--- title: "Ceny mieszkań w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie: dwie wsie w pierwszej piętnastce kraju [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, metrażami oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolobrzeg-ustronie-mielno" published: "2026-10-01" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Kołobrzegu i Koszalinie" from: "2024-07-01" to: "2026-09-11" deeds: 2628 --- # Ceny mieszkań w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie: dwie gminy po cztery tysiące mieszkańców stoją w kraju wyżej niż czterdziestotysięczne miasto, a typowe mieszkanie kosztuje w każdej z nich pół miliona. Policzyliśmy 2628 aktów notarialnych [ANALIZA] Mielno ma 13 790 zł/m², Ustronie Morskie 12 980 zł, a dziesięć razy większy Kołobrzeg 10 546 zł. Metr dzieli je o 3244 zł, ale typowe kupowane mieszkanie kosztuje we wszystkich trzech gminach około pół miliona złotych. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Kołobrzegu i Koszalinie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-11 - Liczba aktów notarialnych: 2628 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolobrzeg-ustronie-mielno — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy gminy środkowego wybrzeża dzieli **3244 zł na metrze**, od 13 790 zł w gminie Mielno do 10 546 zł w Kołobrzegu. Liczby pochodzą z **2628 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsze w tej trójce jest to, że **dwie gminy liczące po cztery tysiące mieszkańców stoją w rankingu krajowym wyżej niż czterdziestotysięczne miasto obok**. Mielno jest trzynaste w Polsce, Ustronie Morskie czternaste, a Kołobrzeg czterdziesty trzeci. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Kołobrzegu, Ustroniu Morskim i Mielnie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kolobrzeg-ustronie-mielno/koszyk-kolobrzeg-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Kołobrzegu i Koszalinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Mielno kończy się 11 września 2026, Kołobrzeg 16 lipca 2026, a Ustronie Morskie 9 czerwca 2026, więc między najświeższym a najstarszym rejestrem leżą trzy miesiące. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech gminach filtr usunął łącznie 30 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. **We wszystkich trzech gminach mówimy o rynku drugiego mieszkania.** Typowy kupowany lokal ma od 38 do 45 m², a mieszkania dwuizbowe to od 48 do 70 procent obrotu. Żadna z liczb w tym zestawieniu nie opisuje mieszkania dla osoby, która w tych gminach mieszka. ## Trzy gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Mielno | 4523 | 13 | 13 790 | 14 013 | 13 433 | 302 | | Ustronie Morskie | 3654 | 14 | 12 980 | 13 271 | 11 825 | 293 | | Kołobrzeg | 43 362 | 43 | 10 546 | 10 467 | 10 715 | 2033 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie trzy leżą co najmniej o trzy czwarte powyżej niej. **Kołobrzeg daje 77 procent transakcji tego zestawienia**, 2033 z 2628, i jest jedynym z tej trójki, w którym rynek wtórny jest droższy od pierwotnego. ## Metr się różni, cena mieszkania nie | Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania | | --- | ---: | ---: | ---: | | Mielno | 13 790 | 40 m² | 539 672 zł | | Kołobrzeg | 10 546 | 45 m² | 500 000 zł | | Ustronie Morskie | 12 980 | 38 m² | 490 716 zł | To jest najciekawsza tabela tego zestawienia. **Metr dzieli te gminy o 3244 zł, czyli o 31 procent, a typowe kupowane mieszkanie tylko o 48 956 zł, czyli o 10 procent.** Powód jest w środkowej kolumnie. Im droższy metr, tym mniejszy lokal się kupuje: w Mielnie 40 m², w Ustroniu 38, a w najtańszym Kołobrzegu 45. **Kupujący wchodzi na te rynki z mniej więcej tą samą kwotą, około pół miliona złotych, i dostaje za nią tyle metrów, ile się da.** Dla kupującego to praktyczna wskazówka: **porównywanie tych trzech gmin po cenie metra mówi mniej niż porównanie po cenie całkowitej**, bo produkt jest inny. ## Struktura rynku: trzy różne modele | Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Mielno | 13 790 | 13 433 | 51 procent | | Ustronie Morskie | 12 980 | 11 825 | 84 procent | | Kołobrzeg | 10 546 | 10 715 | 48 procent | Kolejność gmin nie zmienia się po odjęciu deweloperów, ale **rozpiętość maleje z 3244 do 2718 zł**, czyli o 526 zł. Trzy gminy pokazują przy tym trzy różne modele. **W Ustroniu Morskim rynek wtórny praktycznie nie istnieje**: 48 aktów w dwa lata wobec 245 pierwszej sprzedaży, więc mediana gminy jest tam po prostu ceną nowego apartamentu. **W Mielnie obrót dzieli się niemal po połowie.