---
title: "Ceny mieszkań w gminie Kolbudy: 8984 zł/m², a od dewelopera o 1825 zł taniej [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Kolbudy z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbudy"
published: "2026-08-29"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-02-23"
  deeds: 596
---

# Ceny mieszkań w gminie Kolbudy: 8984 zł za metr, a mieszkanie od dewelopera kosztuje 8515 zł przy 64 m², bo w tej gminie buduje się duże lokale. Policzyliśmy 596 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Kolbudy to 8984 zł i 101 miejsce wśród 889 polskich gmin. Rynek pierwotny jest o 1825 zł tańszy na metrze od wtórnego, bo typowy lokal deweloperski ma tu 64 m². Przez ostatni rok mediana urosła o 17,4 procent, najszybciej w obwarzanku.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-02-23
- Liczba aktów notarialnych: 596
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbudy — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Kolbudy zajmuje **101 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **8984 zł/m²**, czyli o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do centrum Gdańska jest stąd 18,7 kilometra.

Liczby pochodzą z **596 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Mediana gminy ukrywa przy tym rozjazd, który decyduje o tym, ile kupujący naprawdę zapłaci: **rynek pierwotny kosztuje 8515 zł za metr, a wtórny 10 340 zł**.

![Mapa gminy Kolbudy z niebieską granicą administracyjną i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, na Pojezierzu Kaszubskim przy granicy Gdańska](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kolbudy/kolbudy-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 23 lutego 2026. **Rejestr powiatu gdańskiego jest najstarszy w tej okolicy** i kończy się cztery miesiące przed gdańskim.
- **To jest cała gmina wiejska**, więc liczby obejmują Kolbudy, Kowale, Lublewo Gdańskie, Bielkówko i Łapino.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 5 aktów** o medianie 2280 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **596 aktów**. Mediana to **8984 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7345 do 10 520 zł/m², a typowy lokal ma **59 m² i kosztuje 533 973 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy, bo lokale są większe

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 10 340 | 202 | 513 500 zł | 52 m² |
| Pierwotny | 8515 | 394 | 548 000 zł | 64 m² |

Rynek pierwotny to **66 procent aktów** i jest o 1825 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 18 procent. **Cena całkowita układa się jednak odwrotnie: 548 000 zł u dewelopera przeciw 513 500 zł na rynku wtórnym.**

Powodem jest metraż. Typowy lokal deweloperski ma w Kolbudach 64 m², a z rynku wtórnego 52 m². Kupujący od dewelopera płaci mniej za metr i więcej za mieszkanie, bo dostaje o dwanaście metrów więcej.

To jest ten sam mechanizm co w Redzie i w gminie wiejskiej Pruszcz Gdański. W obwarzanku Gdańska deweloperzy budują większe lokale, im dalej od miasta.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Glazurowa 27 | 9291 | 64 | 63 |
| Apollina 17 | 10 831 | 43 | 42 |
| Glazurowa 25 | 10 216 | 29 | 29 |
| Szumilas 2A | 8881 | 24 | 24 |
| Szumilas 2 | 8641 | 22 | 22 |
| Szumilas 12 | 8913 | 15 | 7 |

Sześć adresów zbiera 197 z 596 transakcji, czyli jedną trzecią. **Wszystkie sześć to w przeważającej części rynek pierwotny**, a rozpiętość między nimi wynosi 2190 zł na metrze, od 8641 do 10 831 zł.

Glazurowa i Apollina leżą w Kowalach, przy samej granicy Gdańska, i to one ciągną medianę gminy w górę. Szumilas to osobna inwestycja i jest o dwa tysiące tańsza.

## Metraż

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 10 462 | 36 | 14 |
| 35-50 m² | 10 346 | 178 | 108 |
| 50-65 m² | 9247 | 144 | 78 |
| ponad 65 m² | 7222 | 238 | 194 |

**Przedział powyżej 65 m² to 238 z 596 transakcji, czyli 40 procent**, i jest o 3240 zł na metrze tańszy od kawalerek, czyli o 45 procent. To najsilniejsza zależność metrażowa w całej serii pomorskiej.

Praktycznie znaczy to tyle: lokal 30 m² kosztuje w Kolbudach około 314 tysięcy, a 80 m² około 578 tysięcy. Za osiemdziesiąt cztery procent więcej niż kawalerka kupuje się mieszkanie ponad dwa i pół raza większe.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 10 462 | 28 | 32 m² |
| 2 | 10 320 | 163 | 44 m² |
| 3 | 8720 | 204 | 59 m² |
| 4 | 7333 | 146 | 93 m² |
| 5 | 7438 | 38 | 112 m² |

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w gminie Kolbudy od 2021 do 2026 roku, z dołkiem w 2022 roku i wzrostem z 5058 zł do 10 133 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kolbudy/kolbudy-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 6038 | 412 |
| 2022 | 5058 | 197 |
| 2023 | 7340 | 390 |
| 2024 | 8030 | 547 |
| 2025 | 9265 | 390 |
| 2026 (do 23 lutego) | 10 133 | 47 |

Dołek w 2022 roku wymaga wyjaśnienia i nie jest spadkiem cen. **Rok 2022 stoi na 197 aktach, o połowę mniej niż 2021**, a w gminie takiej jak Kolbudy skład tych aktów zmienia się z roku na rok razem z tym, która inwestycja akurat sprzedaje. Traktujemy tę tabelę jako historię pojedynczych inwestycji, a nie jako krzywą cen.

Uczciwszą liczbą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: **9468 zł/m² z 407 aktów przeciw 8066 zł/m² z 478 aktów, czyli wzrost o 17,4 procent**. To najszybszy wzrost w obwarzanku gdańskim i jeden z najszybszych w całej serii pomorskiej. Liczba transakcji spadła przy tym o 15 procent.

## Cenniki deweloperów

W gminie Kolbudy **ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu**, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 394 akty z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 61 | 1 100 000 zł | 800 000 zł | 1 500 000 zł | 920 m² |
| Działki | 20 | 457 500 zł | 313 025 zł | 600 000 zł | 800 m² |

**Dom w gminie Kolbudy jest droższy niż w mieście Pruszcz Gdański o 198 tysięcy**, przy działce większej niemal dwukrotnie. 7 z 61 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

Działki mają wąski rozstęp kwartylowy i typową powierzchnię 800 m², więc ta mediana rzeczywiście opisuje parcele pod dom. Ostatnie akty w obu kategoriach pochodzą ze stycznia 2026.

## Co z tego ma kupujący

W gminie Kolbudy **cena metra mówi przede wszystkim o wielkości lokalu**, i to jest główny wniosek. Czterdzieści pięć procent różnicy między kawalerką a lokalem powyżej 65 m² to najwięcej w tej serii.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Przelicz na cenę całkowitą**, bo rynek pierwotny wygląda na tańszy o 1825 zł na metrze, a w rzeczywistości jest droższy o 34 tysiące na mieszkaniu. **Ustal miejscowość**, bo Kowale przy granicy Gdańska i Szumilas to dwa różne przedziały cenowe, dzieli je około dwóch tysięcy na metrze. I **pamiętaj o dacie rejestru**: liczby kończą się na lutym 2026, cztery miesiące przed gdańskimi.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Pruszcz Gdański](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszcz-gdanski) jest o 1471 zł na metrze droższy, [Żukowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zukowo) o 1022 zł tańsze, a [Trąbki Wielkie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trabki-wielkie) o 3109 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen wokół Gdańska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.