł | 52 |
| Katowice | 378 | 987 500 zł | 125 |
| Tychy | 191 | 888 000 zł | 42 |
| Gliwice | 258 | 829 785 zł | 109 |
| Świętochłowice | 60 | 779 500 zł | 27 |
| Mysłowice | 217 | 729 000 zł | 66 |
| Mikołów | 170 | 724 500 zł | 46 |
| Tarnowskie Góry | 202 | 700 000 zł | 90 |
| Siemianowice Śląskie | 125 | 695 332 zł | 22 |
| Ruda Śląska | 157 | 660 000 zł | 66 |
| Knurów | 46 | 650 000 zł | 20 |
| Zabrze | 170 | 617 000 zł | 98 |
| Piekary Śląskie | 136 | 600 000 zł | 55 |
| Czeladź | 127 | 599 000 zł | 45 |
| Dąbrowa Górnicza | 389 | 595 000 zł | 197 |
| Sosnowiec | 223 | 590 000 zł | 89 |
| Bytom | 189 | 530 000 zł | 102 |
| Będzin | 186 | 500 000 zł | 86 |
| Jaworzno | 343 | 479 000 zł | 143 |

Ranking domów **nie pokrywa się z rankingiem mieszkań**. Chorzów, siódmy w cenie metra mieszkania, ma najdroższe domy w konurbacji. Jaworzno, szóste w cenie mieszkań, ma najtańsze domy.

Odpowiada za to ostatnia kolumna. **Tam, gdzie ponad połowa aktów dotyczy nieruchomości z kilkoma budynkami, mediana opisuje siedliska z zabudową gospodarczą, a nie domy jednorodzinne**: tak jest w Dąbrowie Górniczej, Jaworznie, Zabrzu i Bytomiu. W Siemianowicach Śląskich, gdzie takich aktów jest 22 na 125, mediana opisuje realny dom.

Rynek działek pomijamy w tym zestawieniu. W większości miast liczba aktów jest zbyt mała, a rozstępy zbyt szerokie, żeby mediana cokolwiek znaczyła; w Czeladzi rejestr dodatkowo zapisuje przy części transakcji cenę całej umowy przy każdej z objętych nią parcel. Szczegóły są we wpisach o poszczególnych miastach.

## Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych dziewiętnastu tabel.

**Po pierwsze, sprawdź, o którym rynku mówi cena, którą słyszysz.** W dziesięciu miastach konurbacji różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym przekracza 40 procent, a mediana miasta nie opisuje wtedy żadnego z nich. W Katowicach mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje 8066 zł za metr, a nie 9900 zł.

**Po drugie, nie wierz w spadki cen.** Osiem miast pokazuje ujemną dynamikę całego rynku, ale mieszkania potaniały tylko w Będzinie. Wszędzie indziej to skutek tego, że skończyła się jakaś inwestycja.

**Po trzecie, granice miast są tu warte więcej niż kilometry.** Siedem kilometrów z Katowic do Siemianowic Śląskich obniża cenę metra o 3901 zł/m², a trzydzieści dziewięć kilometrów do Gliwic o 2890. Jeśli szukasz mieszkania w konurbacji i możesz dojeżdżać, warto sprawdzić kilka miast naraz, bo różnice sięgają dwustu tysięcy złotych na tym samym metrażu.

**Po czwarte, zapomnij o dopłacie za mały metraż.** Kawalerka jest najdroższym metrem tylko w Katowicach, Tychach i Gliwicach. W jedenastu miastach najdroższy jest przedział powyżej 65 m², a w Chorzowie metr w kawalerce kosztuje o 34 procent mniej niż w dużym mieszkaniu. Poza trzema najdroższymi miastami oferty porównuje się ceną całkowitą, a nie ceną metra.

**Po piąte, sprawdź, jak gruby jest rynek, na który patrzysz.** W Katowicach mediana stoi na 8973 aktach i rynek obraca 15,4 mieszkania na tysiąc mieszkańców rocznie. W Mikołowie te liczby to 297 aktów i 3,8 mieszkania, więc i mediana jest mniej pewna, i sprzedaż trwa dłużej.

## Analizy poszczególnych miast

Każde z dziewiętnastu miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:

[Katowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice) · [Tychy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tychy) · [Mikołów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mikolow) · [Gliwice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gliwice) · [Tarnowskie Góry](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tarnowskie-gory) · [Jaworzno](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jaworzno) · [Chorzów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow) · [Dąbrowa Górnicza](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dabrowa-gornicza) · [Mysłowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-myslowice) · [Siemianowice Śląskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie) · [Sosnowiec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sosnowiec) · [Knurów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-knurow) · [Będzin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bedzin) · [Świętochłowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swietochlowice) · [Zabrze](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabrze) · [Ruda Śląska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ruda-slaska) · [Czeladź](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czeladz) · [Piekary Śląskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piekary-slaskie) · [Bytom](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bytom)

Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.