--- title: "Ceny mieszkań w gminie Komorniki: 9101 zł/m², a dwa osiedla dzieli 4899 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Komorniki z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-komorniki" published: "2026-10-19" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu" from: "2024-07-01" to: "2026-09-24" deeds: 975 --- # Ceny mieszkań w gminie Komorniki: 9101 zł za metr, a dwa osiedla tej samej gminy dzieli 4899 zł na metrze. Policzyliśmy 975 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Komorniki to 9101 zł i 96 miejsce wśród 869 polskich gmin, przy 10 km do centrum Poznania. Rynek pierwotny jest tu o 1676 zł tańszy od wtórnego, a przy jednym adresie deweloper podpisywał akty po 4198 zł, gdy odsprzedaże w tym samym budynku zawierano po 10 906 zł. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-24 - Liczba aktów notarialnych: 975 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-komorniki — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Komorniki zajmuje **96 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **9101 zł/m²**, o 51 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 37 470 osób, a do centrum Poznania jest stąd **10 km, czyli najbliżej ze wszystkich gmin obwarzanka opisanych w tej serii**. Liczby pochodzą z **975 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana jest o 2096 zł niższa od poznańskiej i o 5 zł niższa niż w sąsiednim Dopiewie, czyli te dwie gminy są cenowo nie do odróżnienia. Najmocniejsza liczba tego wpisu leży wewnątrz gminy, nie w porównaniu z Poznaniem. **Pięć adresów, przy których podpisano co najmniej dziesięć aktów, dzieli 4899 zł na metrze**, od 4458 zł przy Brzozowej 8 do 9357 zł przy Jarzębinowej 5. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 24 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 10 aktów** o medianie 1797 zł/m² i typowej cenie 149 472 zł przy 81 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **975 aktów**. Mediana to **9101 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7503 do 10 137 zł/m², a typowe mieszkanie ma **68 m² i kosztuje 590 000 zł**. ## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 1676 zł | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 8158 | 475 | 598 000 zł | 73 m² | | Wtórny | 9834 | 500 | 577 500 zł | 64 m² | **Rynek dzieli się tu niemal na pół**, 475 transakcji pierwszej sprzedaży wobec 500 odsprzedaży, i **strona wtórna jest droższa o 21 procent**. W większości polskich miast jest odwrotnie. Metraż tego nie tłumaczy, choć różnica w typowej powierzchni jest tu realna, 73 wobec 64 m². Po rozbiciu obu stron na przedziały różnica zostaje. | Metraż | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | do 50 m² | 8961 | 121 | 10 714 | 131 | | 50 do 65 m² | 8616 | 40 | 9774 | 124 | | 65 do 85 m² | 8472 | 137 | 9777 | 155 | | ponad 85 m² | 7276 | 177 | 8459 | 90 | **W każdym przedziale rynek wtórny jest droższy, od 1158 do 1753 zł na metrze.** Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę, w której uzgodniono cenę, więc dwie transakcje podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku. ## Adresy, na których podpisano najwięcej aktów | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | Jarzębinowa 7 | 9152 | 45 | 44 | | Jarzębinowa 1 | 8250 | 34 | 33 | | Jarzębinowa 3 | 8316 | 32 | 32 | | Jarzębinowa 5 | 9357 | 31 | 30 | | Brzozowa 8 | 4458 | 17 | 10 | | Brzozowa 14 | 5090 | 8 | 7 | | Jarzębinowa 2 | 10 699 | 7 | 4 | | Miętowa 27 | 11 014 | 6 | 0 | | Brzozowa 10 | 3986 | 6 | 4 | | Bukowa 4 | 4412 | 5 | 3 | | Brzozowa 5 | 10 762 | 5 | 0 | | Jarzębinowa 4 | 6127 | 5 | 4 | Ta tabela zawiera dwa zupełnie różne rynki. **Sześć budynków przy Jarzębinowej to 154 akty, czyli 16 procent całej gminy**, prawie wyłącznie pierwsza sprzedaż; cztery największe z nich mieszczą się między 8250 a 9357 zł. **Cztery adresy przy Brzozowej i Bukowej to 36 aktów z medianami od 3986 do 5090 zł/m²**, czyli o połowę niższymi. Piąty adres przy Brzozowej, numer 5, gdzie w oknie są wyłącznie odsprzedaże, ma medianę 10 762 zł/m². Najostrzej widać to przy Brzozowej 8, gdzie w oknie analizy stoją obie strony rynku. **Dziesięć aktów pierwszej sprzedaży ma tam medianę 4198 zł/m², a siedem odsprzedaży mieszkań w tym samym budynku 10 906 zł/m².