---
title: "Ceny mieszkań w Grodzisku Mazowieckim: 8791 zł/m², ale zwykłe mieszkanie kosztuje 10 592 zł, o 20 procent więcej [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Grodzisku Mazowieckim z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-mazowiecki"
published: "2026-10-26"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-01"
  deeds: 1170
---

# Ceny mieszkań w Grodzisku Mazowieckim: 8791 zł za metr, ale zwykłe mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje 10 592 zł, czyli o 20 procent więcej. Policzyliśmy 1170 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Grodzisku Mazowieckim to 8791 zł i 110 miejsce wśród 869 polskich gmin, ale 657 z 1170 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m² w niskiej zabudowie. Zwykłe mieszkanie z odsprzedaży kosztuje 10 592 zł za metr, a rynek wtórny od roku praktycznie stoi: plus 1,8 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-01
- Liczba aktów notarialnych: 1170
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-mazowiecki — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Grodzisk Mazowiecki zajmuje **110 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **8791 zł/m²**, czyli o 46 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 57 387 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 39 km drogą, czyli około 43 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej i na trasie WKD.

Liczby pochodzą z **1170 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, czyli z największego obrotu w tej okolicy.

Najciekawsza liczba tego wpisu to rozjazd między medianą gminy a ceną zwykłego mieszkania. **Odsprzedaże mają w Grodzisku medianę 10 592 zł/m², czyli o 1801 zł i 20 procent więcej niż mediana gminy**, bo 657 z 1170 transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m² w niskiej zabudowie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Grodzisk Mazowiecki, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w mieście wzdłuż linii kolejowej i WKD.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-grodzisk-mazowiecki/grodzisk-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 1 czerwca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr sąsiedniego Żyrardowa sięga 13 sierpnia 2026, więc ostatnie dwa i pół miesiąca w Grodzisku nie są jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 9 aktów** o medianie 1461 zł/m² i typowej cenie 120 000 zł przy 65 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1170 aktów**. Mediana to **8791 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7259 do 11 146 zł/m², a typowy lokal ma **75 m² i kosztuje 668 500 zł**.

## Dwa rynki w jednej gminie

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7834 | 678 | 705 000 zł | 89 m² |
| Wtórny | 10 592 | 492 | 602 500 zł | 56 m² |

**Różnica wynosi 2758 zł na metrze, czyli 26 procent**, i tłumaczy ją w całości metraż: deweloperzy sprzedają w Grodzisku lokale o typowej powierzchni 89 m², a rynek wtórny mieszkania 56-metrowe.

Są to dwa różne produkty w jednej gminie. **Lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje 705 000 zł i ma 89 m², a mieszkanie odsprzedawane 602 500 zł i 56 m².** Nie konkurują ze sobą, a mediana gminy jest ich mechaniczną wypadkową.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 10 592 zł, a nie 8791 zł.** Ten rozjazd, 1801 zł, jest największy wśród gmin tej okolicy, które mają wyraźny rynek wtórny.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 11 483 | 112 | 39 |
| 35 do 50 m² | 10 566 | 186 | 65 |
| 50 do 65 m² | 10 832 | 215 | 94 |
| ponad 65 m² | 7707 | 657 | 480 |

Ta tabela pokazuje, skąd bierze się mediana gminy. **Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w przedziale od 10 566 do 11 483 zł, a czwarty spada do 7707 zł**, czyli o 2859 zł względem przedziału obok.

**657 z 1170 aktów, czyli 56 procent, leży w tym czwartym przedziale**, a 480 z nich to pierwsze sprzedaże. Innymi słowy, więcej niż połowa transakcji w Grodzisku dotyczy nowych lokali o powierzchni powyżej 65 m², i to one wyznaczają medianę.

**Mieszkanie w bloku, niezależnie od tego, czy ma 30, 50 czy 60 metrów, kosztuje w Grodzisku między 10 500 a 11 500 zł za metr.** Ta liczba jest dla kupującego znacznie użyteczniejsza niż mediana gminy.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 12 173 | 62 | 32 m² |
| 2 | 11 398 | 194 | 39 m² |
| 3 | 10 280 | 270 | 56 m² |
| 4 | 8257 | 264 | 82 m² |
| 5 | 7138 | 235 | 107 m² |
| 6 | 7518 | 119 | 133 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Widać ten sam próg: **między trzema a czterema izbami mediana traci 2023 zł na metrze**, a typowy metraż skacze z 56 na 82 m². Od jednej izby do pięciu ubywa łącznie **5035 zł, czyli 41 procent**.

