--- title: "Ceny mieszkań w Gnieźnie, Wągrowcu i Rogoźnie: Wągrowiec droższy od dwa i pół raza większego Gniezna [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Gnieźnie, Wągrowcu, Rogoźnie i pięciu sąsiednich gminach z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gniezno-wagrowiec-rogozno" published: "2026-10-22" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Gnieźnie, Wągrowcu i Obornikach" from: "2024-07-01" to: "2026-09-01" deeds: 1670 --- # Ceny mieszkań w Gnieźnie, Wągrowcu i Rogoźnie: dwa i pół raza mniejszy Wągrowiec jest droższy od Gniezna, a wszystkie trzy miasta rosną od 12 do 21 procent rocznie [ANALIZA] Wągrowiec ma metr po 6400 zł, Gniezno po 6364, a Rogoźno po 5438. Największe miasto koszyka jest więc dopiero drugie. Wszystkie trzy rosną szybko: od 11,6 do 20,6 procent w ostatnich dwunastu miesiącach, a na samym rynku wtórnym od 8,9 do 14,3 procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Gnieźnie, Wągrowcu i Obornikach - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-01 - Liczba aktów notarialnych: 1670 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gniezno-wagrowiec-rogozno — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy miasta na północ i wschód od Poznania dzieli **962 zł na metrze**, od 6400 zł w Wągrowcu do 5438 zł w Rogoźnie. To 48 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Liczby pochodzą z **1670 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 773 w samym Gnieźnie. Kolejność nie idzie tu za wielkością miast. **Wągrowiec, liczący 25 223 mieszkańców, jest droższy od Gniezna, które ma ich 62 018**, choć różnica wynosi tylko 36 zł i rejestr wągrowiecki kończy się pięć miesięcy wcześniej. Rogoźno, najmniejsze i najbliższe Poznaniowi, jest najtańsze. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Gnieźnie, Wągrowcu i Obornikach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. **Końce rozciągają się na pięć i pół miesiąca**, od 19 marca 2026 w Skokach do 1 września w Gnieźnie, przy czym rejestr wągrowiecki kończy się 31 marca, a rogoziński 12 czerwca. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Ta część danych jest aktualna na 5 listopada 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 36 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Trzy miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Poznania | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Wągrowiec | 25 223 | 360 | 6400 | 6972 | 6203 | 254 | 68 km | 2026-03-31 | | Gniezno | 62 018 | 368 | 6364 | 7552 | 5748 | 773 | 65 km | 2026-09-01 | | Rogoźno | 17 936 | 545 | 5438 | 6150 | 5032 | 211 | 51 km | 2026-06-12 | Miejsce w kraju liczymy wśród **888 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 6 listopada 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Dla porównania: **Poznań ma 11 211 zł/m² i 34 miejsce w kraju.** Ta tabela ma dwie cechy warte zauważenia. **Po pierwsze, na rynku pierwotnym kolejność jest inna niż na ogólnej.** Gniezno ma najdroższy rynek pierwotny w koszyku, 7552 zł, a jego rynek wtórny, 5748 zł, jest wyraźnie tańszy od wągrowieckiego. Wągrowiec ma odwrotnie: rynek pierwotny o 580 zł tańszy i rynek wtórny o 455 zł droższy. **Po drugie, odległość od Poznania nie porządkuje tych cen ani trochę.