---
title: "Ceny mieszkań w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie i Jarocinie: najdroższe miasto regionu ma 24 tysiące mieszkańców [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie, Jarocinie i pięciu sąsiednich miastach z aktów notarialnych z dwóch lat."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kalisz-ostrow-krotoszyn-jarocin"
published: "2026-10-21"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Kalisz jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie, Jarocinie, Kępnie, Pleszewie i Ostrzeszowie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-10-05"
  deeds: 5207
---

# Ceny mieszkań w Kaliszu, Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie i Jarocinie: najdroższym miastem południowej Wielkopolski nie jest Kalisz, tylko dwudziestoczterotysięczne Kępno [ANALIZA]

Kalisz ma metr po 7349 zł, Krotoszyn po 6820, Ostrów Wielkopolski po 6364, a Jarocin po 6338. Najdroższe miasto regionu leży jednak poza tą czwórką: Kępno, liczące 23 960 mieszkańców, ma 7613 zł i 195 miejsce w kraju. Mediana w Ostrowie i Jarocinie stoi od roku w miejscu, choć rynek wtórny drożeje w obu, a w Kaliszu urosła o 12,5 procent i w Krotoszynie o 15,8.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Kalisz jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie, Jarocinie, Kępnie, Pleszewie i Ostrzeszowie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-10-05
- Liczba aktów notarialnych: 5207
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kalisz-ostrow-krotoszyn-jarocin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Cztery największe miasta południowej Wielkopolski dzieli **1011 zł na metrze**, od 7349 zł w Kaliszu do 6338 zł w Jarocinie. To 50 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

Liczby pochodzą z **5207 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 2072 w samym Kaliszu.

Najdroższe miasto regionu leży jednak poza tą czwórką. **Kępno, liczące 23 960 mieszkańców, ma medianę 7613 zł/m² i 195 miejsce w kraju, czyli o 264 zł i 29 pozycji wyżej niż czterokrotnie większy Kalisz.** Leży przy granicy z Dolnym Śląskiem, 70 km od Kalisza, i to jest najciekawsza liczba tego zestawienia.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Kalisz, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Ostrowie Wielkopolskim, Krotoszynie, Jarocinie, Kępnie, Pleszewie i Ostrzeszowie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. **Końce rozciągają się na prawie dziesięć miesięcy**, od 17 grudnia 2025 w Ostrzeszowie do 5 października 2026 w Ostrowie Wielkopolskim, i o tę różnicę trzeba poprawiać każde porównanie.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 6 listopada 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech opisanych miastach filtr usunął łącznie 147 aktów, w tym 92 w samym Kaliszu.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

## Cztery miasta, jedna tabela

| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Kalisza | Koniec rejestru |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- |
| Kalisz | 91 059 | 224 | 7349 | 8000 | 6796 | 2072 | 0 km | 2026-09-03 |
| Krotoszyn | 38 995 | 295 | 6820 | 6998 | 6623 | 504 | 52 km | 2026-09-23 |
| Ostrów Wielkopolski | 68 111 | 368 | 6364 | 6590 | 5974 | 1091 | 23 km | 2026-10-05 |
| Jarocin | 45 395 | 376 | 6338 | 6748 | 5899 | 650 | 49 km | 2026-08-03 |

Miejsce w kraju podajemy w rankingu według stanu z 6 listopada 2026, wśród **888 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów; mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: **Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju**.

**Para Kalisz i Ostrów Wielkopolski jest najlepszym testem w całym regionie.** Dwa miasta leżą 23 km od siebie, są zrośnięte gospodarczo, Ostrów ma trzy czwarte ludności Kalisza, a dzieli je **985 zł na metrze, czyli 49 250 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.**

Skąd ta różnica? Nie z rynku wtórnego, choć i tam Kalisz jest droższy o 822 zł. **Główna część odpowiedzi leży w tym, ile i za ile się w każdym z tych miast buduje.** W Kaliszu pierwsza sprzedaż to 54 procent transakcji przy medianie 8000 zł; w Ostrowie 42 procent przy 6590 zł.

Krotoszyn jest natomiast anomalią w drugą stronę. **Miasto o 38 995 mieszkańcach jest droższe od Ostrowa Wielkopolskiego o 456 zł na metrze**, mimo że ma prawie o połowę mniej ludzi i ponad dwa razy mniejszy rynek.

## Na rynku wtórnym drożeje wszędzie, mediana miasta tylko w dwóch

| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana na rynku wtórnym |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Kalisz | 8057 | 7164 | +12,5 procent | 871 | +6,1 procent |
| Krotoszyn | 7563 | 6531 | +15,8 procent | 206 | +9,4 procent |
| Ostrów Wielkopolski | 6426 | 6380 | +0,7 procent | 395 | +7,3 procent |
| Jarocin | 6364 | 6327 | +0,6 procent | 271 | +6,7 procent |

Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o dwa miesiące, więc tej tabeli nie wolno czytać jako precyzyjnego rankingu tempa.

