---
title: "Ceny mieszkań w Katowicach: 9900 zł/m², ale na rynku wtórnym 8066 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Katowicach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na 22 dzielnice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice"
published: "2026-08-17"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Katowice jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-05"
  deeds: 8973
---

# Ceny mieszkań w Katowicach: 9900 zł za metr, a na rynku wtórnym 8066 zł, bo prawie połowa aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Policzyliśmy 8973 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Katowicach to 9900 zł, o 63 procent powyżej mediany polskiej gminy. Rynek pierwotny to 48 procent aktów i 11 200 zł za metr, wtórny 8066 zł. Jeden adres przy Zabrskiej odpowiada za co dwudziestą transakcję w mieście.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Katowice jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-05
- Liczba aktów notarialnych: 8973
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Katowice zajmują **64 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **9900 zł/m²**, czyli o 63 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To najdroższe miasto konurbacji katowickiej i jedyne w niej, które mieści się w pierwszej setce kraju.

Liczby pochodzą z **8973 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich jedna rzecz, której mediana miasta nie pokazuje: **prawie połowa tych aktów pochodzi z rynku pierwotnego**, a to najwyższy udział w całej konurbacji. Mediana 9900 zł/m² opisuje więc rynek, w którym kupujący mieszkanie z rynku wtórnego płaci o niemal dwa tysiące złotych na metrze mniej.

![Mapa Katowic z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, od zielonych na wschodzie po czerwone w centrum i na południu, z sąsiednimi miastami konurbacji w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-katowice/katowice-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Katowice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 5 sierpnia 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Katowicki rejestr należy do najlepiej aktualizowanych w województwie, bo każde starostwo prowadzi swój we własnym rytmie.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Katowicach filtr usunął **552 akty z medianą 2398 zł/m²**, przy typowym metrażu 48 m². To w większości wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, a nie oferty, które ktokolwiek mógłby kupić z rynku.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **8973 akty, mediana 9900 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 7517 a 11 875 zł/m²**. Typowe katowickie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 461 160 zł.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 8066 | 4696 | 393 500 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 11 200 | 4270 | 536 826 zł | 46 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8925 | 7 | 455 000 zł | 48 m² |

To jest najważniejsza tabela w tym wpisie. **Rynek pierwotny odpowiada za 48 procent wszystkich aktów** i jest droższy od wtórnego o **39 procent**. Żadne inne miasto konurbacji nie ma tak wysokiego udziału rynku pierwotnego w transakcjach.

Skutek jest taki, że **mediana miasta nie opisuje ani jednej, ani drugiej połowy rynku**. Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **8066 zł/m²**, a nie 9900 zł/m². Jeśli kupujesz od dewelopera, twoją liczbą jest 11 200 zł. Różnica na mieszkaniu 50-metrowym wynosi **156 700 zł**.

Rynek pierwotny jest przy tym skupiony. Te 4270 aktów z rynku pierwotnego rozkłada się na 346 adresów, ale **dziesięć największych zbiera 1548 z nich, czyli 36 procent całego rynku pierwotnego**.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Katowic, od 12 190 zł/m² w Bogucicach do 5783 zł/m² w Szopienicach-Burowcu, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-katowice/katowice-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Bogucice | 12 190 | 847 | 623 | 7663 | 48 m² |
| Osiedle Paderewskiego-Muchowiec | 12 114 | 835 | 550 | 11 399 | 44 m² |
| Śródmieście | 11 070 | 1400 | 702 | 8547 | 42 m² |
| Brynów-Osiedle Zgrzebnioka | 10 549 | 933 | 786 | 11 184 | 54 m² |
| Dąb | 10 528 | 236 | 81 | 9324 | 47 m² |
| Kostuchna | 10 172 | 252 | 17 | 9986 | 50 m² |
| Wełnowiec-Józefowiec | 9772 | 620 | 346 | 7968 | 50 m² |
| Piotrowice-Ochojec | 9376 | 578 | 229 | 8397 | 55 m² |
| Ligota-Panewniki | 9352 | 676 | 251 | 8111 | 54 m² |
| Osiedle Tysiąclecia | 9309 | 529 | 151 | 8096 | 49 m² |
| Koszutka | 9228 | 587 | 293 | 8422 | 47 m² |
| Osiedle Witosa | 8800 | 127 | 58 | 7147 | 49 m² |
| Zarzecze | 8537 | 35 | 24 | 9679 | 81 m² |
| Podlesie | 8360 | 44 | 25 | 10 698 | 87 m² |
| Załęska Hałda-Brynów | 7994 | 224 | 21 | 7724 | 48 m² |
| Giszowiec | 6981 | 211 | 10 | 7049 | 48 m² |
| Zawodzie | 6972 | 152 | 4 | 7024 | 54 m² |
| Dąbrówka Mała | 6909 | 77 | 12 | 6771 | 50 m² |
| Janów-Nikiszowiec | 6702 | 195 | 14 | 6702 | 49 m² |
| Załęże | 6036 | 178 | 38 | 6116 | 41 m² |
| Murcki | 5992 | 59 | 4 | 6224 | 38 m² |
| Szopienice-Burowiec | 5783 | 178 | 31 | 6002 | 41 m² |

Dwadzieścia dwie dzielnice zbierają wszystkie 8973 akty, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Wiersze Zarzecza i Podlesia stoją na 35 i 44 aktach, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.