** Najbliższe miasto, Rogoźno, jest najtańsze, a różnice odległości między całą trójką mieszczą się w siedemnastu kilometrach. ## Trzy miasta rosną, od 12 do 21 procent | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Rynek wtórny, zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Gniezno | 6978 | 5788 | +20,6 procent | 376 | +10,8 procent | | Wągrowiec | 7060 | 6014 | +17,4 procent | 153 | +14,3 procent | | Rogoźno | 5695 | 5102 | +11,6 procent | 106 | +8,9 procent | Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do końca własnego rejestru, a te różnią się o pięć miesięcy. **Wszystkie trzy miasta rosną, od 12 do 21 procent, i we wszystkich trzech liczba transakcji w obu porównywanych okresach jest zbliżona.** W Gnieźnie 376 wobec 349, w Wągrowcu 153 wobec 154, w Rogoźnie 106 wobec 111. Żadnego z tych wzrostów nie da się wytłumaczyć zmianą wielkości próby. Część z nich wynika jednak ze zmiany składu. W Gnieźnie rynek pierwotny to 144 z 376 aktów ostatnich dwunastu miesięcy, a w poprzednich 52 z 349, w Wągrowcu odpowiednio 72 i 51. **Na samym rynku wtórnym Gniezno rośnie o 10,8 procent, Wągrowiec o 14,3, a Rogoźno o 8,9.** To wolniej niż mediana całego rynku, ale nadal wyraźny wzrost we wszystkich trzech miastach, i to ta kolumna opisuje cenę mieszkania z istniejącego zasobu. Porównania roczne dają liczby spokojniejsze, bo obejmują wcześniejsze lata: **od 2021 do 2025 roku mediana urosła w Gnieźnie o 42 procent, a w Rogoźnie o 37.** Wągrowiecki rejestr zaczyna się dopiero w 2023 roku, więc tak długiego porównania nie da się dla niego zrobić. ## Rynek pierwotny jest droższy prawie wszędzie, ale bardzo różnie | Gmina | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Trzemeszno | 6618 | 38 | 3564 | 41 | +86 procent | | Gniezno | 7552 | 206 | 5748 | 567 | +31 procent | | Rogoźno | 6150 | 86 | 5032 | 125 | +22 procent | | Skoki | 4888 | 66 | 4134 | 50 | +18 procent | | Gniezno (gmina wiejska) | 5956 | 68 | 5230 | 29 | +14 procent | | Wągrowiec | 6972 | 95 | 6203 | 159 | +12 procent | | Czerniejewo | 3858 | 12 | 3716 | 37 | +4 procent | | Witkowo | 4431 | 8 | 4825 | 83 | −8 procent | **We wszystkich ośmiu gminach poza Witkowem mieszkanie od dewelopera jest droższe za metr**, a skala różnicy sięga od 4 do 86 procent. Trzemeszno na górze oraz Czerniejewo i Witkowo na dole stoją na kilkudziesięciu aktach, a po stronie pierwotnej na kilkunastu lub kilku, więc są wskazówką, a nie pomiarem. Najważniejsze jest jednak zestawienie dwóch wierszy z dużą próbą. **Gniezno ma 206 transakcji pierwszej sprzedaży o medianie 7552 zł i 567 odsprzedaży o medianie 5748 zł; Wągrowiec 95 i 159, przy 6972 i 6203 zł.** To jest ta sama okolica, a odległość między dwiema stronami rynku jest w jednym mieście ponad dwa razy większa niż w drugim. Dla kupującego wniosek jest praktyczny: **w Gnieźnie mediana miasta jest o 616 zł wyższa od tego, co realnie płaci się za mieszkanie z istniejącego zasobu, a w Wągrowcu tylko o 197 zł.** ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Gniezno | 71 | 8100 | 7552 | +7 procent | | Wągrowiec | 2 | 7650 | 6972 | +10 procent | | Rogoźno | 0 | brak danych | 6150 | brak | Pięć gmin wiejskich koszyka nie ma w tej bazie ani jednego lokalu, podobnie jak Rogoźno. **Gnieźnieńska różnica, 7 procent, jest jedną z mniejszych w województwie**, ale wygląda inaczej, jeśli zestawić cennik z drugą stroną rynku. **Wobec mediany rynku wtórnego, 5748 zł, cennik stoi 41 procent wyżej.