--- title: "Ceny mieszkań w gminie Juchnowiec Kościelny: 8539 zł/m², a żaden akt nie dotyczy samego Juchnowca [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Juchnowiec Kościelny z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na miejscowości, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-juchnowiec-koscielny" published: "2026-09-07" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku" from: "2024-07-01" to: "2026-06-08" deeds: 196 --- # Ceny mieszkań w gminie Juchnowiec Kościelny: 8539 zł za metr, a żaden ze 196 aktów notarialnych nie dotyczy miejscowości, od której gmina wzięła nazwę [ANALIZA] Mediana metra w gminie Juchnowiec Kościelny to 8539 zł i 117 miejsce wśród 860 polskich gmin. Cały rynek mieszkaniowy leży w Kleosinie, Horodnianach i Ignatkach-Osiedlu przy granicy Białegostoku, a 42 procent transakcji to lokale powyżej 65 m², najtańsze w gminie. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-08 - Liczba aktów notarialnych: 196 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-juchnowiec-koscielny — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Juchnowiec Kościelny zajmuje **117 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **8539 zł/m²**, czyli o 42 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 18 971 osób, a z Juchnowca Kościelnego do centrum Białegostoku jest 15 km i 25 minut jazdy samochodem. Liczby pochodzą z **196 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Ta gmina jest w całej serii przypadkiem najbardziej mylącym z nazwy. **Żaden ze 196 aktów nie dotyczy samego Juchnowca Kościelnego.** Cały rynek mieszkaniowy gminy leży w trzech wsiach przyklejonych do granicy Białegostoku, siedem do dziewięciu kilometrów od centrum miasta, a nie w miejscowości, która dała gminie nazwę i w której siedzi jej urząd. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 8 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1231 zł/m², czyli 24 000 zł za 20 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **196 aktów**. Mediana to **8539 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6050 do 9346 zł/m², a typowe mieszkanie ma **59 m² i kosztuje 490 026 zł**. Rozstęp kwartylowy jest tu wyjątkowo szeroki, 3296 zł, i to jest największa rozpiętość w całym obwarzanku. Powód wyjaśnia sekcja o metrażu. ## Miejscowości | Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Ignatki-Osiedle | 7,9 km | 9356 | 70 | 39 | 53 m² | | Horodniany | 8,8 km | 8508 | 63 | 40 | 59 m² | | Kleosin | 6,9 km | 8209 | 35 | 9 | 56 m² | | Olmonty | 7,3 km | 6262 | 14 | 13 | 96 m² | | Księżyno | 9,0 km | 5214 | 6 | 1 | 125 m² | Tabela obejmuje 188 ze 196 aktów. Pozostałe osiem rozkłada się po czterech miejscowościach z dwoma do czterech transakcji każda, czyli za mało na medianę, a **Juchnowiec Kościelny nie ma w tym oknie ani jednej transakcji lokalowej**. To nie jest luka w danych, tylko opis tej gminy. Mieszkania stoją w pasie przy Białymstoku, gdzie od kilku lat buduje się osiedla, a południowa część gminy z samym Juchnowcem to zabudowa jednorodzinna, którą rejestr opisuje w kategorii domów, nie lokali. Konsekwencja dla kupującego jest praktyczna. **Ogłoszenie opisane jako „mieszkanie w gminie Juchnowiec Kościelny" niemal na pewno dotyczy Kleosina, Horodnian albo Ignatek-Osiedla**, a między najdroższą a najtańszą z tych trzech wsi leży 1147 zł na metrze. ## Rynek pierwotny i wtórny | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pierwotny | 8568 | 106 | 502 000 zł | 66 m² | | Nieokreślony w źródle | 8385 | 53 | 500 000 zł | 61 m² | | Wtórny | 8910 | 37 | 445 000 zł | 48 m² | **Rynek pierwotny to 54 procent transakcji** i jest o 342 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 4 procent. To najmniejsza różnica w obwarzanku Białegostoku, ale kierunek jest ten sam co w sąsiednich gminach. Ta tabela wymaga jednak