--- title: "Ceny mieszkań w gminie Grabówka: 8570 zł/m², a osiem na dziesięć transakcji to Zaścianki [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Grabówka z aktów notarialnych, z podziałem na miejscowości, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grabowka" published: "2026-09-07" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku" from: "2024-10-01" to: "2026-05-28" deeds: 168 --- # Ceny mieszkań w gminie Grabówka: 8570 zł za metr, a osiem na dziesięć transakcji przypada na Zaścianki, nie na Grabówkę. Policzyliśmy 168 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Grabówka to 8570 zł i 115 miejsce wśród 860 polskich gmin. 134 ze 168 transakcji przypada na Zaścianki, a 90 na jeden adres. To najmłodsza gmina w obwarzanku Białegostoku i najkrótszy rejestr w tym zestawieniu. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku - Zakres danych: od 2024-10-01 do 2026-05-28 - Liczba aktów notarialnych: 168 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grabowka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Grabówka zajmuje **115 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **8570 zł/m²**, czyli o 42 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 10 852 osoby, a z Zaścianek do centrum Białegostoku jest 8 km i 14 minut jazdy samochodem. Liczby pochodzą z **168 aktów notarialnych**. To najmniejszy rynek w obwarzanku Białegostoku, który wciąż wystarcza na własną analizę, i jednocześnie ten o najbardziej skupionej strukturze w całej naszej serii. Nazwa gminy jest tu myląca dwa razy. **Po pierwsze, 134 ze 168 transakcji przypada na Zaścianki, a nie na Grabówkę, do której trafia jedenaście. Po drugie, 90 z tych aktów, czyli ponad połowa całego rynku gminy, dotyczy jednego adresu w Zaściankach.** ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 października 2024 do 28 maja 2026. **To okno krótsze niż w pozostałych gminach obwarzanka**, bo pierwszy akt, jaki rejestr przypisuje tej gminie, pochodzi z października 2024, a ostatni z maja 2026. Sąsiednie gminy mają dane do czerwca 2026 i od lipca 2024, więc każde porównanie z nimi trzeba czytać z tą różnicą w tle. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 2402 zł/m², czyli 94 966 zł za 40 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **168 aktów**. Mediana to **8570 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7473 do 9006 zł/m², a typowe mieszkanie ma **51 m² i kosztuje 427 100 zł**. Warto wiedzieć jeszcze jedno o samej gminie, bo tłumaczy krótki rejestr. **Grabówka jest w tym zestawieniu jednostką najmłodszą: GUS prowadzi ją jako osobną gminę z 10 852 mieszkańcami, ale nie ma dla niej danych sprzed kilku lat**, w odróżnieniu od każdej innej gminy obwarzanka. Rejestr cen zaczyna się dla niej równie późno. ## Miejscowości | Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Zaścianki | 8,0 km | 8718 | 134 | 84 | 49 m² | | Sobolewo | 11,5 km | 7483 | 7 | 5 | 58 m² | | Grabówka | 9,7 km | 7482 | 11 | 9 | 55 m² | | Sowlany | 11,3 km | 5118 | 16 | 9 | 92 m² | Wszystkie 168 aktów daje się przypisać do miejscowości. **Zaścianki to 80 procent rynku gminy** i jedyna miejscowość z próbą, która pozwala na wiarygodną medianę. Pozostałe trzy wiersze stoją na 7 do 16 aktach i podajemy je wyłącznie po to, żeby tabela sumowała się do całości; żadnej z tych median nie należy traktować jako ceny obowiązującej w danej wsi. Ostatni wiersz mimo to niesie informację. **Sowlany z medianą 5118 zł są o 3600 zł tańsze od Zaścianek, ale sprzedają lokale o typowej powierzchni 92 m² wobec 49 m².** To ta sama zależność co w sąsiednich gminach: duże mieszkanie zawsze kosztuje mniej za metr. ## Jeden adres to ponad połowa rynku **Pod jednym adresem w Zaściankach podpisano 90 ze 168 aktów, czyli 54 procent wszystkich transakcji gminy, z medianą 8801 zł/m².