**Mediana całego rynku dzieli te miasta na dwie pary: Kalisz i Krotoszyn rosną o 12,5 i 15,8 procent, a Ostrów Wielkopolski i Jarocin o mniej niż jeden procent. Na samym rynku wtórnym drożeją jednak wszystkie cztery, od 6,1 do 9,4 procent.**

W Ostrowie i Jarocinie mediana stoi, bo zmienił się skład transakcji. **W Ostrowie pierwsza sprzedaż spadła z 51 do 31 procent aktów, w Jarocinie z 71 do 55 procent**, więc ubyło droższych lokali z rynku pierwotnego, a ich miejsce zajęły drożejące mieszkania z rynku wtórnego.

W Kaliszu jest odwrotnie: mediana całego rynku rośnie dwa razy szybciej niż rynek wtórny, bo rynek pierwotny podrożał w tym samym czasie z 7600 do 8400 zł. Do tego obrót spadł o 18 procent. **W Krotoszynie obrót spadł z 273 do 206 aktów, a rynek wtórny podrożał o 9,4 procent przy 90 i 94 aktach**, co jest nadal najszybszym wzrostem rynku wtórnego w całym koszyku.

W tle stoi jedna liczba wspólna dla całego regionu. **Osiem z dziewięciu opisanych tu gmin straciło mieszkańców między 2020 a 2025 rokiem** (dane GUS BDL), najwięcej Kalisz, o 5,4 procent, i Koźmin Wielkopolski, o 4,8. Jedyny wyjątek to Nowe Skalmierzyce. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale opisują one ten sam region w tym samym czasie.

## Cennik dewelopera kontra akt notarialny

| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Krotoszyn | 97 | 8800 | 6998 | +26 procent |
| Jarocin | 66 | 8350 | 6748 | +24 procent |
| Kalisz | 351 | 7842 | 8000 | -2 procent |
| Ostrów Wielkopolski | 0 | brak danych | 6590 | brak |

Trzy rzeczy w tej tabeli są warte zapamiętania.

**Kalisz jako jedyne miasto koszyka ma cennik poniżej aktów, o 2 procent**, i jednocześnie największy zapas: 351 lokali w sprzedaży, z czego 160 w jednej inwestycji przy Złotej 71 po 5800 zł za metr. Tam, gdzie oferta jest duża i ciągła, cennik i akt opisują ten sam towar, a jedna tania inwestycja potrafi ściągnąć medianę cennika pod medianę aktów.

**Krotoszyn ma w cennikach 97 lokali, czyli więcej niż dwukrotnie większy Ostrów Wielkopolski**, gdzie ustawowa baza nie zawiera ani jednego mieszkania, mimo 459 transakcji pierwszej sprzedaży od lipca 2024 roku. To nie mówi nic o rynku, a wiele o dostępności danych: **w Ostrowie Wielkopolskim nie ma dziś publicznego cennika, z którym można by zestawić cenę z aktu.**

**W Jarocinie mediana ofertowa, 8350 zł, jest wyższa niż mediana najdroższego adresu w mieście, 8200 zł.** Bieżąca oferta jest tam droższa niż wszystko, co się dotąd sprzedało.

## Koncentracja: dziesięć adresów, od 28 do 57 procent rynku

| Miasto | Akty na dziesięciu największych adresach | Udział w rynku | Rozpiętość cen między nimi |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Krotoszyn | 289 | 57 procent | 4720 zł/m² |
| Kalisz | 901 | 43 procent | 2137 zł/m² |
| Jarocin | 268 | 41 procent | 2557 zł/m² |
| Ostrów Wielkopolski | 305 | 28 procent | 2771 zł/m² |

To jest cecha, która odróżnia ten region od obwarzanka Poznania. **W Krotoszynie dziesięć adresów daje niemal trzy piąte wszystkich transakcji, a w Kaliszu, mieście o 91 tysiącach mieszkańców, ponad dwie piąte.**

Kolumna z rozpiętością pokazuje drugą stronę tego zjawiska. **Wewnątrz dziesięciu największych adresów jednego miasta różnice sięgają od 2137 do 4720 zł na metrze**, czyli więcej niż różnica między najdroższym a najtańszym miastem koszyka. Nazwa miasta mówi tu o cenie mniej niż nazwa osiedla.

W Ostrowie Wielkopolskim widać to nawet wewnątrz jednej ulicy: **Zębcowska 61 ma medianę 5884 zł, a Zębcowska 73B 8140 zł.**

## Metraż

| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Kalisz | 7496 | 7589 | 7329 | 6611 |
| Krotoszyn | 6203 | 7149 | 7108 | 6011 |
| Ostrów Wielkopolski | 7184 | 6584 | 6300 | 4977 |
| Jarocin | 7238 | 6976 | 6150 | 5336 |

**W Ostrowie Wielkopolskim i Jarocinie metraż porządkuje cenę bardzo mocno**, o 2207 i 1902 zł między skrajnymi przedziałami. W Kaliszu i Krotoszynie znacznie słabiej: najdroższy i najtańszy przedział dzieli tam 978 i 1138 zł, a najdroższe nie są kawalerki, tylko lokale od 35 do 50 m².

