---
title: "Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju: 4393 zł/m² i jeden akt z rynku pierwotnego na 558 [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Jastrzębiu-Zdroju z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, ulice, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj"
published: "2026-08-22"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Jastrzębie-Zdrój, które jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-24"
  deeds: 558
---

# Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju: 4393 zł za metr, najtaniej w regionie, a przez dwa lata deweloperzy sprzedali tu jedno mieszkanie. Policzyliśmy 558 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Jastrzębiu-Zdroju to 4393 zł, o 27 procent poniżej mediany polskiej gminy i najtaniej w subregionie rybnickim. Na 558 aktów przypada jeden z rynku pierwotnego. Ceny spadły w rok o 1,9 procent, jako w jedynym mieście regionu poza Raciborzem i Wodzisławiem.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Jastrzębie-Zdrój, które jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-24
- Liczba aktów notarialnych: 558
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Jastrzębie-Zdrój zajmuje **707 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **4393 zł/m²**, czyli o 27 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 68 kilometrów, a do Rybnika 24.

Liczby pochodzą z **558 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Jastrzębie ma 82 tysiące mieszkańców, czyli o jedną trzecią więcej niż Żory, i jest przy tym **najtańszym miastem subregionu rybnickiego**. Jedna liczba opisuje ten rynek lepiej niż mediana: **na 558 transakcji przypada jeden akt z rynku pierwotnego.**

![Mapa Jastrzębia-Zdroju z niebieską granicą administracyjną miasta i osiedlami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, w niemal jednolitym odcieniu](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj/jastrzebie-zdroj-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Jastrzębie-Zdrój, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Jastrzębiu filtr usunął **10 aktów z medianą 644 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 45 000 zł, czyli 1,8 procenta transakcji. To najniższa mediana odsianych aktów w całym regionie i typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **558 aktów, mediana 4393 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 3818 a 5084 zł/m²**. Typowe jastrzębskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 215 000 zł.

## Rynku pierwotnego tu nie ma

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 4386 | 548 | 214 500 zł | 49 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5075 | 9 | 272 000 zł | 51 m² |
| Pierwotny | 3340 | 1 | 120 000 zł | 36 m² |

To jest cała tabela i ona jest tu najważniejszym wynikiem. **Przez dwa lata w Jastrzębiu-Zdroju sprzedano jedno mieszkanie z rynku pierwotnego.** W Żorach, mieście o jedną czwartą mniejszym, takich transakcji było 349.

Konsekwencja jest wygodna dla czytelnika: **mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w Jastrzębiu praktycznie ta sama liczba, 4393 wobec 4386 zł/m²**. W żadnym innym mieście regionu tak nie jest, i we wszystkich pozostałych trzeba pytać, którą z dwóch liczb się właśnie ogląda.

Dziewięć aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony.

Jedno zastrzeżenie, ważne akurat tutaj. **Brak rynku pierwotnego nie oznacza, że w Jastrzębiu nie ma nowych budynków.** Podział mówi o tym, kto sprzedaje: pierwsza sprzedaż od dewelopera trafia do rynku pierwotnego, każda kolejna do wtórnego. Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc o wieku jastrzębskich mieszkań te dane nie mówią nic.

## Osiedla: najbardziej płaski rynek w regionie

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra na osiedlach Jastrzębia-Zdroju, od 5077 zł/m² na Mazurowcu do 3553 zł/m² na Osiedlu Przyjaźń, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj/jastrzebie-zdroj-osiedla-v1.png)

| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż | Mediana ceny |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Mazurowiec | 5077 | 16 | 38 m² | 216 000 zł |
| Krzyżówka | 4940 | 16 | 58 m² | 305 000 zł |
| Osiedle Arki Bożka | 4901 | 23 | 56 m² | 220 000 zł |
| Osiedle Chrobrego | 4538 | 34 | 51 m² | 227 000 zł |
| Osiedle Bogoczowiec | 4492 | 14 | 60 m² | 250 000 zł |
| Osiedle Pionierów | 4466 | 100 | 41 m² | 175 000 zł |
| Jastrzębie Górne | 4466 | 53 | 56 m² | 249 000 zł |
| Osiedle Gwarków | 4393 | 74 | 56 m² | 234 000 zł |
| Moszczenica | 4350 | 59 | 45 m² | 190 000 zł |
| Osiedle Barbary | 4348 | 67 | 56 m² | 250 000 zł |
| Dubielec | 4226 | 14 | 60 m² | 249 000 zł |
| Szeroka | 3738 | 28 | 46 m² | 146 250 zł |
| Zofiówka | 3576 | 11 | 55 m² | 165 000 zł |
| Osiedle Przyjaźń | 3553 | 21 | 46 m² | 157 000 zł |

Czternaście osiedli zbiera 530 z 558 aktów. Zofiówka, Dubielec, Bogoczowiec, Mazurowiec i Krzyżówka stoją na kilkunastu aktach, więc czytamy je jako sygnał.