**Rozpiętość wynosi 6407 zł na metrze**, od 12 190 zł/m² w Bogucicach do 5783 zł/m² w Szopienicach-Burowcu. To więcej niż cała mediana Bytomia, sąsiada oddalonego o siedemnaście kilometrów.

Kolumna „bez rynku pierwotnego” jest tu ważniejsza niż w mniejszym mieście, bo pokazuje, które dzielnice są drogie, a które tylko wyglądają na drogie. **Bogucice z 12 190 zł/m² spadają do 7663 zł/m²**, gdy zostawimy same mieszkania z rynku wtórnego, bo 623 z 847 tamtejszych aktów pochodzi z rynku pierwotnego. Śródmieście spada z 11 070 do 8547 zł. Osiedle Paderewskiego-Muchowiec i Brynów-Osiedle Zgrzebnioka utrzymują się natomiast powyżej jedenastu tysięcy również bez rynku pierwotnego, i to one są w Katowicach realnie najdroższe.

W drugą stronę działa to samo. **Podlesie bez rynku pierwotnego wychodzi drożej niż z nimi**, 10 698 zamiast 8360 zł/m², bo tamtejsze mieszkania z rynku wtórnego to duże lokale o typowej powierzchni 87 m².

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Zabrska | 13 991 | 478 | 442 | 41 m² |
| Nadgórników | 13 337 | 309 | 277 | 44 m² |
| Przemysłowa | 12 769 | 238 | 231 | 39 m² |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 12 054 | 285 | 258 | 56 m² |
| Zawiszy Czarnego | 11 850 | 170 | 149 | 57 m² |
| Generała Kazimierza Pułaskiego | 11 489 | 196 | 159 | 47 m² |
| Bytkowska | 11 114 | 144 | 92 | 47 m² |
| Medyków | 11 114 | 153 | 148 | 54 m² |
| Ceglana | 10 600 | 359 | 323 | 57 m² |
| Rzepakowa | 10 409 | 218 | 177 | 58 m² |
| Meteorologów | 10 249 | 365 | 331 | 56 m² |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 9952 | 336 | 268 | 51 m² |
| Tysiąclecia | 8101 | 153 | 1 | 47 m² |

Trzynaście ulic z co najmniej 140 aktami zbiera 3404 transakcje, czyli **38 procent całego rynku**. To nie jest rozkład typowy dla dużego miasta i wynika wprost z tego, że sprzedaż z rynku pierwotnego skupia się w kilku miejscach naraz.

Widać to po kolumnie z rynkiem pierwotnym. Na jedenastu z trzynastu ulic lokale z rynku pierwotnego stanowią większość aktów. Wyjątkiem jest **Tysiąclecia ze 153 aktami, z których tylko jeden pochodzi z rynku pierwotnego**, i to jest najbliższa tej tabeli cena mieszkania z rynku wtórnego w wielkiej płycie: 8101 zł/m².

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 11 200 | 1480 | 758 |
| 35 do 50 m² | 10 060 | 3368 | 1561 |
| 50 do 65 m² | 9424 | 2242 | 949 |
| ponad 65 m² | 9524 | 1883 | 1002 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Katowicach się sprawdza**, i to wyraźnie: między kawalerką a mieszkaniem 50 do 65 m² jest 1776 zł na metrze, czyli 19 procent. Odwraca się dopiero w ostatnim wierszu, bo powyżej 65 m² buduje się najwięcej nowego, co widać po liczbie 1002 aktów z rynku pierwotnego.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 12 166 | 1040 | 29 m² |
| 2 | 10 955 | 2977 | 41 m² |
| 3 | 9199 | 2992 | 54 m² |
| 4 | 8264 | 1579 | 67 m² |
| 5 | 7603 | 307 | 94 m² |
| 6 | 7598 | 26 | 129 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 54 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej sześciu izb stoją na pojedynczych aktach i je pomijamy, a 38 aktów nie ma wpisanej liczby izb.

## Historia cen

| Rok | Mediana zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 6532 | 3930 |
| 2022 | 7518 | 3337 |
| 2023 | 7985 | 3913 |
| 2024 | 9286 | 5480 |
| 2025 | 9650 | 3823 |
| 2026 (część roku) | 9932 | 2483 |

Tabela roczna dla całego rynku sugeruje nieprzerwany wzrost. Uczciwsze jest porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Katowic: **9900 zł/m² na 4042 aktach wobec 9913 zł/m² na 4447 aktach**. To spadek o 13 zł, czyli zero procent.

**Ceny w Katowicach jako całość stoją w miejscu od roku.** Ale ta liczba miesza dwa rynki o różnych cenach i zmiennych proporcjach, więc sama w sobie mówi niewiele.

