---
title: "Ceny mieszkań w Inowrocławiu: 5554 zł/m², a mediana od pięciu lat stoi w miejscu [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Inowrocławiu z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw"
published: "2026-09-11"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Inowrocławiu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-20"
  deeds: 1070
---

# Ceny mieszkań w Inowrocławiu: 5554 zł za metr, a od 2021 roku mediana urosła o 7 procent, podczas gdy w Toruniu o 41. Policzyliśmy 1070 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Inowrocławiu to 5554 zł i 512 miejsce wśród 860 polskich gmin. Od 2021 roku urosła o 7 procent, najwolniej wśród dużych rynków województwa. Rynek pierwotny to tylko 11 procent transakcji, a rynek jest wyjątkowo rozproszony: dwadzieścia największych adresów daje 19 procent aktów.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Inowrocławiu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-20
- Liczba aktów notarialnych: 1070
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Inowrocław zajmuje **512 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **5554 zł/m²**, czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 65 742 osoby, a do Torunia jest stąd 39 km, do Bydgoszczy 45 km.

Liczby pochodzą z **1070 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To czwarty rynek województwa po Bydgoszczy, Toruniu i Grudziądzu.

Ten wpis ma jedną liczbę, którą warto zapamiętać, i nie jest nią mediana. **Od 2021 do 2025 roku mediana w Inowrocławiu urosła o 7 procent.** W tym samym czasie w Toruniu urosła o 41 procent, w Bydgoszczy o 36, a w Rypinie o 79. Inowrocław jest największym rynkiem w tym województwie, na którym przez pięć lat praktycznie nic się nie zmieniło.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 20 lipca 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 43 akty** o medianie 1180 zł/m² i typowej cenie 57 682 zł przy 48 m². To najwięcej w tym koszyku i są to zwykle wykupy mieszkań komunalnych przez ich lokatorów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1070 aktów**. Mediana to **5554 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 4612 do 6724 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 253 500 zł**.

## Rynek pierwotny to tylko 11 procent transakcji

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 5449 | 955 | 250 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6607 | 115 | 418 000 zł | 57 m² |

**Rynek pierwotny to 11 procent transakcji**, czyli najmniej wśród dużych miast tego województwa, gdzie w Toruniu jest to 34 procent, a w Bydgoszczy 37. Inowrocław jest miastem, w którym obraca się przede wszystkim istniejącym zasobem.

Ma to dla kupującego wygodną konsekwencję: **mediana miasta i mediana istniejącego zasobu różnią się tylko o 105 zł**, więc 5554 zł jest liczbą, której można używać wprost, bez poprawki, jaką trzeba robić w Toruniu czy w Koronowie.

Nowe mieszkanie jest tu droższe o 1158 zł na metrze, czyli o 21 procent, i o dziewięć metrów większe, więc cena całkowita rozjeżdża się aż o 168 000 zł.

## Rynek bez dominującego adresu

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Świętego Ducha 66 | 5752 | 30 | 9 |
| Zielna 3A | 9698 | 20 | 18 |
| Ks. Piotra Wawrzyniaka 38 | 7706 | 15 | 9 |
| Dworcowa 69 | 2715 | 14 | 3 |
| Poznańska 6E | 7790 | 13 | 11 |
| Mała Andrzeja 5 | 5731 | 13 | 0 |
| Ignacego Paderewskiego 6 | 10 001 | 10 | 1 |
| Szymborska 122 | 9273 | 9 | 2 |
| Orłowska 27 | 5742 | 8 | 7 |
| Władysława Łokietka 11 | 6140 | 8 | 0 |

Ta tabela jest w tej serii wyjątkiem i to jest jej treść. **Dwadzieścia największych adresów Inowrocławia to 207 z 1070 aktów, czyli 19 procent rynku.** W Rypinie jeden budynek daje 43 procent, w Koronowie 41, we Włocławku pięć adresów 28. Tutaj największy pojedynczy adres to 30 transakcji, czyli niecałe 3 procent.

