---
title: "Ceny mieszkań w gminie Kobierzyce: 9926 zł/m², a typowe nowe „mieszkanie\" ma 132 metry [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Kobierzyce z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobierzyce"
published: "2026-10-06"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrocławiu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-05-14"
  deeds: 368
---

# Ceny mieszkań w gminie Kobierzyce: 9926 zł za metr, a typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma 132 m² i kosztuje 1 040 000 zł. Policzyliśmy 368 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Kobierzyce to 9926 zł i 61 miejsce wśród 860 polskich gmin, najwyżej w obwarzanku wrocławskim. Typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma tu jednak 132 m² i milion złotych ceny, więc to nie są mieszkania w blokach.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrocławiu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-14
- Liczba aktów notarialnych: 368
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobierzyce — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Kobierzyce zajmuje **61 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **9926 zł/m²**, o 65 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 25 847 osób, a stąd jest 25 km do Wrocławia.

Liczby pochodzą z **368 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **To najdroższa gmina obwarzanka wrocławskiego**, choć od samego Wrocławia, który ma 12 388 zł/m², dzieli ją 2462 zł.

Najciekawsza liczba tego wpisu nie jest ceną, tylko metrażem. **Typowy lokal sprzedawany tu jako pierwsza sprzedaż ma 132 m² i kosztuje 1 040 000 zł.** To nie jest mieszkanie w bloku, tylko dom w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej wyodrębniony jako lokal.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Kobierzyce, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-kobierzyce/kobierzyce-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 14 maja 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 11 aktów** o medianie 2051 zł/m² i typowej cenie 158 000 zł przy 79 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **368 aktów**. Mediana to **9926 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7951 do 11 482 zł/m², a typowe mieszkanie ma **71 m² i kosztuje 710 000 zł**.

## Rynek wtórny jest droższy o 22 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 10 788 | 231 | 620 000 zł | 60 m² |
| Nieokreślony w źródle | 9784 | 26 | 715 000 zł | 92 m² |
| Pierwotny | 8850 | 111 | 1 040 000 zł | 132 m² |

To jest najważniejsza tabela tego wpisu i trzeba ją czytać od prawej strony.

**Nowe lokale w Kobierzycach mają typowo 132 m² i kosztują 1 040 000 zł**, czyli o 420 000 zł więcej niż lokal z drugiej ręki, mimo że są o 1938 zł tańsze w przeliczeniu na metr. Dwa razy większa powierzchnia przy niższej cenie metra to opis segmentu albo bliźniaka, a nie mieszkania.

Rynek pierwotny to **30 procent obrotu**, a 26 aktów rejestr zostawia bez określenia strony rynku i te podajemy osobno.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy nie opisuje żadnego konkretnego produktu.** Przy lokalu z drugiej ręki właściwa liczba to 10 788 zł, czyli o 862 zł więcej niż mediana gminy.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Cztery Podkowy 3B | 10 999 | 5 | 0 |
| Dębowa 4 | 8998 | 8 | 6 |
| Dębowa 2 | 8983 | 9 | 7 |

Tylko trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **22 akty, czyli 6 procent rynku gminy**. To najbardziej rozproszony rynek obwarzanka.

Powód jest ten sam, co przy metrażach: **w Kobierzycach sprzedaje się głównie zabudowę jednorodzinną wyodrębnioną jako lokale**, a taka zabudowa ma osobny adres przy każdym budynku, więc żaden nie zbiera wielu transakcji.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 13 053 | 19 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 507 | 68 | 5 |
| 50 do 65 m² | 10 873 | 71 | 5 |
| ponad 65 m² | 9250 | 210 | 101 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bardzo mocno: **od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 3803 zł, czyli o 29 procent.**

Ostatnia kolumna wyjaśnia całą strukturę tej gminy. **210 z 368 transakcji, czyli 57 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a 101 z nich to pierwsza sprzedaż.** W przedziałach poniżej 65 m² pierwszej sprzedaży jest łącznie dziesięć.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 11 867 | 18 | 36 m² |
| 2 | 11 295 | 60 | 46 m² |
| 3 | 10 572 | 76 | 59 m² |
| 4 | 10 266 | 61 | 76 m² |
| 5 | 8348 | 20 | 106 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od jednej do pięciu izb mediana spada o 3519 zł na metrze**, a typowa powierzchnia rośnie z 36 do 106 m².

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6233 | 237 |
| 2022 | 6260 | 213 |
| 2023 | 6988 | 433 |
| 2024 | 8658 | 250 |
| 2025 | 10 102 | 209 |
| 2026 | 11 073 | 53 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 maja.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Kobierzyc urosła o 62 procent**, przy czym cały ruch zaczął się w 2024 roku: przez trzy pierwsze lata mediana podniosła się o 755 zł, a przez dwa kolejne o 3114 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie liczby idące w przeciwne strony: **cały rynek 10 214 zł/m² przy 192 aktach wobec 9128 zł przy 218 aktach, czyli wzrost o 11,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 590 zł przy 145 aktach wobec 10 677 zł przy 127 aktach, czyli spadek o 0,8 procent.**

**Obie stoją na ponad stu transakcjach i razem mówią, że ceny lokali z drugiej ręki w Kobierzycach stanęły**, a wzrost mediany gminy opisuje wyłącznie to, co deweloperzy akurat sprzedawali.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Kobierzyce ani jednego lokalu**, mimo że pierwsza sprzedaż to 111 aktów z ostatnich dwóch lat. Nie jest to zaskoczeniem: zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości nie podlega ustawowemu obowiązkowi publikowania cen.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 271 | 1 098 000 zł | 815 500 do 1 446 832 zł | 415 m² |
| Działka | 17 | 470 000 zł | 30 000 do 645 954 zł | 800 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Tylko 30 z 271 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 11 procent, a typowa działka pod domem ma 415 m², czyli tyle co pod szeregowcem.

**Mediana domu, 1 098 000 zł, jest niemal identyczna z medianą ceny nowego lokalu w tej gminie**, czyli 1 040 000 zł. To najlepszy dowód, że pod obiema nazwami sprzedaje się tu w gruncie rzeczy to samo: dom pod Wrocławiem, raz zapisany jako lokal, raz jako nieruchomość.

## Co z tego ma kupujący

Kobierzyce są najdroższą gminą obwarzanka, ale sprzedają inny produkt niż reszta. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Sprawdź metraż, zanim użyjesz jakiejkolwiek mediany**, bo nowy lokal ma tu typowo 132 m², a lokal z drugiej ręki 60. **Przy mieszkaniu z drugiej ręki pracuj na liczbie 10 788 zł.** I **nie czytaj wzrostu o 11,9 procent jako drożejących mieszkań**, bo istniejący zasób w ostatnim roku stanął.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Kąty Wrocławskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katy-wroclawskie) są tańsze o 49 zł na metrze, [Siechnice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice) o 635 zł, [Długołęka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dlugoleka) o 1516 zł, a [Czernica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czernica) o 1987 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Siechnicach, Długołęce i Kątach Wrocławskich](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie), a [osiedla Wrocławia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia) osobno. Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.