---
title: "Ceny mieszkań na linii WKD: Grodzisk Mazowiecki, Milanówek i Żyrardów. Na rynku wtórnym rozpiętość rośnie, zamiast maleć [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Grodzisku Mazowieckim, Milanówku i Żyrardowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow"
published: "2026-10-27"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Grodzisku Mazowieckim i Żyrardowie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-13"
  deeds: 2217
---

# Ceny mieszkań na linii WKD: Grodzisk Mazowiecki, Milanówek i Żyrardów. Na rynku wtórnym rozpiętość rośnie, zamiast maleć. Policzyliśmy 2217 aktów notarialnych [ANALIZA]

Sześć gmin na południowy zachód od Warszawy dzieli 3130 zł na metrze. W czterech gminach z wyraźnym rynkiem wtórnym rozpiętość rośnie po przejściu na same odsprzedaże z 1480 do 3096 zł, czyli ponad dwukrotnie. Żyrardów ma 627 mieszkań w cennikach wobec 99 pierwszych sprzedaży, Grodzisk ani jednego wobec 678.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Grodzisku Mazowieckim i Żyrardowie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-13
- Liczba aktów notarialnych: 2217
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Sześć gmin na południowy zachód od Warszawy dzieli **3130 zł na metrze**: od 6618 zł w Jaktorowie do 9748 zł w Milanówku. Między trzema głównymi miastami rozpiętość wynosi zaledwie **1480 zł**, czyli 74 000 zł na mieszkaniu 50-metrowym.

Liczby pochodzą z **2217 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku i zapisanych w rejestrach dwóch starostw, grodziskiego i żyrardowskiego.

Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, że **po przejściu na sam rynek wtórny rozpiętość między gminami nie maleje, tylko rośnie.** W czterech gminach, które mają po kilkadziesiąt i więcej odsprzedaży, wynosi na całym rynku 1480 zł na metrze, a na rynku wtórnym **3096 zł, czyli ponad dwa razy więcej.**

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na linii WKD, z niebieskim obrysem granic Grodziska Mazowieckiego i kolorowymi polami cen ciągnącymi się od Milanówka po Żyrardów.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow/grodzisk-powiat-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim (Grodzisk Mazowiecki, Milanówek, Żabia Wola, Jaktorów) oraz przez starostwo powiatowe w Żyrardowie (Żyrardów, Mszczonów), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: Żabia Wola 10 kwietnia, Milanówek 23 kwietnia, Jaktorów 15 maja, Grodzisk Mazowiecki 1 czerwca, Mszczonów 22 czerwca, Żyrardów 13 sierpnia 2026. Rejestr starostwa grodziskiego kończy się od dwóch do czterech miesięcy wcześniej niż żyrardowski, więc ostatnie miesiące w Grodzisku, Milanówku, Żabiej Woli i Jaktorowie nie są jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął w tych sześciu gminach 24 akty**: 13 w Żyrardowie, 9 w Grodzisku Mazowieckim i 2 w Żabiej Woli.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

## Sześć gmin, jedna tabela

| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- |
| Milanówek | 16 244 | 74 | 9748 | 9547 | 11 429 | 186 | 2026-04-23 |
| Grodzisk Mazowiecki | 57 387 | 110 | 8791 | 7834 | 10 592 | 1170 | 2026-06-01 |
| Mszczonów | 11 230 | 120 | 8531 | 8588 | 8443 | 103 | 2026-06-22 |
| Żyrardów | 38 281 | 138 | 8268 | 7900 | 8333 | 618 | 2026-08-13 |
| Żabia Wola | 11 863 | 280 | 6918 | 6906 | za mała próba | 100 | 2026-04-10 |
| Jaktorów | 13 817 | 325 | 6618 | 6606 | za mała próba | 40 | 2026-05-15 |

Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². Żabia Wola ma w oknie 9 odsprzedaży, a Jaktorów 3, więc mediany rynku wtórnego dla nich nie podajemy.

**Milanówek, najmniejszy z trzech głównych rynków, jest jednocześnie najdroższy**, i wyprzedza trzykrotnie większy Grodzisk Mazowiecki o 957 zł na metrze.