** Obie próby są cienkie i tak trzeba je czytać, ale kierunek jest ten sam, co w całej gminie, tylko wielokrotnie mocniejszy. Wniosek dla kupującego jest praktyczny: **w gminie Komorniki nazwa „mieszkanie od dewelopera" nie mówi o cenie prawie nic**, bo pod tą samą etykietą leżą transakcje po 4000 i po 10 000 zł za metr. ## Metraż | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 10 993 | 36 | 12 | | 35 do 50 m² | 9790 | 216 | 109 | | 50 do 65 m² | 9467 | 164 | 40 | | ponad 65 m² | 8472 | 559 | 314 | Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: **od lokalu poniżej 35 m² do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 2521 zł**, czyli niemal o jedną czwartą. Najmniejszych mieszkań jest jednak w tej gminie bardzo mało, 36 aktów na 975, a **57 procent rynku to lokale powyżej 65 m²**. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 5314 | 454 | | 2022 | 6402 | 333 | | 2023 | 6637 | 561 | | 2024 | 8077 | 359 | | 2025 | 8842 | 566 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **224 akty przy medianie 10 000 zł/m²**, czyli o 1158 zł powyżej całego roku 2025. **Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 66 procent.** Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9767 zł/m² przy 350 aktach, a w dwunastu poprzednich 8650 zł/m² przy 555 aktach, czyli wzrost o 12,9 procent.** To najszybszy wzrost wśród czterech gmin koszyka opisanych osobnymi wpisami. **Na samym rynku wtórnym ten sam wskaźnik wynosi tylko 3,4 procent**, 10 011 zł/m² przy 233 aktach wobec 9684 zł/m² przy 231. Liczba odsprzedaży się nie zmieniła, a ubyło pierwszej sprzedaży, która jest tu tańsza, więc większość wzrostu mediany całej gminy bierze się ze zmiany proporcji między dwiema stronami rynku. Dla kogoś, kto kupuje mieszkanie z rynku wtórnego, właściwą liczbą jest 3,4 procent, a nie 12,9. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 128 | 961 000 zł | 739 750 do 1 307 500 zł | 660 m² | | Działka | 185 | 400 000 zł | 290 000 do 600 000 zł | 996 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **39 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Działek rejestr notuje **185, o połowę więcej niż domów**, przy medianie 400 000 zł i typowej powierzchni 996 m², czyli około 400 zł za metr ziemi. Kwartyle od 290 000 do 600 000 zł obejmują zarówno działki pod jeden dom, jak i większe grunty, więc mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom. ## Co z tego ma kupujący Komorniki są najbliższą Poznaniowi gminą tego koszyka i jedyną, w której odsprzedaży jest więcej niż pierwszej sprzedaży. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Sprawdź, na którym osiedlu leży mieszkanie**, bo różnica między adresami z porównywalną liczbą transakcji sięga tu 4899 zł na metrze, czyli 244 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. **Nie opieraj się na medianie gminy przy odsprzedaży**, bo właściwą liczbą jest wtedy 9834 zł, o 733 zł wyższą. I **policz, ile naprawdę wart jest metraż**: powyżej 65 m² mediana spada o 2521 zł wobec kawalerek, a takich lokali jest tu ponad połowa. Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Dopiewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dopiewo) leży 9 km stąd i jest droższe o 5 zł na metrze, [Tarnowo Podgórne](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tarnowo-podgorne) 23 km i jest tańsze o 654 zł, a [Rokietnica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rokietnica) 24 km i jest tańsza o 901 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w gminach na zachód i północ od Poznania](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dopiewo-komorniki-tarnowo-rokietnica). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.