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Katowicach od 2021 do 2026 roku, linia rośnie stromo z 5838 zł/m² do 7732 zł/m² w 2024 roku, po czym wypłaszcza się na poziomie około 8100 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-katowice/katowice-wtorny-rok-v2.png)

Rynek wtórny liczony osobno daje obraz bez tego zaburzenia:

| Rok | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 5838 | 2116 |
| 2022 | 6332 | 1818 |
| 2023 | 6813 | 1958 |
| 2024 | 7732 | 2207 |
| 2025 | 8042 | 2183 |
| 2026 (część roku) | 8143 | 1437 |

Tu też widać wyhamowanie. W ostatnich dwunastu miesiącach rejestru mediana rynku wtórnego wyniosła **8132 zł/m² na 2357 aktach wobec 7994 zł/m² na 2130 aktach rok wcześniej**, czyli **wzrost o 1,7 procent**. Po skoku o 13 procent w 2024 roku to zatrzymanie, a nie kontynuacja.

## Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

Pod adresem **Zabrska 15** rejestr notuje **475 aktów** podpisanych od lipca 2024 do czerwca 2026, z czego 440 to rynek pierwotny. Mediana wynosi tam **14 000 zł/m²**, przy cenach od 5845 do 21 479 zł i typowym metrażu 41 m².

To **co dwudziesta transakcja mieszkaniowa w całych Katowicach pod jednym adresem**. Gdyby ją odjąć, mediana miasta spadłaby z 9900 do **9684 zł/m² na 8498 aktach**, czyli o 216 zł na metrze.

Z tego nie wynika, że Zabrska zawyża rynek. Wynika co innego, praktyczniejszego: **w mieście, w którym połowa aktów pochodzi z nowych inwestycji, mediana reaguje na to, którą inwestycję akurat rozliczono w danym kwartale**. Dlatego w Katowicach warto patrzeć na medianę dzielnicy i rodzaju rynku, a nie na jedną liczbę dla całego miasta.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Katowicach **4596 mieszkań**, co jest największą pulą w województwie. Mediana ceny ofertowej wynosi **12 581 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 11 160 a 14 200 zł/m².

| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Bogucicka 18A | Trust Investment Projekt 22 | 673 | 13 900 |
| Szybowcowa | Atal | 505 | 10 887 |
| Olimpijska | Atal | 435 | 13 848 |
| Opolska 27 | Trust Investment Projekt 21 | 359 | 14 550 |
| Karoliny | Murapol Real Estate | 340 | 14 400 |
| Wodna | Perfectum Development | 293 | 11 947 |
| Korfantego 85 | Atal | 275 | 12 300 |
| Józefowska | Grimbud Katowice Józefowska | 231 | 11 600 |
| Góreckiego | Pierwsza Dzielnica Invest TDJ Estate | 163 | 14 600 |
| Górniczego Dorobku 9-15 | XI Inwestycje CL | 149 | 10 500 |

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: **deweloperzy żądają dziś 12 581 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 11 200 zł/m²**. Różnica to 1381 zł, czyli 12 procent, i mieści się w niej zarówno negocjacja, jak i to, że oferta z dziś jest droższa niż akt sprzed roku.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 378 | 987 500 zł | 725 000 zł | 1 400 000 zł | 453 m² |
| Działki | 29 | 170 000 zł | 19 176 zł | 576 000 zł | 447 m² |

**125 z 378 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych. Ostatni akt na dom pochodzi z 31 lipca 2026.

Działek jest w oknie tylko 29 i ich rozrzut jest ogromny, od 19 176 zł w dolnym kwartylu do 576 000 zł w górnym. Przy takiej liczbie aktów mediana 170 000 zł nie opisuje żadnego rynku, tylko przypadkowy zbiór dwudziestu dziewięciu transakcji, i tak ją traktujemy.

## Co z tego ma kupujący

W Katowicach **mediana miasta jest najmniej użyteczną liczbą w całym wpisie**, i to jest główny wniosek. Rynek dzieli się na dwa, między którymi jest 3134 zł na metrze, a proporcje między nimi zmieniają się z kwartału na kwartał.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, o którym rynku mówi sprzedający**: jeśli powołuje się na „katowickie ceny około dziesięciu tysięcy”, a sprzedaje mieszkanie z rynku wtórnego, to mówi o cenach z innego segmentu niż jego własny. **Sprawdź dzielnicę, a w drogiej dzielnicy jeszcze kolumnę bez rynku pierwotnego**, bo Bogucice po odjęciu rynku pierwotnego są tańsze niż Osiedle Tysiąclecia. I **nie zakładaj dalszego wzrostu**: rynek wtórny przyspieszał do 2024 roku, a przez ostatnie dwanaście miesięcy dołożył 1,7 procent.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Sosnowiec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sosnowiec) leży 11 kilometrów stąd, [Chorzów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow) 9, a [Bytom](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bytom) 17 kilometrów i jest o 5544 zł na metrze tańszy. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.