## Rozpiętość rośnie, zamiast maleć

| Gmina | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Milanówek | 9748 | 11 429 | +1681 | 48% |
| Grodzisk Mazowiecki | 8791 | 10 592 | +1801 | 58% |
| Mszczonów | 8531 | 8443 | -88 | 70% |
| Żyrardów | 8268 | 8333 | +65 | 16% |
| Żabia Wola | 6918 | za mała próba | brak | 91% |
| Jaktorów | 6618 | za mała próba | brak | 93% |

W większości porównań obwarzanka Warszawy, między innymi wokół Pruszkowa, Piaseczna i Ząbek, przejście na sam rynek wtórny zbliża gminy do siebie. **Tutaj je rozsuwa: w czterech gminach z wyraźnym rynkiem wtórnym rozpiętość rośnie z 1480 do 3096 zł na metrze, czyli ponad dwukrotnie.**

Przyczyna jest w ostatniej kolumnie i jest arytmetyczna, a nie ekonomiczna. **Udział pierwszej sprzedaży waha się tu od 16 procent w Żyrardowie do 93 procent w Jaktorowie**, czyli jest najbardziej zróżnicowany w całym obwarzanku. W Grodzisku i Milanówku pierwsza sprzedaż to około połowy obrotu i ciągnie medianę gminy w dół, więc po jej odjęciu mediana rośnie o ponad 1600 zł. W Żyrardowie pierwsza sprzedaż to tylko 16 procent obrotu, więc mediana i tak opisuje odsprzedaże i zmienia się o 65 zł. W Żabiej Woli i Jaktorowie, gdzie ponad 90 procent obrotu to pierwsza sprzedaż dużych lokali, odsprzedaży jest tak mało, że ich mediany nie da się uczciwie podać.

Praktyczny wniosek jest jednoznaczny. **Dla kupującego mieszkanie od poprzedniego właściciela ta okolica jest bardziej zróżnicowana, niż wynika z rankingu gmin, a nie mniej.** Milanówek i Żyrardów dzielą na rynku wtórnym 3096 zł na metrze, czyli 154 800 zł na mieszkaniu 50-metrowym.

![Wykres hantlowy dla czterech gmin: w Milanówku i Grodzisku Mazowieckim punkt rynku wtórnego leży około 1700 do 1800 zł na prawo od punktu całego rynku, a w Mszczonowie i Żyrardowie oba punkty niemal się pokrywają.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow/grodzisk-rynki-v2.png)

## Żyrardów ma 627 mieszkań w cennikach, Grodzisk ani jednego

| Gmina | Lokale w cennikach | Pierwsze sprzedaże w oknie | Mediana ofertowa, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Żyrardów | 627 | 99 | 8500 |
| Milanówek | 6 | 89 | 10 242 |
| Grodzisk Mazowiecki | 0 | 678 | brak danych |
| Żabia Wola | 0 | 91 | brak danych |
| Mszczonów | 0 | 72 | brak danych |
| Jaktorów | 0 | 37 | brak danych |

To zestawienie pokazuje dwa miasta w przeciwnych fazach cyklu.

**Żyrardów przez dwa lata zanotował 99 pierwszych sprzedaży, a w ustawowej bazie stoi dziś 627 mieszkań**, czyli ponad sześć razy więcej. Siedem inwestycji daje 583 z nich, a ich ceny rozciągają się od 5000 do 11 126 zł na metrze; cztery, razem 405 lokali, należą do jednego dewelopera.

**Grodzisk Mazowiecki jest odwrotnością: 678 pierwszych sprzedaży w rejestrze i ani jednego lokalu w ustawowej bazie.** Inwestycje, które wypełniły tutejszy rejestr, są już sprzedane, a kolejnych w tej bazie nie widać.

Dla kupującego oznacza to dwie różne sytuacje negocjacyjne. **W Żyrardowie wybór jest szeroki i cena ofertowa leży zaledwie 167 zł powyżej mediany odsprzedaży. W Grodzisku nowego mieszkania z pierwszej ręki po prostu nie ma w publicznym cenniku.**

## Typowy lokal: od 46 do 115 m²

| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Mediana ceny lokalu |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Żabia Wola | 6918 | 115 m² | 769 500 zł |
| Jaktorów | 6618 | 111 m² | 750 000 zł |
| Grodzisk Mazowiecki | 8791 | 75 m² | 668 500 zł |
| Milanówek | 9748 | 46 m² | 497 500 zł |
| Mszczonów | 8531 | 49 m² | 400 000 zł |
| Żyrardów | 8268 | 46 m² | 380 000 zł |

**Dwie najtańsze gminy w rankingu mają najdroższe lokale**, bo Żabia Wola i Jaktorów sprzedają niemal wyłącznie duże lokale w zabudowie szeregowej: 115 i 111 m².

Po drugiej stronie stoi Żyrardów z typowym lokalem 46-metrowym za 380 000 zł, czyli najtańszym w tym zestawieniu, choć jego metr jest droższy niż w Żabiej Woli i Jaktorowie. Mszczonów, z lokalem 49-metrowym za 400 000 zł, jest tuż obok.

**Milanówek i Żyrardów mają dokładnie ten sam typowy metraż, 46 m², i różnią się o 1480 zł na metrze**, więc te dwie gminy można porównywać wprost. Różnica w cenie mieszkania wynosi 117 500 zł.

