--- title: "Ceny mieszkań w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie: rynek kończy się po piętnastu kilometrach [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie, Gniewkowie i trzech sąsiednich gminach z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw-kruszwica-janikowo-gniewkowo" published: "2026-09-12" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Inowrocławiu" from: "2024-07-01" to: "2026-07-20" deeds: 1588 --- # Ceny mieszkań w Inowrocławiu, Kruszwicy, Janikowie i Gniewkowie: piętnaście kilometrów od miasta powiatowego mieszkanie jest o jedną czwartą tańsze [ANALIZA] Inowrocław ma metr po 5554 zł, Kruszwica po 5392, Gniewkowo po 4211, a Janikowo po 4055. Zasięg inowrocławskiego rynku kończy się po kilkunastu kilometrach: w Janikowie mieszkanie jest o 27 procent tańsze. Na rynku pierwotnym kolejność się odwraca, bo najdroższe nowe mieszkania w powiecie stoją nad Gopłem. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Inowrocławiu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-20 - Liczba aktów notarialnych: 1588 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw-kruszwica-janikowo-gniewkowo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery gminy powiatu inowrocławskiego dzieli **1499 zł na metrze**, od 5554 zł w Inowrocławiu do 4055 zł w Janikowie. To 74 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, a wszystkie leżą w promieniu osiemnastu kilometrów od siebie. Liczby pochodzą z **1588 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 1070 w samym Inowrocławiu. Ten koszyk pokazuje coś, czego nie widać wokół Bydgoszczy ani Torunia. **Zasięg rynku inowrocławskiego kończy się po kilkunastu kilometrach i kończy się gwałtownie.** Janikowo leży 18 km od miasta powiatowego i jest od niego tańsze o 27 procent, Gniewkowo 16 km i o 24 procent. Nie ma tu obwarzanka, w którym cena spada łagodnie; jest miasto i jest reszta powiatu. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Inowrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie siedem gmin obsługuje jedno starostwo. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, między 25 maja a 20 lipca 2026. **To najbardziej wyrównane końce rejestrów w całej serii kujawsko-pomorskiej**, więc jest to jedno z niewielu porównań, w którym różnice dat nie przeszkadzają. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich siedmiu gminach filtr usunął łącznie 68 aktów, w tym 43 w samym Inowrocławiu, o medianie 1180 zł/m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Inowrocławia | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Inowrocław | 65 742 | 512 | 5554 | 6607 | 5449 | 1070 | 0 km | 2026-07-20 | | Kruszwica | 17 329 | 539 | 5392 | 7047 | 4817 | 190 | 17 km | 2026-07-14 | | Gniewkowo | 13 299 | 696 | 4211 | 5894 | 3810 | 79 | 16 km | 2026-05-25 | | Janikowo | 12 178 | 709 | 4055 | 4708 | 4030 | 129 | 18 km | 2026-07-13 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Żadna z tych czterech gmin jej nie osiąga**, a dwie ostatnie leżą 30 procent poniżej. Kolumna z rynkiem pierwotnym w Janikowie stoi na trzech aktach i nie należy jej czytać jako ceny; podajemy ją tylko dla porządku. ## Na rynku pierwotnym kolejność się odwraca | Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty pierwszej sprzedaży | Udział w rynku gminy | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kruszwica | 7047 | 51 | 27 procent | 4817 | 2230 | | Inowrocław | 6607 | 115 | 11 procent | 5449 | 1158 | | Gniewkowo | 5894 | 15 | 19 procent | 3810 | 2084 | | Janikowo | 4708 | 3 | 2 procent | 4030 | 678 | To jest najciekawszy wiersz tego zestawienia. **Najdroższe nowe mieszkanie w powiecie inowrocławskim nie stoi w Inowrocławiu, tylko w Kruszwicy, i jest o 440 zł na metrze droższe.** Kruszwica ma jednocześnie o 632 zł tańszy rynek wtórny, więc rozpiętość wewnątrz tej jednej siedemnastotysięcznej gminy wynosi 2230 zł, dwa razy więcej niż w mieście powiatowym. Wyjaśnienie jest po stronie tego, co się gdzie buduje. **Nad jeziorem Gopło powstaje inwestycja wyceniana jak lokal wypoczynkowy, a nie jak mieszkanie w miasteczku.** W Inowrocławiu rynek pierwotny to jedenaście procent transakcji i mieści się w cenniku miejskim. Dla kupującego wynika z tego reguła praktyczna: **w tym powiecie mediana ogólna gminy nie mówi, ile kosztuje mieszkanie, które stoi.