** Taka koncentracja ma dwie konsekwencje i obie są praktyczne. Mediana gminy jest w istocie medianą jednej inwestycji, więc dla oferty spod tego adresu jest bardzo dobrym punktem odniesienia, a dla każdej innej oferty w gminie prawie bezużytecznym. I druga: dopóki ta inwestycja się sprzedaje, mediana gminy będzie podążać za jej cennikiem, a nie za rynkiem okolicy. ## Rynek pierwotny i wtórny | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pierwotny | 8598 | 107 | 412 000 zł | 50 m² | | Nieokreślony w źródle | 8203 | 49 | 454 500 zł | 58 m² | | Wtórny | 10 291 | 12 | 497 500 zł | 49 m² | **Rynek pierwotny to 64 procent transakcji.** Różnica na korzyść rynku wtórnego wynosi 1693 zł na metrze, ale **stoi na dwunastu aktach** i tej liczby nie wolno traktować jako ceny rynku wtórnego w tej gminie. Kierunek zgadza się z resztą obwarzanka, sama wielkość różnicy nie jest wiarygodna. **49 aktów, czyli 29 procent, nie ma w rejestrze wpisanej strony rynku** i stoi osobnym wierszem. ## Metraż | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 9001 | 33 | 25 | | 35 do 50 m² | 9000 | 39 | 27 | | 50 do 65 m² | 8466 | 47 | 32 | | ponad 65 m² | 5522 | 49 | 23 | Podział jest tu wyraźnie dwudzielny. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się między 8466 a 9001 zł, czyli w 535 zł, a czwarty odstaje od nich o **2944 zł w dół**. Te 49 aktów powyżej 65 m² to 29 procent rynku gminy i w większości nie leżą w Zaściankach, tylko w Sowlanach i pozostałych wsiach. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2024 | 5599 | 25 | | 2025 | 8700 | 126 | | 2026 | 8219 | 32 | Rejestr niesie dla tej gminy także pojedyncze transakcje z lat 2021 do 2023, po trzy do dwunastu rocznie, i te roczniki pomijamy, bo mediana z kilku aktów nie opisuje niczego. **Nie podajemy dla tej gminy porównania rok do roku.** Dwanaście miesięcy poprzedzających ostatni rok zawiera zaledwie 24 akty wobec 145 w roku ostatnim, więc każda liczba wyliczona z tego zestawienia mówiłaby o zmianie próby, a nie o zmianie cen. To gmina zbyt młoda na własną historię i trzeba to napisać wprost, zamiast publikować wzrost o kilkadziesiąt procent, którego nikt tu nie zaobserwował. ## Cenniki deweloperów **Dla gminy Grabówka nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 107 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 274 | 655 000 zł | 520 750 do 764 000 zł | 255 m² | | Działka | 10 | 662 700 zł | 359 750 do 825 000 zł | 554 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Wiersz z domami jest tu ciekawszy niż wiersz z mieszkaniami. **Domów sprzedano 274, czyli o 106 więcej niż mieszkań**, a typowa działka pod nimi ma 255 m², czyli mniej niż w którejkolwiek innej gminie obwarzanka. Przy takiej powierzchni działki to w większości zabudowa szeregowa i bliźniacza, a nie domy wolnostojące, i tak trzeba czytać medianę 655 000 zł. Tylko 14 z 274 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk praktycznie tu nie ma. Wiersz z działkami stoi na 10 aktach i podajemy go wyłącznie dla porządku. ## Co z tego ma kupujący W gminie Grabówka **mediana gminy jest w istocie ceną jednej inwestycji**, i to jest główny wniosek tego wpisu. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal miejscowość**, bo cztery wsie z tabeli dzieli 3600 zł na metrze, a nazwa gminy wskazuje tę, w której podpisano jedenaście aktów. **Porównuj w swoim przedziale metrażu**, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 3479 zł tańszy niż w przedziale od 35 do 50 m². I **poproś o ceny z tego samego budynku**, a nie z gminy, bo ponad połowa tutejszych transakcji pochodzi z jednego adresu i mediana gminy opisuje właśnie jego. Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: [Białystok](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok) leży 8 km stąd i jest droższy o 1032 zł na metrze, [Wasilków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wasilkow) o 72 zł, a [Choroszcz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-choroszcz) jest tańsza o 726 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Białymstoku i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.