--- title: "Ceny mieszkań w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach: 8340 zł różnicy w jednym powiecie [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, kierunkiem cen oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jelenia-gora-karpacz-szklarska-kowary" published: "2026-10-10" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Jeleniej Górze" from: "2024-07-01" to: "2026-05-26" deeds: 2017 --- # Ceny mieszkań w Jeleniej Górze, Karpaczu, Szklarskiej Porębie i Kowarach: od 12 731 do 4391 zł za metr, a mieszkania z drugiej ręki nie drożeją w żadnym z nich. Policzyliśmy 2017 aktów notarialnych [ANALIZA] Szklarska Poręba ma 12 731 zł/m², Kowary 4391 zł, a dzieli je 31 km drogi w jednym powiecie. Mieszkanie z drugiej ręki nie drożeje w żadnym z czterech miast, a obie dodatnie miary całego rynku to efekt wiosennej pierwszej sprzedaży. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Jeleniej Górze - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-26 - Liczba aktów notarialnych: 2017 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jelenia-gora-karpacz-szklarska-kowary — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery miasta u podnóża Karkonoszy dzieli **8340 zł na metrze**, od 12 731 zł w Szklarskiej Porębie do 4391 zł w Kowarach. Wszystkie leżą w jednym powiecie albo tuż przy jego granicy, a najdalsze dwa dzieli 31 km drogi. Liczby pochodzą z **2017 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że **mieszkanie z drugiej ręki nie drożeje w żadnym z czterech miast**. Liczona bez pierwszej sprzedaży mediana ostatnich dwunastu miesięcy mieści się między minus 2,3 a plus 0,4 procent, a dwie dodatnie miary całego rynku, w Karpaczu i w Szklarskiej Porębie, to wyłącznie wiosenna sprzedaż nowych budynków. W poprzednich dwóch koszykach dolnośląskich rynek wtórny rósł wszędzie. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Karkonoszach i Jeleniej Górze, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-jelenia-gora-karpacz-szklarska-kowary/jelenia-gora-karpacz-szklarska-kowary-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Jeleniej Górze, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. **Te końce dzieli trzy i pół miesiąca**: Jelenia Góra kończy się 12 lutego 2026, Karpacz 10 kwietnia, Kowary 11 maja, a Szklarska Poręba 26 maja 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech miastach filtr usunął łącznie 49 aktów, z czego 33 w samej Jeleniej Górze. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Szklarska Poręba | 5427 | 19 | 12 731 | 12 582 | 12 734 | 215 | | Karpacz | 4090 | 25 | 12 115 | 20 345 | 10 681 | 117 | | Jelenia Góra | 73 470 | 294 | 6739 | 8490 | 6250 | 1583 | | Kowary | 9363 | 686 | 4391 | 8192 | 4286 | 102 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². W tej tabeli mieści się cała Polska. **Miejsce 19 i miejsce 686 dzieli 31 km drogi**, a wszystkie cztery miasta leżą pod tym samym pasmem gór. Dla porównania: Wrocław, najdroższe miasto województwa, ma 12 388 zł/m² i miejsce 22, czyli **pomiędzy Szklarską Porębą a Karpaczem**. Zwróć uwagę na dwie ostatnie kolumny liczbowe. Kolejność miast według rynku pierwotnego jest zupełnie inna niż według mediany: **najdroższe nowe mieszkania są w Karpaczu (20 345 zł), a najtańsze w Kowarach (8192 zł) i w Jeleniej Górze (8490 zł)**, choć Szklarska Poręba jest w tabeli wyżej od wszystkich. ## Dlaczego mediana jest tu najsłabszą liczbą | Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Szklarska Poręba | 12 731 | 12 734 | 19 procent | | Karpacz | 12 115 | 10 681 | 38 procent | | Jelenia Góra | 6739 | 6250 | 35 procent | | Kowary | 4391 | 4286 | 16 procent | To jest najważniejsza tabela tego zestawienia. **Szklarska Poręba i Karpacz mają zbliżoną medianę, 12 731 i 12 115 zł, a mieszkania z drugiej ręki różnią się o 2053 zł.