** To jest realny dystans, jaki widzi kupujący wybierający między nowym mieszkaniem a istniejącym zasobem. Wągrowiecki wiersz stoi na dwóch lokalach i podajemy go tylko po to, żeby powiedzieć, że tej strony danych tam praktycznie nie ma. ## Domy i działki | Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Typowa działka pod domem | Akty na działkę | Mediana ceny działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Gniezno (gmina wiejska) | 96 | 600 000 zł | 894 m² | 254 | 118 730 zł | | Gniezno | 107 | 578 000 zł | 737 m² | 98 | 166 664 zł | | Wągrowiec | 65 | 550 000 zł | 596 m² | 34 | 165 000 zł | | Czerniejewo | 32 | 459 750 zł | 441 m² | 51 | 119 261 zł | | Skoki | 60 | 425 000 zł | 796 m² | 38 | 109 998 zł | | Rogoźno | 57 | 400 000 zł | 1139 m² | 158 | 99 000 zł | | Witkowo | 40 | 390 000 zł | 936 m² | 22 | 102 000 zł | | Trzemeszno | 43 | 360 000 zł | 737 m² | 84 | 92 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Najdroższe domy w koszyku sprzedają się nie w mieście, tylko w gminie wiejskiej Gniezno**, 600 000 zł przy działce 894 m², i jest ich tam 96, czyli niewiele mniej niż w samym Gnieźnie. Najmocniejsza liczba tej tabeli dotyczy jednak Rogoźna. **Typowy dom kosztuje tam 400 000 zł przy działce 1139 m², a typowe mieszkanie 297 180 zł**, czyli różnica wynosi około 103 000 zł. Dla porównania w Gnieźnie ta sama różnica to 263 000 zł. **Trzeba jednak pamiętać, że 37 z 57 rogozińskich aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** **Rynek działek jest w tych gminach żywy, ale tani.** Liczba transakcji sięga od 22 w dwa lata w Witkowie do 254 w gminie wiejskiej Gniezno, a mediany mieszczą się między 92 000 zł w Trzemesznie a 166 664 zł w samym Gnieźnie. Najwięcej gruntu sprzedaje się w gminach wiejskich wokół Gniezna i w Rogoźnie, gdzie 158 aktów na działkę to niemal trzy razy więcej niż aktów na dom. ## Pięć gmin bez własnego wpisu - **Gniezno, gmina wiejska**, 15 211 mieszkańców: 97 aktów lokalowych, mediana **5791 zł/m²**, 479 miejsce w kraju. **Typowe sprzedane mieszkanie ma tu 87 m² i kosztuje 525 000 zł**, a po stronie rynku pierwotnego 91 m², czyli sprzedaje się tu lokale wielkości domu. To także najszybciej rosnąca gmina koszyka: przybyło w niej 13,0 procent mieszkańców od 2020 roku, podczas gdy wszystkie trzy miasta straciły ludność. - **Skoki**, 10 311 mieszkańców: 116 aktów, mediana **4773 zł/m²**, 652 miejsce. Mediana całego rynku praktycznie stoi, 4877 wobec 4720 zł rok wcześniej, ale sam rynek wtórny urósł z 3598 do 4233 zł, choć na próbie 29 i 26 aktów. Rejestr kończy się 19 marca 2026, najwcześniej w koszyku. - **Witkowo**, 12 854 mieszkańców: 91 aktów, mediana **4774 zł/m²**, 650 miejsce. **Jedyna gmina koszyka, w której rynek wtórny jest droższy od pierwotnego**, choć po stronie pierwotnej stoi tylko osiem transakcji. - **Trzemeszno**, 13 541 mieszkańców: 79 aktów, mediana **5642 zł/m²**, 510 miejsce. Ma najbardziej rozjechany rynek w koszyku: **6618 zł na rynku pierwotnym i 3564 zł na wtórnym**, czyli różnica 86 procent przy 38 i 41 aktach. - **Czerniejewo**, 7249 mieszkańców: 49 aktów, mediana **3716 zł/m²**, 753 miejsce, najtaniej w koszyku i jedna z najniższych median w całej Wielkopolsce. Ceny stoją: 3662 wobec 3795 zł rok wcześniej, a na samym rynku wtórnym 3778 wobec 3722 zł. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Gnieźnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gniezno), gdzie metr podrożał w rok o 21 procent - [Ceny mieszkań w Wągrowcu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wagrowiec), droższym od dwa i pół raza większego Gniezna - [Ceny mieszkań w Rogoźnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rogozno), gdzie dom kosztuje tylko o około 100 000 zł więcej niż mieszkanie Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.