---
title: "Ceny mieszkań w Grajewie: 5900 zł/m², a dwa osiedla w jednym mieście dzieli 3348 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Grajewie z aktów notarialnych, z podziałem na osiedla, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grajewo"
published: "2026-09-08"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grajewie"
  from: "2024-10-26"
  to: "2026-07-01"
  deeds: 155
---

# Ceny mieszkań w Grajewie: 5900 zł za metr, a dwa osiedla w jednym mieście dzieli 3348 zł na metrze. Policzyliśmy 155 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Grajewie to 5900 zł i 455 miejsce wśród 860 polskich gmin. Nowa inwestycja przy Falewicza kosztuje 7650 zł za metr, a Osiedle Broniewskiego 4302 zł, czyli o 3348 zł mniej na metrze. To największa różnica wewnątrz jednego miasta w całym województwie.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grajewie
- Zakres danych: od 2024-10-26 do 2026-07-01
- Liczba aktów notarialnych: 155
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grajewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Grajewo zajmuje **455 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **5900 zł/m²**, czyli o 2 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 20 551 osób, a do Łomży jest stąd 71 km, do Białegostoku 79 km.

Liczby pochodzą z **155 aktów notarialnych** podpisanych od października 2024 roku.

Grajewo ma najbardziej rozjechany rynek w całym województwie. **Nowa inwestycja przy ulicy Falewicza kosztuje 7650 zł za metr, a Osiedle Broniewskiego 4302 zł.** To 3348 zł różnicy, czyli 78 procent, między dwoma adresami w mieście o siedmiu kilometrach średnicy.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grajewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 26 października 2024 do 1 lipca 2026. **Okno jest o kwartał krótsze niż w pozostałych miastach**, bo starszych aktów rejestr nie zawiera, a koniec jest jednym z najświeższych w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **W Grajewie filtr nie usunął ani jednego aktu.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **155 aktów**. Mediana to **5900 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 4422 do 7600 zł/m², a typowe mieszkanie ma **51 m² i kosztuje 312 968 zł**.

Ten rozstęp, 3178 zł, jest **najszerszy w całym województwie podlaskim**. W Kolnie wynosi 895 zł, w Białymstoku 2588 zł. Mediana Grajewa opisuje więc rynek, w którym połowa transakcji rozkłada się na ponad trzy tysiące złotych na metrze, i sama w sobie mówi o konkretnej ofercie bardzo niewiele.

## Osiedla i ulice

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Majora Jana Tabortowskiego | 8326 | 11 | 3 | 67 m² |
| Pułkownika Tadeusza Falewicza | 7650 | 43 | 38 | 53 m² |
| Wojska Polskiego | 5900 | 9 | 6 | 80 m² |
| Osiedle Centrum | 5484 | 11 | 1 | 48 m² |
| Osiedle Południe | 4801 | 43 | 1 | 49 m² |
| Osiedle Władysława Broniewskiego | 4302 | 13 | 0 | 48 m² |

To jest cała historia tego miasta. **Dwa największe adresy mają po 43 akty i dzieli je 2849 zł na metrze**: Falewicza, gdzie 38 z 43 transakcji to pierwsza sprzedaż, i Osiedle Południe, gdzie pierwsza sprzedaż jest jedna.

Na Osiedlu Broniewskiego metr kosztuje 4302 zł, a przy Falewicza 7650 zł. **Za mieszkanie pięćdziesięciometrowe płaci się w tym samym mieście 215 100 zł albo 382 500 zł**, zależnie od tego, które osiedle się wybierze.

Ulica Falewicza leży formalnie w granicach Osiedla Południe, ale rejestr zapisuje oba adresy osobno i stoją za nimi dwa różne zasoby: nowa inwestycja i bloki, które stały tam wcześniej.

Tabela obejmuje 130 ze 155 aktów. Pozostałe 25 rozkłada się po adresach z mniej niż sześcioma transakcjami.

## Rynek pierwotny jest droższy o 2628 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7600 | 49 | 410 000 zł | 53 m² |
| Wtórny | 4972 | 106 | 232 500 zł | 49 m² |

**To największa różnica między stronami rynku w całym województwie podlaskim: 2628 zł na metrze, czyli 53 procent.** Dla porównania w Łomży wynosi 366 zł, w Suwałkach 1293 zł.

