--- title: "Ceny mieszkań w Jabłonnej: 10 322 zł/m², a deweloper sprzedaje tu lokale dwa razy większe niż rynek wtórny [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Jabłonnej z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jablonna" published: "2026-10-25" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Legionowie" from: "2024-07-05" to: "2026-09-15" deeds: 450 --- # Ceny mieszkań w Jabłonnej: 10 322 zł za metr, a deweloperzy sprzedają tu lokale ponad dwa razy większe niż te, którymi handluje rynek wtórny. Policzyliśmy 450 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Jabłonnej to 10 322 zł i 49 miejsce wśród 888 polskich gmin. Rynek pierwotny sprzedaje tu lokale o typowej powierzchni 100 m² za 729 000 zł, a wtórny mieszkania 44-metrowe za 500 000 zł, więc mediana gminy nie opisuje żadnego z nich. Odsprzedaże podrożały przez rok o 8,2 procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Legionowie - Zakres danych: od 2024-07-05 do 2026-09-15 - Liczba aktów notarialnych: 450 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jablonna — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Jabłonna zajmuje **49 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **10 322 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 72 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 23 963 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 23 km drogą, czyli około 37 minut samochodem. Jest to najbliżej stolicy położona gmina powiatu legionowskiego. Liczby pochodzą z **450 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy nie ceny, lecz tego, że dwie strony tutejszego rynku sprzedają coś zupełnie innego. **Typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma w Jabłonnej 100 m² i kosztuje 729 000 zł, a typowe mieszkanie odsprzedawane 44 m² i 500 000 zł.** Ta sama gmina, ten sam rejestr, dwa różne produkty. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Jabłonna, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi wzdłuż drogi na Legionowo i w Chotomowie.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-jablonna/jablonna-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 5 lipca 2024 do 15 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 2495 zł/m², czyli 66 795 zł przy 27 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Rejestr nie podaje ulic**, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji. Po tych filtrach zostaje **450 aktów**. Mediana to **10 322 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7964 do 11 475 zł/m², a typowy lokal ma **63 m² i kosztuje 664 000 zł**. ## Dwa rynki w jednej gminie | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 9900 | 264 | 729 000 zł | 100 m² | | Wtórny | 11 075 | 153 | 500 000 zł | 44 m² | | Nieokreślony w źródle | 9267 | 33 | 685 000 zł | 68 m² | Różnica ceny metra wynosi **1175 zł, czyli 11 procent**, i biegnie w stronę odwrotną do zwykłej: rynek pierwotny jest tańszy. Ale to nie ta liczba jest tu istotna, tylko dwie ostatnie kolumny. **Deweloper sprzedaje w Jabłonnej lokal o powierzchni 100 m², a rynek wtórny mieszkanie 44-metrowe.** Jeden jest ponad dwa razy większy od drugiego i kosztuje o 229 tysięcy więcej. Nie są to dwie oferty tego samego towaru, tylko dwie różne rzeczy: duże lokale w niskiej zabudowie z pierwszej sprzedaży po jednej stronie i mieszkania z istniejącego zasobu po drugiej. Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy, 10 322 zł, nie opisuje ani jednego, ani drugiego**. Przy zwykłym mieszkaniu właściwą liczbą jest 11 075 zł, przy dużym lokalu z pierwszej sprzedaży 9900 zł, a te dwie liczby dotyczą ofert, które w ogóle nie konkurują ze sobą. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 11 812 | 38 | 8 | | 35 do 50 m² | 11 372 | 135 | 53 | | 50 do 65 m² | 11 071 | 67 | 36 | | ponad 65 m² | 8014 | 210 | 167 | Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu w bardzo szczególny sposób. **Do 65 m² mediana zmienia się niewiele: od 11 812 do 11 071 zł, czyli o 741 zł na trzech przedziałach.