## Adresy: rozproszony rynek z kilkoma skupiskami

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Tadeusza Kościuszki 11 | 8980 | 38 | 38 | 53 m² |
| Składowa 1 | 11 965 | 33 | 33 | 34 m² |
| Żydowska 17 | 11 990 | 23 | 0 | 56 m² |
| Żyrardowska 13 | 10 723 | 21 | 12 | 31 m² |
| Bałtycka 22C | 12 778 | 21 | 15 | 51 m² |
| Młodości 12 | 9328 | 18 | 18 | 53 m² |
| Młodości 14 | 8761 | 18 | 18 | 53 m² |
| Bałtycka 22A | 12 869 | 11 | 8 | 58 m² |
| Chrzanowska 35 | 13 570 | 11 | 4 | 54 m² |
| Bałtycka 22D | 13 581 | 9 | 8 | 65 m² |
| Bałtycka 22B | 12 538 | 8 | 6 | 59 m² |
| Żwirowa 7A | 10 636 | 8 | 7 | 35 m² |
| Obrońców Getta 19 | 14 275 | 7 | 0 | 43 m² |

Trzynaście adresów daje **226 z 1170 aktów, czyli 19 procent rynku**, więc rynek jest rozproszony i żaden adres nie wyznacza mediany gminy.

**Cztery klatki przy Bałtyckiej 22 dają 49 aktów przy medianach od 12 538 do 13 581 zł**, czyli powyżej wszystkiego, co w tej gminie notuje rejestr poza pojedynczymi odsprzedażami. Rozpiętość wewnątrz tej inwestycji wynosi tylko 1043 zł.

Po drugiej stronie tabeli stoją **Młodości 12 i 14 po 18 aktów przy 8761 i 9328 zł**, przy identycznej powierzchni 53 m². Te dwa adresy dzieli od Bałtyckiej 22D **4820 zł na metrze**, mimo że oba są pierwszymi sprzedażami z tego samego okna. Jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby pytać o konkretny adres.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5798 | 862 |
| 2022 | 6046 | 793 |
| 2023 | 7098 | 697 |
| 2024 | 8392 | 825 |
| 2025 | 8622 | 652 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 1 czerwca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **217 aktów przy medianie 9975 zł**, najwyższej ze wszystkich lat i o 1353 zł powyżej roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 49 procent**, czyli o 2824 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **9076 zł/m² przy 614 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8405 zł przy 611 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 8,0 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 10 477 zł/m² przy 274 aktach urósł do 10 662 zł przy 256 aktach, czyli o 1,8 procent.** Obie liczby opierają się na dużych próbach, więc różnica między nimi jest realna, a jej przyczyną jest to, że kolejne etapy inwestycji w niskiej zabudowie wchodziły do sprzedaży drożej.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Grodzisku Mazowieckim podrożały przez rok o 1,8 procent**, czyli poniżej inflacji.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 223 | 1 000 000 zł | 731 500 do 1 500 000 zł | 1106 m² |
| Działka | 424 | 400 000 zł | 300 000 do 590 400 zł | 1558 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **74 z 223 aktów na dom, czyli jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc w medianie 1 000 000 zł mieszczą się także siedliska.

**Rejestr notuje 424 transakcje działkami w dwa lata przy typowej powierzchni 1558 m²**, czyli około 257 zł za metr gruntu. Dla porównania w sąsiednim Milanówku jest to około 384 zł, a w Żyrardowie 317 zł.

Ostatni akt na dom pochodzi z 27 maja 2026, a na działkę z 12 maja 2026, czyli oba są niewiele starsze niż rejestr lokalowy.

W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Grodziska Mazowieckiego ani jednego lokalu**, mimo 678 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Sąsiedni Żyrardów ma w tej bazie 627 lokali.

## Co z tego ma kupujący

Grodzisk Mazowiecki jest największym rynkiem tej okolicy i jednym z tych, w których mediana gminy najsłabiej opisuje pojedynczą ofertę. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu w bloku pracuj na 10 500 do 11 500 zł, nie na 8791 zł**, bo w tym zakresie metrażowym cena metra jest w Grodzisku bardzo stabilna. **Przy lokalu w niskiej zabudowie powyżej 65 m² właściwą liczbą jest 7707 zł.** I **pytaj o konkretny adres**, bo dwa adresy pierwszej sprzedaży z tego samego okna, Młodości 14 i Bałtycka 22D, dzieli 4820 zł na metrze.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Milanówek](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-milanowek) leży 4 km stąd i jest droższy o 957 zł na metrze, a [Żyrardów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zyrardow) 17 km i jest tańszy o 523 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.