Rynek pierwotny to tu tylko 32 procent transakcji, a mimo to podnosi medianę miasta z 4972 zł do 5900 zł. **Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien w Grajewie pracować na liczbie 4972 zł**, bo mediana całego miasta jest o 928 zł wyższa od tego, co realnie płaci się za istniejący zasób.

## Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

| Miesiąc | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| 2025-10 | 5675 | 5 | 0 |
| 2025-11 | 5722 | 5 | 0 |
| 2025-12 | 4339 | 5 | 0 |
| 2026-01 | 5897 | 6 | 0 |
| 2026-02 | 7584 | 19 | 10 |
| 2026-03 | 7600 | 30 | 21 |
| 2026-04 | 7290 | 10 | 4 |
| 2026-05 | 4564 | 11 | 4 |
| 2026-06 | 4811 | 7 | 0 |

Tabela pokazuje ten sam mechanizm, co lista adresów. **W trzech miesiącach od lutego do kwietnia 2026 podpisano 59 aktów, z czego 35 na rynku pierwotnym**, i miesięczna mediana skoczyła do przedziału od 7290 do 7600 zł. W maju i czerwcu, gdy pierwsza sprzedaż niemal ustała, wróciła do 4564 i 4811 zł.

To nie jest wzrost, a potem spadek cen mieszkań w Grajewie. **To jest kolejność, w jakiej sprzedawały się dwa różne towary.**

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 4422 | 15 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6098 | 60 | 16 |
| 50 do 65 m² | 6226 | 60 | 21 |
| ponad 65 m² | 6432 | 20 | 12 |

Grajewo odwraca regułę, która obowiązuje niemal wszędzie indziej. **Im większe mieszkanie, tym droższy metr**, a najtańsze są lokale poniżej 35 m² z medianą 4422 zł.

Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie: wśród najmniejszych mieszkań nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a wśród największych to 60 procent. Ta tabela nie mówi więc o metrażu, tylko o tym, że deweloper buduje w Grajewie mieszkania większe niż te, które stoją w starszych blokach.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 7268 | 28 | 41 m² |
| 3 | 6334 | 82 | 50 m² |
| 4 | 5490 | 40 | 61 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 150 ze 155 aktów.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2024 | 4670 | 17 |
| 2025 | 5495 | 55 |
| 2026 | 7458 | 84 |

Rejestr grajewski zaczyna się w październiku 2024, więc tabela roczna obejmuje niecałe dwa lata, a rok 2024 stoi na siedemnastu aktach.

**Nie podajemy dla Grajewa wiarygodnego porównania rok do roku.** Formalnie ostatnie dwanaście miesięcy dało 6375 zł przy 118 aktach, a poprzednie 5302 zł przy 37, co daje wzrost o 20,2 procent. Ta liczba opisuje jednak głównie pojawienie się nowej inwestycji, a nie zmianę wyceny istniejących mieszkań, i przy 37 aktach w okresie odniesienia nie należy jej cytować jako tempa wzrostu cen w mieście.

## Cenniki deweloperów

**Dla Grajewa nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 49 transakcji z rynku pierwotnego, z czego 35 w pierwszej połowie 2026 roku. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 30 | 400 000 zł | 242 500 do 490 000 zł | 658 m² |
| Działka | 19 | 160 000 zł | 75 780 do 230 000 zł | 920 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **19 z 30 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 400 000 zł obejmuje w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne w mieście.

Dom w Grajewie jest przy tym o 337 500 zł tańszy niż w Łomży, gdzie mediana wynosi 737 500 zł. To większa różnica niż przy mieszkaniach, gdzie te dwa miasta dzieli 1742 zł na metrze, czyli około 87 tysięcy na lokalu pięćdziesięciometrowym.

## Co z tego ma kupujący

W Grajewie **osiedle decyduje o cenie bardziej niż w jakimkolwiek innym mieście tej serii**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Zapytaj o osiedle, nie o miasto**, bo między Falewicza a Broniewskiego leży 3348 zł na metrze, czyli 167 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 4972 zł**, a nie 5900 zł. I **nie czytaj skoku mediany z pierwszej połowy 2026 roku jako wzrostu cen**, bo to trzy miesiące sprzedaży jednej nowej inwestycji.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Łomża](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza) leży 71 km stąd i jest droższa o 1742 zł na metrze, [Kolno](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolno) o 1028 zł, a [Zambrów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zambrow) o 1650 zł. Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza-zambrow-grajewo-kolno). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.