**Jastrzębie ma najbardziej wyrównany rynek ze wszystkich miast, jakie w tej serii policzyliśmy.** Między najdroższym a najtańszym osiedlem jest 1524 zł na metrze, czyli 43 procent, a w Rybniku ta sama różnica wynosi 155 procent. Cztery największe osiedla, **Pionierów, Gwarków, Barbary i Moszczenica, na które przypada 300 z 558 aktów, mieszczą się w przedziale 116 zł**, od 4350 do 4466 zł/m².

Rozróżnia je natomiast cena całkowita, bo różnią się metrażem: na Osiedlu Pionierów typowe mieszkanie ma 41 m² i kosztowało 175 000 zł, a na Osiedlu Barbary 56 m² i 250 000 zł. **Przy tak wyrównanej cenie metra to metraż, a nie adres, decyduje w Jastrzębiu o cenie transakcji.**

Na dole tabeli są trzy dzielnice po dawnych kopalniach, **Szeroka, Zofiówka i Osiedle Przyjaźń, od 3553 do 3738 zł/m²**, czyli o mniej więcej jedną szóstą taniej niż reszta miasta.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| Pomorska | 5289 | 15 | 49 m² |
| Jasna | 4924 | 17 | 56 m² |
| Poznańska | 4916 | 12 | 56 m² |
| Heleny Marusarzówny | 4691 | 23 | 50 m² |
| Śląska | 4597 | 49 | 36 m² |
| Zielona | 4581 | 20 | 56 m² |
| Opolska | 4561 | 10 | 49 m² |
| Wrocławska | 4559 | 14 | 56 m² |
| Boża Góra Prawa | 4492 | 12 | 60 m² |
| Katowicka | 4384 | 23 | 56 m² |
| Wielkopolska | 4270 | 49 | 56 m² |
| Ruchu Oporu | 4226 | 14 | 60 m² |
| Kurpiowska | 4147 | 13 | 44 m² |
| Turystyczna | 4145 | 45 | 56 m² |
| Kaszubska | 4116 | 18 | 41 m² |
| Janusza Kusocińskiego | 4095 | 11 | 51 m² |
| Stefana Żeromskiego | 3808 | 14 | 38 m² |

Siedemnaście ulic zbiera 359 aktów. Cała tabela mieści się w przedziale **od 3808 do 5289 zł/m²**, czyli 1481 zł, i to jest realna rozpiętość wyboru w tym mieście.

Trzy najliczniejsze adresy, **Śląska, Wielkopolska i Turystyczna, dają razem 143 akty, czyli jedną czwartą miasta**, a ich mediany dzieli 452 zł na metrze. Różni je natomiast typowy metraż: przy Śląskiej 36 m², przy pozostałych dwóch po 56 m².

Nie ma tu ani jednego adresu deweloperskiego, który wystawałby ponad resztę, i to jest cecha, która odróżnia Jastrzębie od wszystkich sąsiadów.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| do 35 m² | 4725 | 97 |
| 35 do 50 m² | 4282 | 194 |
| 50 do 65 m² | 4448 | 195 |
| ponad 65 m² | 4256 | 72 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Jastrzębiu się sprawdza, ale różnice są śladowe**: między najdroższym a najtańszym przedziałem jest 469 zł na metrze, czyli 11 procent. Dla porównania w Żorach ta sama różnica wynosi 2671 zł.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 4412 | 6 | 34 m² |
| 2 | 4584 | 94 | 34 m² |
| 3 | 4332 | 186 | 46 m² |
| 4 | 4336 | 202 | 56 m² |
| 5 | 4270 | 68 | 70 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „czteroizbowa” transakcja ma 56 m². Cała tabela mieści się w 314 zł na metrze. Wiersz jednoizbowy stoi na sześciu aktach i traktujemy go jako sygnał.