## Kierunek zmian

| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy |
| --- | ---: | ---: |
| Milanówek | +15,4% | +22,5% |
| Mszczonów | +9,0% | +2,7% |
| Grodzisk Mazowiecki | +8,0% | +1,8% |
| Jaktorów | +5,5% | brak próby |
| Żabia Wola | +4,1% | brak próby |
| Żyrardów | +4,0% | +6,3% |

Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. W Żabiej Woli i Jaktorowie rynek wtórny ma w ostatnim roku siedem i trzy akty, więc kolumny nie podajemy.

**Rozstrzał na rynku wtórnym jest tu ogromny: od 1,8 procent w Grodzisku do 22,5 procent w Milanówku**, przy czym te dwa miasta dzielą cztery kilometry.

W Milanówku i Żyrardowie rynek wtórny rośnie szybciej niż mediana gminy. W Milanówku opiera się to na 65 aktach z ostatniego roku, więc jest sygnałem, a nie rozstrzygnięciem; w Żyrardowie na 226. Grodzisk i Mszczonów pokazują odwrotny wzór: **mediana rośnie o 8 do 9 procent, a odsprzedaże o niecałe trzy**, bo wzrost dotyczy kolejnych etapów inwestycji. W Mszczonowie poprzednie dwanaście miesięcy rynku wtórnego to tylko 10 aktów, więc tę liczbę traktujemy ostrożnie.

**W Żyrardowie obie liczby leżą najbliżej siebie wśród gmin z obiema kolumnami, 4,0 i 6,3 procent**, bo rynek pierwotny stanowi tam 16 procent obrotu i nie może mocno zaburzyć mediany.

## Domy i działki

| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Cena gruntu, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Milanówek | 64 | 1 300 000 zł | 61 | 447 000 zł | 384 |
| Grodzisk Mazowiecki | 223 | 1 000 000 zł | 424 | 400 000 zł | 257 |
| Żabia Wola | 156 | 924 000 zł | 464 | 248 875 zł | 174 |
| Żyrardów | 110 | 750 000 zł | 125 | 290 000 zł | 317 |
| Jaktorów | 94 | 743 000 zł | 238 | 185 900 zł | 141 |
| Mszczonów | 52 | 596 500 zł | 134 | 147 530 zł | 93 |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Ostatnia kolumna to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię.

**Żabia Wola z 464 transakcjami działkami w dwa lata ma najżywszy rynek gruntu w tej okolicy**, choć Grodzisk Mazowiecki z 424 aktami jest tuż za nią. Żabia Wola jest przy tym tą samą gminą, w której 91 procent obrotu lokalami to pierwsze sprzedaże. Obie liczby opisują jedno zjawisko: gminę w trakcie zabudowywania.

Cena gruntu układa się w dużej mierze według odległości od Warszawy: najdrożej jest w Milanówku, 384 zł za metr, najtaniej w Mszczonowie, 93 zł. Żyrardów wyłamuje się z tego porządku: **317 zł za metr gruntu, więcej niż w bliższym Warszawie Grodzisku Mazowieckim**, mimo że leży od stolicy dalej. Działki w mieście i działki na wsi nie są jednak tym samym produktem, a w Grodzisku, Żabiej Woli i Jaktorowie większość gruntu leży poza miastem.

## Odległość od Warszawy

| Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Milanówek | 34,9 km | 44 min | 9748 |
| Żabia Wola | 38,7 km | 36 min | 6918 |
| Grodzisk Mazowiecki | 39,1 km | 43 min | 8791 |
| Mszczonów | 47,1 km | 38 min | 8531 |
| Jaktorów | 47,1 km | 45 min | 6618 |
| Żyrardów | 57,2 km | 52 min | 8268 |

Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta.

**W tej okolicy odległość nie tłumaczy prawie niczego.** Żabia Wola i Grodzisk Mazowiecki leżą w tej samej odległości od stolicy i dzieli je 1873 zł na metrze. Mszczonów i Jaktorów też, a dzieli je 1913 zł.

Tłumaczy je natomiast metraż, tak jak w całym obwarzanku. **Gminy z tanim metrem, Żabia Wola i Jaktorów, sprzedają lokale ponaddwukrotnie większe** niż gminy z drogim metrem, Milanówek i Mszczonów.

## Analizy poszczególnych miast

Każdy z trzech głównych rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen:

- [Ceny mieszkań w Milanówku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-milanowek), 186 aktów, mediana 9748 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Grodzisku Mazowieckim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-mazowiecki), 1170 aktów, mediana 8791 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Żyrardowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zyrardow), 618 aktów, mediana 8268 zł/m²

Sąsiednie powiaty zestawiamy w [porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow-piastow-raszyn-brwinow) oraz w [porównaniu cen w Ożarowie, Łomiankach, Starych Babicach i Błoniu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ozarow-lomianki-stare-babice-blonie). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.