** **W Kołobrzegu nowa zabudowa jest tańsza od istniejącej**, co przy 967 aktach pierwszej sprzedaży jest wynikiem, a nie przypadkiem. ## Kierunek cen | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kołobrzeg | 11 084 zł/m² | +7,9 procent | 10 800 zł/m² | +1,4 procent | | Ustronie Morskie | 13 004 zł/m² | +0,1 procent | 12 980 zł/m² | +20,6 procent | | Mielno | 13 693 zł/m² | −0,3 procent | 13 546 zł/m² | +5,1 procent | Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Poza dwiema liczbami całe to zestawienie mówi, że ceny nad środkowym wybrzeżem stanęły.** Mielno ma minus 0,3 procent dla całego rynku, Ustronie plus 0,1, a Kołobrzeg plus 1,4 procent na rynku wtórnym. Pierwszym wyjątkiem jest **plus 20,6 procent w Ustroniu, ale ta liczba stoi na 29 i 21 aktach**, więc traktujemy ją jako sygnał, a nie pomiar. Rynek wtórny jest tam za płytki, żeby go mierzyć. Drugim jest **plus 5,1 procent na rynku wtórnym w Mielnie, liczone na 73 aktach wobec 62**, przy całym rynku, który stoi w miejscu. Wzrost o 7,9 procent w Kołobrzegu też wymaga korekty: **po odjęciu deweloperów zostaje 1,4 procent.** Medianę miasta podnosi to, co sprzedali deweloperzy, a nie ceny istniejących mieszkań. ## Domy | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Mielno | 47 | 920 000 zł | 582 m² | 45 procent | | Kołobrzeg | 48 | 892 500 zł | 470 m² | 54 procent | | Ustronie Morskie | 35 | 842 250 zł | 805 m² | 23 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **We wszystkich trzech gminach dom jest tylko od 1,3 do 1,7 raza droższy od pięćdziesięciometrowego mieszkania**, podczas gdy w typowym polskim mieście ta różnica jest dwu- albo trzykrotna. Powód jest oczywisty: to mieszkania są tu drogie, a nie domy tanie. Domów sprzedaje się przy tym niewiele, od 35 do 48 aktów w dwa lata na gminę, wobec setek mieszkań. ## Cenniki deweloperów W ustawowej bazie cen mieszkań **oferta jest dziś tylko w Kołobrzegu: 406 lokali o medianie 10 998 zł/m²**, przy rozstępie kwartylowym od 8900 do 13 104 zł. W Mielnie i Ustroniu Morskim nie ma ani jednego lokalu, mimo że pierwsza sprzedaż to tam 153 i 245 aktów z ostatnich dwóch lat. Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. To ważna informacja dla kupującego: **w obu kurortowych gminach nowe mieszkanie da się dziś kupić tylko od kogoś, kto odebrał je od dewelopera.** Cała zabudowa, która tworzy tamtejszy rynek pierwotny, została już sprzedana. Kołobrzeska mediana cennikowa leży zaledwie 531 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży, ale rozstęp kwartylowy sięga 4204 zł: **piętnaście projektów rozpina się od 8800 do 15 828 zł na metrze**, więc jedna liczba mówi o tym mieście mniej niż zwykle. ## Trzy gminy obok Poza trójką z tabeli powiat kołobrzeski niesie jeszcze trzy gminy. **Gmina wiejska Kołobrzeg ma medianę 10 525 zł/m² przy 196 aktach i 44 miejsce w kraju**, czyli stoi dokładnie o jedno miejsce niżej od miasta, które otacza, i jest od niego tańsza o 21 zł na metrze. Trudno o lepszy dowód, że granica administracyjna nie jest tu granicą cenową. **Dygowo notuje 8045 zł przy 29 aktach**, czyli poniżej progu rankingowego, a **Gościno 6996 zł przy 65 aktach i 262 miejsce w kraju**, czyli o 3550 zł mniej niż Kołobrzeg. Zejście z wybrzeża w głąb lądu kosztuje w tym powiecie jedną trzecią ceny metra. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Mielno: 689 500 zł**, a z drugiej ręki 671 650 zł - **Ustronie Morskie: 649 000 zł**, a z drugiej ręki 591 250 zł - **Kołobrzeg: 527 300 zł**, a z drugiej ręki 535 750 zł Rozpiętość wynosi **162 200 zł przy medianie gminy**, przy czterdziestu trzech kilometrach między Mielnem a Kołobrzegiem. Warto to zestawić z tabelą metraży wyżej: **za pięćdziesiąt metrów różnica sięga 162 tysięcy, a za typowe kupowane mieszkanie 49 tysięcy.** Obie liczby są prawdziwe i opisują dwa różne pytania. ## Analizy poszczególnych gmin Wszystkie trzy gminy opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Kołobrzegu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolobrzeg) - [Ceny mieszkań w gminie Ustronie Morskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ustronie-morskie) - [Ceny mieszkań w gminie Mielno](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mielno) Sąsiedni Koszalin z okolicą zestawiamy w [porównaniu cen w Koszalinie, Białogardzie, Darłowie i Sławnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koszalin-bialogard-darlowo-slawno), a kurorty zachodniej części wybrzeża w [porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swinoujscie-miedzyzdroje-dziwnow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.