---
title: "Ceny mieszkań w Kobyłce: 9538 zł/m², a mediana miasta urosła o 3,6 procent przy rynku wtórnym rosnącym o 8,9 [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Kobyłce z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobylka"
published: "2026-10-25"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie"
  from: "2024-07-09"
  to: "2026-09-28"
  deeds: 539
---

# Ceny mieszkań w Kobyłce: 9538 zł za metr, a mediana miasta urosła przez rok o 3,6 procent, podczas gdy rynek wtórny o 8,9 procent. Policzyliśmy 539 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Kobyłce to 9538 zł i 81 miejsce wśród 888 polskich gmin. 516 z 539 transakcji dotyczy lokali od 50 m² w górę, więc rynek małych mieszkań tu praktycznie nie istnieje. Mediana miasta urosła przez rok o 3,6 procent, a odsprzedaże o 8,9, i rejestr notuje tylko trzy adresy z co najmniej pięcioma transakcjami.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Wołominie
- Zakres danych: od 2024-07-09 do 2026-09-28
- Liczba aktów notarialnych: 539
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobylka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Kobyłka zajmuje **81 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **9538 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 59 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 28 850 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 25 km drogą, czyli około 30 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **539 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu to skład rynku. **516 z 539 transakcji, czyli 96 procent, dotyczy lokali o powierzchni co najmniej 50 m², a lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w dwa lata dokładnie cztery.** W Ząbkach, oddalonych o dziesięć kilometrów, kawalerek jest 68, a mieszkań od 35 do 50 m² 347.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Kobyłce, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen rozproszonymi po całym jego obszarze, bez wyraźnego skupiska.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kobylka/kobylka-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Wołominie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 9 lipca 2024 do 28 września 2026. Rejestr Kobyłki kończy się niecałe trzy tygodnie wcześniej niż rejestr Ząbek z tego samego powiatu, a każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 3 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr nie usunął w Kobyłce ani jednego aktu.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **539 aktów**. Mediana to **9538 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8662 do 10 983 zł/m², a typowy lokal ma **70 m² i kosztuje 697 962 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 18 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 9104 | 323 | 635 000 zł | 68 m² |
| Wtórny | 11 145 | 216 | 801 000 zł | 74 m² |

**Różnica wynosi 2041 zł na metrze, czyli 18 procent**, i tym razem metraż jej nie tłumaczy: rynek wtórny obraca lokalami większymi (74 m²) i mimo to droższymi za metr.

Jest to rzadka konfiguracja i mówi coś o samym mieście. **Pierwsza sprzedaż i odsprzedaż dotyczą tu podobnych, dużych lokali, a mimo to metr z rynku wtórnego kosztuje o dwa tysiące złotych więcej.** Cena całego lokalu różni się o 166 tysięcy: 801 000 zł na rynku wtórnym wobec 635 000 zł z pierwszej sprzedaży.

Dla kupującego oznacza to, że **przy lokalu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 145 zł, a nie 9538 zł**.

## Rynek bez małych mieszkań

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 10 010 | 4 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 000 | 19 | 2 |
| 50 do 65 m² | 9534 | 167 | 124 |
| ponad 65 m² | 9477 | 349 | 197 |

Ta tabela wyjaśnia, dlaczego mediana Kobyłki zachowuje się inaczej niż mediany sąsiadów. **Dwa najmniejsze przedziały to razem 23 akty na 539**, czyli 4 procent rynku, więc pierwsze dwa wiersze są ciekawostką, a nie wynikiem.

Cały rynek mieści się w dwóch górnych wierszach, a te dzieli zaledwie **57 zł na metrze**. Innymi słowy, **w Kobyłce cena metra prawie nie zależy od metrażu**, o ile mieszkanie ma powyżej pięćdziesięciu metrów, i w powiecie wołomińskim nie ma drugiego takiego miasta: w Ząbkach, Markach, Wołominie i Radzyminie te same dwa przedziały dzieli od 2000 do 2520 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 3 | 11 440 | 65 | 66 m² |
| 4 | 10 982 | 87 | 76 m² |
| 5 | 10 801 | 20 | 91 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb pokazuje to samo: **między trzema a pięcioma izbami mediana spada tylko o 639 zł**, mimo że typowy metraż rośnie z 66 do 91 m². Wiersze jedno-, dwu- i sześcioizbowy pomijamy, bo opierają się na trzech do szesnastu aktów.

Praktyczny wniosek jest taki, że **w Kobyłce cena mieszkania rośnie prawie liniowo z metrażem**, a to jest wygodne dla kupującego: wystarczy przemnożyć metraż przez medianę i wynik będzie bliski prawdy. W większości miast tej serii takie przemnożenie daje błąd rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

## Rejestr z trzema adresami, które się powtarzają

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Leśna 8 | 10 996 | 11 | 0 | 65 m² |
| Nadarzyńska 4B | 11 547 | 6 | 0 | 45 m² |
| Rataja | 8826 | 5 | 2 | 68 m² |

To cała lista adresów, pod którymi rejestr notuje co najmniej pięć aktów w dwa lata: **22 z 539 transakcji, czyli 4 procent**; reszta jest rozproszona po całym mieście.