** Potem spada o 3057 zł naraz. Przyczyna jest ta sama, którą widać w tabeli rynków. **210 z 450 aktów, czyli 47 procent, to lokale powyżej 65 m², a 167 z nich to pierwsze sprzedaże.** W tym jednym przedziale mieści się prawie dwie trzecie rynku pierwotnego gminy, 167 z 264 pierwszych sprzedaży, i to on ciągnie medianę Jabłonnej w dół. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 1 | 11 095 | 11 | 35 m² | | 2 | 11 610 | 134 | 38 m² | | 3 | 10 616 | 93 | 54 m² | | 4 | 8587 | 40 | 103 m² | | 5 | 7803 | 47 | 123 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Widać ten sam próg: **między trzema a czterema izbami mediana traci 2029 zł na metrze**, a typowy metraż skacze z 54 na 103 m². Przy pięciu izbach i 123 m² cena metra spada o kolejne 784 zł. Wiersze sześcio-, siedmio- i dziesięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do siedmiu aktów. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 6466 | 119 | | 2022 | 7857 | 99 | | 2023 | 8900 | 74 | | 2024 | 9748 | 116 | | 2025 | 10 132 | 153 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 15 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **236 aktów przy medianie 10 754 zł**, najwyższej ze wszystkich lat i przy największej liczbie transakcji. **Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 57 procent**, czyli o 3666 zł na metrze, a tempo wzrostu wyraźnie zwalnia: 1391 zł w pierwszym roku, 384 zł w ostatnim. Porównanie liczone względem końca rejestru daje **10 739 zł/m² przy 290 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9966 zł przy 139 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 7,8 procent.** **Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 8,2 procent: z 10 356 zł/m² przy 70 aktach do 11 210 zł przy 101 aktach.** Obie liczby idą w tę samą stronę i są niemal równe, więc kierunek jest jednoznaczny. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Jabłonnej podrożały przez rok o 8,2 procent.** ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 128 | 1 100 000 zł | 753 750 do 1 482 500 zł | 959 m² | | Działka | 254 | 382 500 zł | 254 098 do 630 000 zł | 1082 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **32 ze 128 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc w medianie 1 100 000 zł mieszczą się także siedliska. **Dom kosztuje w Jabłonnej o 100 tysięcy więcej niż w Legionowie i o ponad 400 tysięcy więcej niż w Serocku**, przy typowej działce 959 m². Rynek gruntu jest tu większy niż rynek domów: **254 transakcje działkami w dwa lata**, przy typowej powierzchni 1082 m² i medianie 382 500 zł, czyli około 354 zł za metr gruntu. Rozstęp kwartylowy od 254 098 do 630 000 zł obejmuje w większości pełne działki budowlane; udziałów w gruncie poniżej 300 m² jest w tej próbie dwadzieścia. Ostatni akt na działkę pochodzi z 15 września 2026. ## Co z tego ma kupujący Jabłonna jest gminą, w której rynek pierwotny i wtórny nie konkurują ze sobą, bo sprzedają lokale różniące się ponad dwukrotnie wielkością. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Przy mieszkaniu do 65 m² pracuj na 11 071 do 11 812 zł**, bo w tym przedziale cena metra jest w Jabłonnej stabilna i niewiele zależy od tego, czy mieszkanie ma 30, czy 60 metrów. **Przy lokalu powyżej 65 m² właściwą liczbą jest 8014 zł**, o 3057 zł niższą, a w tym przedziale mieści się prawie dwie trzecie pierwszych sprzedaży. I **nie porównuj mediany Jabłonnej z medianą Legionowa bez metrażu**: gminy dzieli 662 zł na metrze, ale typowe mieszkanie ma w Legionowie 56 m², a tutaj 63. Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Legionowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-legionowo) leży 4 km stąd i jest droższe o 662 zł na metrze, [Nowy Dwór Mazowiecki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-dwor-mazowiecki) 15 km i jest tańszy o 122 zł, a [Serock](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-serock) 17 km i jest tańszy o 2612 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-legionowo-jablonna-nowy-dwor-serock). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.