** Kolumna rynku wtórnego mówi to znacznie lepiej i porządkuje gminy inaczej: Inowrocław 5449, Kruszwica 4817, Janikowo 4030, Gniewkowo 3810. ## Co się dzieje z cenami | Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kruszwica | 5678 | 5222 | +8,7 procent | 103 | | Inowrocław | 5599 | 5549 | +0,9 procent | 525 | | Janikowo | 3972 | 4099 | −3,1 procent | 60 | | Gniewkowo | 3826 | 4220 | −9,3 procent | 42 | Końce rejestrów są tu na tyle zbieżne, że tę tabelę można czytać jako porównanie, a nie tylko jako cztery osobne liczby. **Jedyny wyraźny wzrost, w Kruszwicy, to wejście nowej inwestycji do sprzedaży w 2026 roku, a nie podrożenie istniejących mieszkań.** W pozostałych trzech gminach mediana stoi w miejscu albo spada. Najmocniejsza liczba w całym koszyku stoi w drugim wierszu. **Inowrocław obsłużył w ciągu roku 525 transakcji, a jego mediana zmieniła się o 0,9 procent.** Przy takiej próbie to nie jest szum: ceny w największym mieście powiatu naprawdę stoją. W dłuższym oknie widać to jeszcze wyraźniej. **Od 2021 do 2025 roku mediana w Inowrocławiu urosła o 7 procent, w Janikowie i Gniewkowie o 17, a w Kruszwicy o 27.** Miasto powiatowe jest tu najwolniejszym rynkiem, nie najszybszym. ## Cenniki deweloperów **W żadnej z tych siedmiu gmin nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje w nich łącznie 209 transakcji z rynku pierwotnego, w tym 27 w samej Kruszwicy w 2026 roku. To jedna z większych luk w danych źródłowych w tym województwie: powiat z sześćdziesięciopięciotysięcznym miastem i czynną inwestycją nad Gopłem nie ma ani jednego ogłoszonego cennika. ## Domy i działki | Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Inowrocław | 116 | 605 988 zł | 30 | 55 132 zł | | Gniewkowo | 42 | 492 865 zł | 5 | 18 450 zł | | Inowrocław, gmina wiejska | 81 | 435 000 zł | 6 | 87 500 zł | | Janikowo | 33 | 430 000 zł | 6 | 192 000 zł | | Złotniki Kujawskie | 40 | 420 000 zł | 9 | 30 000 zł | | Pakość | 34 | 360 000 zł | 4 | 48 750 zł | | Kruszwica | 50 | 267 000 zł | 7 | 12 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ostatni wiersz wymaga wyjaśnienia, bo wygląda na sprzeczny z resztą wpisu. **Kruszwica ma najdroższy rynek pierwotny w powiecie i najtańsze domy**, 267 000 zł. Powodem jest to, co się pod tą nazwą kryje: 38 z 50 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka pod nimi ma 1773 m². To są siedliska wiejskie, a nie domy w miasteczku. Kolumna z działkami jest w całym powiecie pusta. **Siedem gmin daje razem 67 transakcji gruntowych w dwa lata**, przy typowych powierzchniach od 97 do 1586 m², więc żadnej z tych median nie da się czytać jako ceny działki pod dom. To luka w danych źródłowych. ## Trzy gminy bez własnego wpisu - **Pakość**, 8953 mieszkańców, 15 km od Inowrocławia: 72 akty, mediana **4098 zł/m², 704 miejsce w kraju**. Rynek pierwotny to tam 20 transakcji o medianie 5018 zł, a istniejący zasób 3370 zł, czyli mniej niż w którejkolwiek z czterech gmin z własnym wpisem. W ostatnich dwunastu miesiącach mediana urosła tam o 37 procent, z 3500 na 4806 zł, i również jest to wejście nowej inwestycji, a nie podrożenie mieszkań. - **Inowrocław, gmina wiejska**, 11 925 mieszkańców, otacza miasto: 24 akty, mediana **3666 zł/m²**, poniżej progu rankingu. Wszystkie 24 transakcje to istniejący zasób. **Gmina wiejska otaczająca Inowrocław jest od miasta tańsza o 1888 zł na metrze**, co jest dokładnym przeciwieństwem tego, co dzieje się wokół Bydgoszczy. - **Złotniki Kujawskie**, 8783 mieszkańców: 24 akty, mediana **3122 zł/m²**, poniżej progu rankingu, najtaniej wśród siedmiu gmin, które rejestr opisuje w tym oknie. Pięć transakcji z rynku pierwotnego o medianie 5540 zł i typowej powierzchni 81 m² stoi obok dziewiętnastu z istniejącego zasobu po 2934 zł. ## Analizy poszczególnych gmin - [Ceny mieszkań w Inowrocławiu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-inowroclaw), gdzie mediana od pięciu lat stoi w miejscu - [Ceny mieszkań w gminie Kruszwica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kruszwica), gdzie nowe mieszkanie jest droższe niż w Inowrocławiu - [Ceny mieszkań w gminie Janikowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-janikowo), gdzie rynku pierwotnego praktycznie nie ma - [Ceny mieszkań w gminie Gniewkowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gniewkowo), gdzie istniejący zasób kosztuje 3810 zł Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.