Jest to obraz miasta zabudowanego domami i małymi budynkami wielorodzinnymi, a nie osiedlami. Dla porównania w Ząbkach sześć największych adresów pierwszej sprzedaży daje 117 aktów.

Konsekwencja dla kupującego jest praktyczna: **w Kobyłce rzadko da się sprawdzić cenę „w tym samym budynku", bo rejestr prawie nigdy nie ma kilku transakcji pod tym samym adresem.** Zostaje porównanie po metrażu i po stronie rynku.

## Cenniki deweloperów stoją 9 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 69 |
| Mediana ceny ofertowej | 9958 zł/m² |
| Kwartyle | 9112 do 10 541 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 9104 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 323 |

Różnica wynosi **854 zł na metrze, czyli 9 procent**, i jest to najmniejszy rozjazd cennika z aktami pierwszej sprzedaży w powiecie wołomińskim. W Ząbkach wynosi 11 procent, w Radzyminie 32, w Markach 43, w Wołominie 44.

Zapas jest przy tym bardzo mały i rozdrobniony: **69 lokali w kilkunastu pozycjach, z czego dwie największe liczą po 16 lokali: przy 3 Maja 6 po 8452 zł i przy Mickiewicza 28 po 11 480 zł**. Dalej jest 6 lokali przy Mironowskiej po 9179 zł, a reszta to inwestycje po jednym lub dwa lokale, wycenione od 8841 do 10 486 zł.

Tak wygląda cennik miasta, w którym buduje się małymi partiami, a nie osiedlami, i w którym deweloperzy wyceniają się blisko tego, co rzeczywiście udaje się sprzedać.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5580 | 134 |
| 2022 | 5847 | 146 |
| 2023 | 6586 | 205 |
| 2024 | 8706 | 220 |
| 2025 | 9440 | 252 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 28 września i notuje z niego 194 akty przy medianie 9824 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 69 procent**, czyli o 3860 zł na metrze, ale niemal cały ten ruch przypadł na jeden rok: **między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 2120 zł, a między 2024 a 2025 tylko o 734 zł**.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **9709 zł/m² przy 266 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9372 zł przy 227 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 3,6 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 8,9 procent: z 10 888 zł/m² przy 94 aktach do 11 860 zł przy 94 aktach.** Te dwie liczby różnią się blisko dwuipółkrotnie i jest to najważniejsze zastrzeżenie do mediany Kobyłki.

Przyczyna leży w składzie obrotu. Liczba transakcji wzrosła w ostatnim roku z 227 do 266, a cały przyrost wzięły pierwsze sprzedaże, które są tu o 2041 zł na metrze tańsze: było ich 133, jest 172. **Mediana miasta prawie stanęła nie dlatego, że mieszkania przestały drożeć, tylko dlatego, że sprzedano więcej tych tańszych.**

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Kobyłce podrożały przez rok o 8,9 procent, a nie o 3,6 procent**, najszybciej z pięciu miast powiatu opisywanych w tej serii.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 174 | 950 000 zł | 802 500 do 1 237 750 zł | 444 m² |
| Działka | 41 | 490 200 zł | 330 000 do 655 000 zł | 774 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **27 ze 174 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Typowa działka kupowana osobno ma 774 m², co daje około 633 zł za metr gruntu.

**Ostatni akt na dom pochodzi z 17 września 2026, a na działkę z 10 września 2026**, czyli obie części rejestru kończą się niecałe trzy tygodnie przed rejestrem lokalowym i nadążają za nim.

## Co z tego ma kupujący

Kobyłka jest miastem o rynku najbardziej jednorodnym w powiecie i jednocześnie najbardziej rozproszonym. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy lokalu z istniejącego zasobu pracuj na 11 145 zł, nie na 9538 zł**, bo różnica między stronami rynku wynosi tu 2041 zł i nie tłumaczy jej metraż. **Możesz przemnożyć metraż przez medianę**, bo powyżej pięćdziesięciu metrów cena metra w Kobyłce prawie nie zależy od wielkości lokalu, co w powiecie wołomińskim jest wyjątkiem. I **nie licz na porównanie z sąsiadem z tego samego budynku**: rejestr notuje w całym mieście trzy adresy, pod którymi w dwa lata podpisano co najmniej pięć aktów.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Wołomin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wolomin) leży 5 km stąd i jest tańszy o 284 zł na metrze, [Marki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-marki) 6 km i są droższe o 262 zł, a [Ząbki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki) 10 km i są droższe o 2704 zł. Wszystkie pięć zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki-marki-kobylka-wolomin-radzymin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.