---
title: "Ceny mieszkań w Kołbaskowie: 9872 zł/m², czyli 129 zł od Szczecina [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Kołbaskowo z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbaskowo"
published: "2026-09-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Policach"
  from: "2024-07-03"
  to: "2026-07-13"
  deeds: 340
---

# Ceny mieszkań w gminie Kołbaskowo: 9872 zł za metr, czyli 129 zł mniej niż w Szczecinie, a mieszkanie z drugiej ręki jest tu droższe od nowego. Policzyliśmy 340 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Kołbaskowo to 9872 zł i 66 miejsce wśród 860 polskich gmin, czyli o 129 zł poniżej Szczecina. Mieszkania z drugiej ręki kosztują tu 10 400 zł, a nowe 9300 zł, więc kolejność jest odwrócona.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Policach
- Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-07-13
- Liczba aktów notarialnych: 340
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbaskowo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Kołbaskowo zajmuje **66 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **9872 zł/m²**, o 64 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 15 730 osób, a stąd jest 15 km do Szczecina.

Liczby pochodzą z **340 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest porównaniem. **Metr w Kołbaskowie kosztuje o 129 zł mniej niż w Szczecinie**, czyli praktycznie tyle samo, choć gmina jest od miasta dwadzieścia cztery razy mniejsza. W polskich obwarzankach to rzadkość: podmiejska gmina zwykle jest wyraźnie tańsza od rdzenia.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Kołbaskowo, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kolbaskowo/kolbaskowo-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Policach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 13 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 10 aktów** o medianie 2170 zł/m² i typowej cenie 106 525 zł przy 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **340 aktów**. Mediana to **9872 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8648 do 11 630 zł/m², a typowe mieszkanie ma **56 m² i kosztuje 570 000 zł**.

## Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 10 400 | 254 | 552 500 zł | 55 m² |
| Pierwotny | 9300 | 86 | 633 928 zł | 65 m² |

**Kolejność jest tu odwrócona: mieszkanie z drugiej ręki kosztuje o 1100 zł na metrze więcej niż nowe**, czyli o 12 procent.

Powód widać w ostatniej kolumnie. **Nowe mieszkania w Kołbaskowie są o dziesięć metrów większe**, 65 wobec 55 m², a większy lokal zawsze kosztuje mniej za metr. Deweloperzy budują tu pod Szczecinem duże mieszkania na obrzeżach, a nie kawalerki w centrum, więc ich mediana za metr wychodzi niżej przy wyższej cenie całkowitej: 633 928 zł wobec 552 500 zł.

Rynek pierwotny to **25 procent obrotu**, czyli 86 aktów.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy zaniża cenę istniejącego mieszkania**: właściwą liczbą jest 10 400 zł, czyli o 528 zł więcej.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Śliwkowa 10 | 13 737 | 7 | 4 |
| 98B, Przecław | 11 075 | 5 | 0 |
| Spokojna 2 | 9718 | 9 | 6 |
| 98C, Przecław | 9688 | 36 | 32 |

Cztery adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **57 aktów, czyli 17 procent rynku gminy**.

**Największy z nich, budynek pod numerem 98C w Przecławiu, to 36 aktów, z czego 32 pierwszej sprzedaży**, przy medianie 9688 zł, czyli o 184 zł poniżej mediany gminy.

Rynek Kołbaskowa jest przy tym rozproszony: 283 z 340 transakcji nie trafia pod żaden z tych czterech adresów. To gmina wielu małych inwestycji, a nie jednego osiedla.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 11 018 | 32 | 14 |
| 35 do 50 m² | 11 075 | 113 | 25 |
| 50 do 65 m² | 9958 | 77 | 5 |
| ponad 65 m² | 8956 | 118 | 42 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu z jednym wyjątkiem u samej góry**: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a nie kawalerki. Od niego w dół mediana spada o 2119 zł, czyli o 19 procent.

Uwagę zwraca ostatni wiersz: **118 z 340 transakcji, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy lokali powyżej 65 m²**, a 42 z nich to pierwsza sprzedaż. Tak wygląda rynek gminy, w której buduje się dla rodzin wyprowadzających się ze Szczecina.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 12 279 | 31 | 33 m² |
| 2 | 10 894 | 96 | 42 m² |
| 3 | 9815 | 115 | 58 m² |
| 4 | 9595 | 43 | 72 m² |
| 5 | 8792 | 30 | 105 m² |
| 6 | 8451 | 23 | 129 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od jednej do sześciu izb mediana spada o 3828 zł na metrze**, a typowy metraż rośnie z 33 do 129 m².

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6042 | 302 |
| 2022 | 7444 | 294 |
| 2023 | 8822 | 260 |
| 2024 | 10 126 | 167 |
| 2025 | 9448 | 168 |
| 2026 | 10 830 | 88 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 13 lipca.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Kołbaskowa urosła o 56 procent**, ale nie po linii prostej: rok 2024 wypadł wyżej niż 2025, o 678 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 10 476 zł/m² przy 152 aktach, a w dwunastu poprzednich 9604 zł przy 183 aktach, czyli wzrost o 9,1 procent.** Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o **2,4 procent, z 10 246 do 10 496 zł**.

**Obie liczby są dodatnie, więc wzrost jest realny**, ale prawdziwe tempo drożenia istniejących mieszkań to niespełna dwa i pół procent, a nie dziewięć; resztę robi zmiana udziału nowej zabudowy w obrocie.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Kołbaskowo ani jednego lokalu**, choć rejestr notuje 86 aktów pierwszej sprzedaży w ostatnich dwóch latach. Inwestycje, które ten segment tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 36 | 1 362 000 zł | 775 000 do 1 749 000 zł | 1078 m² |
| Działka | 4 | 494 500 zł | 479 225 do 555 502 zł | 1350 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **14 z 36 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 39 procent, a typowa działka pod domem ma 1078 m².

**Mediana domu, 1 362 000 zł, jest 2,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 493 600 zł, i jest jedną z najwyższych w tym zestawieniu.

Rynek gruntu jest na granicy mierzalności: **cztery transakcje o medianie 494 500 zł przy typowej powierzchni 1350 m²**. Podajemy tę liczbę jako rząd wielkości.

## Co z tego ma kupujący

Kołbaskowo jest gminą, w której ceny są szczecińskie, a produkt inny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Nie licz na obwarzankową zniżkę**, bo od Szczecina dzieli tę gminę 129 zł na metrze. **Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 400 zł**, nie na medianie gminy, bo tu wyższy jest rynek wtórny. I **sprawdź metraż**, bo ponad jedna trzecia tutejszych transakcji to lokale powyżej 65 m², które kosztują 8956 zł za metr.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Szczecin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin) leży 15 km stąd i jest droższy o 129 zł na metrze, [Dobra (Szczecińska)](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dobra-szczecinska) 21 km i jest tańsza o 1494 zł, a [Police](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-police) są tańsze o 2202 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Szczecinie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.