ostrożności, bo trzy jej wiersze sprzedają różne mieszkania: **typowy lokal z rynku pierwotnego ma 66 m², a z wtórnego 48 m²**. Przy różnicy 18 metrów porównanie ceny za metr mówi tyle samo o metrażu, co o stronie rynku. W ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 8659 zł przy 65 aktach, a wtórny 9168 zł przy 23 aktach. ## Metraż wyjaśnia rozpiętość cen | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 8812 | 13 | 5 | | 35 do 50 m² | 9191 | 57 | 28 | | 50 do 65 m² | 9033 | 43 | 20 | | ponad 65 m² | 5971 | 83 | 53 | To jest najważniejsza tabela w tym wpisie. **83 ze 196 transakcji, czyli 42 procent, dotyczy lokali powyżej 65 m², a ich mediana wynosi 5971 zł, czyli o 3220 zł mniej niż w przedziale od 35 do 50 m².** Taki udział dużych mieszkań jest w tej serii wyjątkowy. Dla porównania w Białymstoku lokale powyżej 65 m² to 12 procent rynku, a w Wasilkowie 11 procent. To wyjaśnia zarówno szeroki rozstęp kwartylowy gminy, jak i różnicę między Olmontami z medianą 6262 zł przy 96 m² a Ignatkami-Osiedlem z 9356 zł przy 53 m². Mediana gminy, 8539 zł, jest więc wypadkową dwóch rynków, które prawie się nie stykają. Kupujący mieszkanie pięćdziesięciometrowe powinien patrzeć na wiersz drugi, a nie na medianę. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 5224 | 55 | | 2022 | 7580 | 38 | | 2023 | 7078 | 79 | | 2024 | 7198 | 49 | | 2025 | 8528 | 117 | | 2026 | 9264 | 48 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 8 czerwca. **Od 2021 roku mediana urosła o 77 procent**, ale droga do tego wyniku nie była równa: rok 2022 wypadł wyżej niż 2023 i 2024, bo każdy z tych roczników stoi na kilkudziesięciu aktach i o jego medianie decyduje to, jakiej wielkości lokale akurat sprzedano. Porównanie liczone względem końca rejestru daje obraz spokojniejszy niż tabela roczna: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8749 zł/m² przy 115 aktach, a w dwunastu poprzednich 8508 zł przy 84 aktach, czyli wzrost o 2,8 procent.** ## Cenniki deweloperów **Dla gminy Juchnowiec Kościelny nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 106 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 136 | 733 500 zł | 600 000 do 882 360 zł | 536 m² | | Działka | 11 | 185 000 zł | 70 750 do 270 000 zł | 1210 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **35 ze 136 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Mediana domu, 733 500 zł, jest najwyższa w obwarzanku Białegostoku i o 104 tysiące wyższa niż w gminie Choroszcz. Ostatni akt na działkę pochodzi z 6 lutego 2026, czyli o cztery miesiące starszy niż ostatni akt lokalowy, więc wiersz z działkami opisuje starszy stan rynku niż reszta wpisu. ## Co z tego ma kupujący W gminie Juchnowiec Kościelny **metraż i miejscowość decydują o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego**, i to jest główny wniosek tego wpisu. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal miejscowość, nie gminę**, bo nazwa gminy nie opisuje żadnego z trzech miejsc, w których stoją tu mieszkania. **Porównuj w swoim przedziale metrażu**, bo między lokalem od 35 do 50 m² a lokalem powyżej 65 m² leży 3220 zł na metrze, czyli więcej niż między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka. I **sprawdź, jak duże jest mieszkanie z drugiej oferty**, zanim porównasz obie ceny metra, bo w tej gminie rynek pierwotny sprzedaje lokale o 18 metrów większe od wtórnego. Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: [Białystok](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok) leży 15 km stąd i jest droższy o 1063 zł na metrze, [Wasilków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wasilkow) o 103 zł, a [Grabówka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grabowka) o 31 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Białymstoku i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.