Rozpiętość jest za to ogromna: **od 2715 zł przy Dworcowej 69 do 10 001 zł przy Paderewskiego 6, czyli 7286 zł na metrze wewnątrz jednego sześćdziesięciopięciotysięcznego miasta**. Górne pozycje to pojedyncze nowe inwestycje, jak Zielna 3A z 18 pierwszymi sprzedażami na 20 aktów, dolne to stary zasób w okolicy dworca.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 50 do 65 m² | 5806 | 278 | 36 |
| do 35 m² | 5636 | 168 | 20 |
| ponad 65 m² | 5440 | 143 | 35 |
| 35 do 50 m² | 5405 | 481 | 24 |

Rozkład jest wyjątkowo płaski: **cała rozpiętość między przedziałami wynosi 401 zł, czyli 7 procent**. W Inowrocławiu metraż prawie nie decyduje o cenie metra, co odróżnia to miasto od Torunia, gdzie ta sama rozpiętość wynosi 1082 zł, i od Lipna, gdzie 2858 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 5731 | 15 | 28 m² |
| 2 | 6092 | 204 | 34 m² |
| 3 | 5767 | 461 | 46 m² |
| 4 | 5274 | 326 | 60 m² |
| 5 | 4868 | 52 | 72 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 1058 z 1070 aktów. Spadek od dwóch do pięciu izb wynosi **1224 zł na metrze**.

## Historia cen: pięć lat bez ruchu

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5144 | 662 |
| 2022 | 5091 | 389 |
| 2023 | 5215 | 539 |
| 2024 | 5517 | 538 |
| 2025 | 5508 | 536 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 271 aktów o medianie 5560 zł, czyli praktycznie takiej samej.

**Ta kolumna nie rusza się od pięciu lat.** Między najniższą a najwyższą wartością jest 426 zł, czyli 8 procent, i cały ten ruch dokonał się między 2023 a 2024 rokiem. Liczba transakcji jest przy tym stała, po około 540 rocznie od 2023 roku.

W skali kraju to rzadkość i warto ją nazwać wprost: **w latach, w których większość polskich rynków podrożała o kilkadziesiąt procent, Inowrocław stał w miejscu.** Kontekst, którego rejestr nie zawiera: miasto traci mieszkańców, z 69 868 w 2020 roku do 65 742 w 2025, czyli o 6 procent. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5599 zł/m² przy 525 aktach, a w dwunastu poprzednich 5549 zł przy 513 aktach, czyli wzrost o 0,9 procent.** Obie próby są duże i niemal równe, więc ten wynik jest jednym z najpewniejszych w całej serii: **w Inowrocławiu ceny mieszkań przez ostatni rok się nie zmieniły.**

## Cenniki deweloperów

**Dla Inowrocławia nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 115 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. Największa z tych inwestycji, przy Zielnej 3A, sprzedawała się po 9698 zł/m², czyli o 3091 zł powyżej mediany całego rynku pierwotnego miasta.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 116 | 605 988 zł | 450 000 do 765 750 zł | 410 m² |
| Działka | 30 | 55 132 zł | 23 250 do 242 875 zł | 284 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **41 z 116 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Typowa działka pod domem ma tu **410 m², czyli najmniej w całym województwie**, co jest cechą miasta o zwartej, przedwojennej zabudowie jednorodzinnej. Sam rynek gruntów jest cienki: trzydzieści transakcji o typowej powierzchni 284 m² to najczęściej dokupywane skrawki, a nie działki pod budowę.

Mediana ceny domu, 605 988 zł, to równowartość niemal dwóch i pół przeciętnego mieszkania z tego miasta.

## Co z tego ma kupujący

Inowrocław jest dużym, płynnym i wyjątkowo przewidywalnym rynkiem. Trzy rzeczy warto sprawdzić.

**Mediana 5554 zł jest tu gotowa do użycia**, bo rynek pierwotny to jedenaście procent transakcji i podnosi ją tylko o 105 zł. **Nie licz na wzrost wartości z samego upływu czasu**: przez pięć lat mediana urosła o 7 procent, a przez ostatni rok o 0,9. I **sprawdzaj konkretny adres, a nie dzielnicę**, bo rozpiętość między budynkami sięga tu 7286 zł na metrze przy bardzo rozproszonym rynku.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Gniewkowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gniewkowo) leży 16 km stąd i jest tańsze o 1343 zł na metrze, [Kruszwica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kruszwica) 17 km i jest tańsza o 162 zł, a [Janikowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-janikowo) 18 km i jest tańsze o 1499 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw-kruszwica-janikowo-gniewkowo). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.