** Powód jest w trzeciej kolumnie. W Szklarskiej Porębie pierwsza sprzedaż to 19 procent obrotu, ale nowe mieszkania sprzedają się tam po tyle samo co używane, 12 582 wobec 12 734 zł, więc mediana miasta jest w zasadzie medianą rynku wtórnego. W Karpaczu to 38 procent obrotu po cenie 20 345 zł za metr, czyli mediana miasta jest sztucznie podniesiona. Innymi słowy: **jeśli chcesz kupić używane mieszkanie pod Śnieżką, Karpacz jest tańszy od Szklarskiej Poręby o 2053 zł na metrze, a nie droższy, jak sugerowałoby zwykłe porównanie**. Po odjęciu pierwszej sprzedaży rozpiętość całego koszyka rośnie z 8340 do **8448 zł na metrze**, od 12 734 zł w Szklarskiej Porębie do 4286 zł w Kowarach, czyli **trzykrotnie**. ## Kierunek cen: rynek wtórny nie rośnie nigdzie | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Jelenia Góra | 6654 zł/m² | −1,2 procent | 6220 zł/m² | −1,1 procent | | Kowary | 4273 zł/m² | −4,5 procent | 4273 zł/m² | +0,4 procent | | Szklarska Poręba | 12 732 zł/m² | +4,7 procent | 12 731 zł/m² | −1,7 procent | | Karpacz | 12 728 zł/m² | +17,2 procent | 10 435 zł/m² | −2,3 procent | Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Prawa kolumna nie wychodzi nigdzie powyżej plus 0,4 procent**, a lewa rośnie tylko tam, gdzie w ostatnim roku sprzedawano nowe budynki: w Karpaczu to 36 aktów z Kąpielowej z maja i czerwca 2025 po około 20 000 zł, w Szklarskiej Porębie 25 aktów z Muzealnej i Osiedla Grottgera z kwietnia i maja 2026. Próby są bardzo różne. Jeleniogórska stoi na 954 i 959 aktach, czyli jest to pomiar mocny; kowarska na 66 i 43; karpaska na 78 i 55, przy czym jej prawa kolumna to zaledwie 44 i 35 aktów. Uczciwe odczytanie tej tabeli wygląda więc tak. **W Jeleniej Górze ceny stanęły**, i to jest stwierdzenie oparte na dwóch tysiącach transakcji. **W trzech pozostałych miastach mieszkanie z drugiej ręki kosztuje tyle samo albo nieco mniej niż rok wcześniej**, ale przy takich próbach nie da się powiedzieć, czy chodzi o zero, czy o kilka procent. Wspólny mianownik jest jednak wyraźny: **w tej części Dolnego Śląska nie ma dziś ani jednego rynku wtórnego, który by rósł.** To odróżnia Karkonosze od obwarzanka wrocławskiego i od pasa miast powiatowych, gdzie wszystkie miary rynku wtórnego były dodatnie. ## W cennikach czeka 193 lokale, wszystkie w jednym mieście | Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Jelenia Góra | 193 | 10 400 | 8490 | | Szklarska Poręba | 0 | brak | 12 582 | | Karpacz | 0 | brak | 20 345 | | Kowary | 0 | brak | 8192 | Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. To jest bardzo mocny wynik. **W trzech z czterech miast nie ma dziś ani jednego mieszkania w ofercie deweloperskiej**, mimo że w Karpaczu pierwsza sprzedaż to 38 procent obrotu ostatnich dwóch lat, a w Szklarskiej Porębie jeszcze wiosną 2026 deweloperzy sprzedali 25 mieszkań w dwóch nowych budynkach. Wszystko wskazuje na to, że obiekty, które ustawiły górną półkę cenową Karpacza i Szklarskiej Poręby, **zostały już wyprzedane**, a nowych w ofercie nie ma. Kupujący, który dziś szuka nowego mieszkania w Karkonoszach, ma do wyboru wyłącznie Jelenią Górę, i to po 10 400 zł za metr, czyli o 1910 zł powyżej cen, po jakich rynek pierwotny domykał się tam w ostatnich dwóch latach. ## Domy | Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Karpacz | 13 | 1 110 000 zł | 1142 m² | 38 procent | | Szklarska Poręba | 16 | 823 232 zł | 1530 m² | 63 procent | | Jelenia Góra | 127 | 720 000 zł | 498 m² | 39 procent | | Kowary | 12 | 161 250 zł | 882 m² | 50 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolejność jest tu ta sama co przy mieszkaniach, ale rozpiętość jeszcze większa: **dom w Karpaczu kosztuje 6,9 raza tyle co dom w Kowarach**, przy odległości ośmiu kilometrów. Ostatnia kolumna każe czytać te liczby ostrożnie. W Szklarskiej Porębie 63 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, w Kowarach połowa, więc w obu przypadkach mowa raczej o zabudowie z obiektami towarzyszącymi niż o domach jednorodzinnych. **Tylko Jelenia Góra ma tu próbę, na której da się cokolwiek oprzeć: 127 aktów.** Pozostałe trzy miasta mieszczą się w dwunastu do szesnastu transakcjach i podajemy je jako rząd wielkości, nie jako cenę. ## Cztery gminy obok Poza czwórką z tabeli powiat karkonoski niesie cztery kolejne gminy z próbą powyżej trzydziestu aktów, wszystkie w wąskim przedziale od 5022 do 6578 zł/m²: - **Jeżów Sudecki: 6578 zł/m² przy 66 aktach, 328 miejsce w kraju.** Wyróżnia się dwiema rzeczami: 42 z 66 aktów to pierwsza sprzedaż, a typowe mieszkanie ma tu 89 m² i kosztuje 590 500 zł, czyli więcej niż gdziekolwiek indziej w powiecie poza kurortami. - **Podgórzyn: 5402 zł/m² przy 61 aktach, 558 miejsce.** - **Mysłakowice: 5022 zł/m² przy 75 aktach, 585 miejsce.** - **Piechowice: 5042 zł/m² przy 40 aktach, 599 miejsce.** Dwie gminy powiatu, Janowice Wielkie i Stara Kamienica, mają w oknie odpowiednio 16 i 17 aktów, czyli poniżej progu trzydziestu transakcji, i ich median nie podajemy. Warto zobaczyć, gdzie te cztery gminy leżą względem miast. **Wszystkie cztery mieszczą się między Kowarami a Jelenią Górą**, czyli żadna z nich nie jest tańsza od najtańszego miasta powiatu. Wieś w Karkonoszach nie jest tania: tania jest jedna konkretna gmina miejska. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Szklarska Poręba: 636 550 zł**, a z drugiej ręki 636 700 zł - **Karpacz: 605 750 zł**, a z drugiej ręki 534 050 zł - **Jelenia Góra: 336 950 zł**, a z drugiej ręki 312 500 zł - **Kowary: 219 550 zł**, a z drugiej ręki 214 300 zł Rozpiętość wynosi **417 000 zł przy medianie miasta i 422 400 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki**. Za pięćdziesiąt metrów w Szklarskiej Porębie kupuje się prawie trzy takie same mieszkania w Kowarach, oddalonych o czterdzieści minut jazdy. To jest praktyczna pointa całego zestawienia. **W Karkonoszach nie płaci się za powiat ani za góry, tylko za konkretny adres**, bo cena metra zmienia się tu trzykrotnie na dystansie, który pokonuje się w czterdzieści minut. ## Analizy poszczególnych miast Wszystkie cztery miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Jeleniej Górze](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jelenia-gora) - [Ceny mieszkań w Karpaczu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-karpacz) - [Ceny mieszkań w Szklarskiej Porębie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szklarska-poreba) - [Ceny mieszkań w Kowarach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kowary) Wrocław opisujemy w [analizie cen na osiedlach Wrocławia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia), obwarzanek wrocławski w [porównaniu pięciu gmin pierścienia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie), a pas miast powiatowych w [porównaniu Oleśnicy, Oławy, Trzebnicy i Środy Śląskiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olesnica-olawa-trzebnica-sroda-slaska). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.