## Historia cen: jedno z trzech miast regionu, w których ceny spadły

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Jastrzębiu-Zdroju od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 3366 do 4462 zł/m² i w 2026 roku zawraca w dół do 4349](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj/jastrzebie-zdroj-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 3365 | 280 | 3366 | 271 |
| 2022 | 3607 | 284 | 3607 | 281 |
| 2023 | 3862 | 276 | 3862 | 276 |
| 2024 | 4287 | 247 | 4287 | 247 |
| 2025 | 4459 | 261 | 4462 | 260 |
| 2026 (do czerwca) | 4349 | 172 | 4349 | 172 |

Obie kolumny są tu praktycznie identyczne, bo rynku pierwotnego w tym mieście nie ma, i **to jest jedyny rejestr w regionie, w którym mediana miasta nie wymaga korekty**.

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Jastrzębia, daje takie liczby.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 4360 zł/m² (317 aktów) | 4448 zł/m² (248 aktów) | minus 2,0 procent |
| Sam rynek wtórny | 4365 zł/m² (316 aktów) | 4448 zł/m² (248 aktów) | minus 1,9 procent |

**Jastrzębie-Zdrój jest jednym z trzech miast regionu, w których mieszkania naprawdę potaniały**, obok Raciborza i Wodzisławia Śląskiego. Nie jest to spadek dramatyczny, 1,9 procenta w rok, ale różni się od tego, co widać w Rybniku i Żorach, i nie da się go wytłumaczyć strukturą transakcji, bo tu nie ma czego odejmować.

Szereg roczny pokazuje przy tym pięć lat wzrostu z rzędu, z 3366 do 4462 zł/m², czyli o 33 procent, i dopiero rok 2026 zawraca. Rok 2026 jest niepełny i tak go czytamy.

## Cenniki deweloperów

**W Jastrzębiu-Zdroju żaden deweloper nie publikuje ustawowego cennika.** Zero lokali w bazie ministerialnej to nie luka w danych, tylko odzwierciedlenie tego, co pokazała tabela rynków: w tym mieście nie prowadzi się dziś sprzedaży mieszkań deweloperskich.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 132 | 589 018 zł | 360 750 zł | 732 500 zł | 1049 m² |
| Działki | 49 | 95 900 zł | 45 901 zł | 362 000 zł | 757 m² |

Rynek domów jest w Jastrzębiu wyraźnie inny niż rynek mieszkań. **Mediana domu, 589 018 zł, jest wyższa niż w Rybniku o 89 tysięcy złotych**, choć mieszkanie jest tu tańsze o 1593 zł na metrze. Typowa działka pod jastrzębskim domem ma **1049 m², najwięcej w całym subregionie**, a 53 ze 132 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

To dwa różne rynki: bloki po dawnych kopalniach i domy na dużych działkach w dzielnicach, które do Jastrzębia przyłączono, kiedy powstawało górnicze miasto.

Ostatni akt na dom pochodzi z 27 lipca 2026, a na działkę z 23 czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

Jastrzębie-Zdrój jest w tej serii najprostszym rynkiem do czytania i zarazem najtrudniejszym do porównywania z sąsiadami. **Mediana miasta jest tu uczciwa**, bo nie miesza dwóch rynków, ale właśnie dlatego zestawianie jej z medianą Żor czy Rybnika myli: tamte są w połowie cenami z cenników deweloperskich.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Patrz na cenę całkowitą, nie na cenę metra**, bo osiedla różnią się tu głównie metrażem, a nie stawką. **Sprawdź, czy adres nie leży w Szerokiej, Zofiówce albo na Osiedlu Przyjaźń**, bo te trzy dzielnice są o mniej więcej jedną szóstą tańsze i to jest jedyna wyraźna granica cenowa w mieście. I **nie oczekuj, że cena obroni się sama**, bo jako w jednym z trzech miast regionu mieszkania tu w ostatnim roku potaniały.

Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: [Żory](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zory) leżą 20 kilometrów stąd i są o 3157 zł na metrze droższe, [Rybnik](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik) 24 kilometry i jest droższy o 1593 zł/m², a [Wodzisław Śląski](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wodzislaw-slaski) 15 kilometrów i jest droższy o 470 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w subregionie rybnickim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.