Konsekwencja jest praktyczna. **Mieszkanie powyżej 65 m² kosztuje w Ostrowie Wielkopolskim 4977 zł za metr, a w Kaliszu 6611 zł, czyli o 33 procent więcej**, podczas gdy różnica median całych miast wynosi 15 procent. **Przy dużym mieszkaniu wybór między tymi dwoma miastami waży dwa razy więcej, niż sugeruje mediana.**

## Domy i działki

| Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Kalisz | 231 | 640 000 zł | 526 m² | 96 | 256 500 zł |
| Ostrów Wielkopolski | 243 | 530 000 zł | 567 m² | 149 | 203 000 zł |
| Jarocin | 160 | 500 000 zł | 686 m² | 63 | 161 984 zł |
| Krotoszyn | 117 | 491 000 zł | 634 m² | 103 | 150 000 zł |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

**Ceny domów nie układają się w kolejności cen mieszkań**: Krotoszyn, drugi z tej czwórki pod względem ceny metra mieszkania, ma najtańsze domy. Między Kaliszem a Krotoszynem dzieli je 149 000 zł, czyli 30 procent, wobec 8 procent różnicy w medianie metra mieszkania. Część tej różnicy tłumaczy skład: w Krotoszynie 65 ze 117 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

W kolumnie z działkami układ jest odwrotny niż przy mieszkaniach. **Najżywszy rynek gruntu ma Ostrów Wielkopolski, 149 transakcji przy medianie 203 000 zł**, a w Krotoszynie i Jarocinie typowa działka kosztuje 150 000 i 161 984 zł przy powierzchni około tysiąca metrów. Kaliska mediana 256 500 zł stoi na gruntach o typowej powierzchni 1518 m² i kwartylach od 154 079 do 502 500 zł, więc **nie jest ceną działki pod dom**, tylko mieszanką gruntów o różnym przeznaczeniu.

## Pięć miast bez własnego wpisu

- **Kępno**, 23 960 mieszkańców: 449 aktów, mediana **7613 zł/m²**, **195 miejsce w kraju, czyli najwyżej w tym zestawieniu**. Rynek pierwotny to 351 z 449 transakcji przy medianie 7713 zł, a wtórny 7114 zł. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana lekko spadła, 7735 wobec 7918 zł przy 187 aktach, a rynek wtórny stoi, 7223 wobec 7256 zł, przy zaledwie 38 aktach. Rejestr do 29 września 2026.
- **Nowe Skalmierzyce**, 15 946 mieszkańców: 116 aktów, mediana **6495 zł/m²**, 348 miejsce, czyli wyżej niż sąsiedni Ostrów Wielkopolski, od którego dzieli je 16 km. **To jedyna gmina koszyka, w której przybyło mieszkańców.** Mediana stoi w miejscu, 6500 wobec 6482 zł rok wcześniej, a rynek wtórny urósł o 7,1 procent przy 36 i 34 aktach, więc próba jest cienka. Rejestr do 2 września 2026.
- **Ostrzeszów**, 23 482 mieszkańców: 79 aktów, mediana **6295 zł/m²**, 385 miejsce. Rynek wtórny, 6787 zł, jest tu droższy od pierwotnego, 5966 zł, przy 49 i 30 aktach. **Rejestr ostrzeszowski kończy się 17 grudnia 2025, prawie dziesięć miesięcy przed ostrowskim, i jest najstarszy w koszyku**, więc cały 2026 rok nie jest tu jeszcze policzony.
- **Koźmin Wielkopolski**, 12 313 mieszkańców: 93 akty, mediana **5546 zł/m²**, 528 miejsce, najtaniej w koszyku. Za to rośnie najszybciej obok Krotoszyna: **6400 zł w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 5538 zł rok wcześniej, czyli o 15,6 procent**, przy 40 aktach, więc próba jest cienka. Rejestr do 7 września 2026.
- **Pleszew**, 28 669 mieszkańców: 153 akty, mediana **5681 zł/m²**, 496 miejsce. Ceny rosną powoli, 5786 wobec 5666 zł, czyli o 2,1 procent. **Rejestr pleszewski kończy się 2 marca 2026**, siedem miesięcy przed ostrowskim, więc ostatnie miesiące nie są tu jeszcze policzone.

## Analizy poszczególnych miast

- [Ceny mieszkań w Kaliszu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kalisz), gdzie dziesięć adresów daje 43 procent rynku
- [Ceny mieszkań w Ostrowie Wielkopolskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostrow-wielkopolski), gdzie mediana stoi, a rynek wtórny drożeje
- [Ceny mieszkań w Krotoszynie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krotoszyn), gdzie metr podrożał o 16 procent
- [Ceny mieszkań w Jarocinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jarocin), gdzie nowe osiedla są o 849 zł droższe od reszty miasta

Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.