---
title: "Ceny mieszkań w Gdańsku: 12 666 zł/m², a rynek pierwotny tańszy od wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Gdańsku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na 32 dzielnice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdansk"
published: "2026-08-29"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Gdańsk jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-24"
  deeds: 22770
---

# Ceny mieszkań w Gdańsku: 12 666 zł za metr, a lokal z rynku pierwotnego jest tańszy niż z wtórnego. Policzyliśmy 22 770 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Gdańsku to 12 666 zł, dwukrotność typowej polskiej gminy. Rynek pierwotny to 57 procent aktów i 12 237 zł za metr, wtórny 13 043 zł. Jeden adres w Letnicy odpowiada za 416 transakcji, a po odjęciu rynku pierwotnego ta dzielnica drożeje o 3638 zł na metrze.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Gdańsk jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-24
- Liczba aktów notarialnych: 22770
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdansk — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gdańsk zajmuje **18 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **12 666 zł/m²**, czyli dokładnie dwa razy tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy. To najdroższe duże miasto Pomorza i jedyne w województwie, które przekracza dwadzieścia tysięcy aktów w dwuletnim oknie.

Liczby pochodzą z **22 770 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Kryje się w nich jedna rzecz, której mediana miasta nie pokazuje: **rynek pierwotny jest w Gdańsku tańszy od wtórnego o 806 zł na metrze**. W żadnym innym mieście Trójmiasta tak nie jest.

![Mapa Gdańska z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, od zielonych na zachodzie i południu po pomarańczowe i czerwone wzdłuż wybrzeża, z sąsiednimi gminami obwarzanka w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-gdansk/gdansk-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gdańsk, które jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 24 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, a gdański należy do najświeższych w kraju.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, bo pojedyncza transakcja za kilka milionów przesuwa średnią, a mediany nie rusza.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 178 aktów o medianie 2398 zł/m² i typowej cenie 127 500 zł za 54 m²**, czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **22 770 aktów**. Mediana to **12 666 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 10 768 do 15 353 zł/m², a typowe mieszkanie ma **49 m² i kosztuje 630 446 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 12 237 | 13 021 | 629 356 zł | 49 m² |
| Wtórny | 13 043 | 9 749 | 635 000 zł | 48 m² |

**Rynek pierwotny to 57 procent wszystkich aktów i jest o 806 zł na metrze tańszy od wtórnego**, przy niemal identycznym metrażu.

Decyduje o tym **lokalizacja nowych inwestycji**. Rynek pierwotny skupia się w dzielnicach zewnętrznych: Jasień, Orunia Górna, Ujeścisko i Letnica dają razem 10 240 aktów, z czego 7389 to rynek pierwotny, a ich mediany mieszczą się między 10 625 a 13 302 zł/m². Rynek wtórny obejmuje natomiast całe Śródmieście, Oliwę, Wrzeszcz i Przymorze, gdzie metr kosztuje od 14 do 18 tysięcy.

**Mediana miasta jest więc myląca w obie strony.** Kto szuka mieszkania w Śródmieściu, powinien patrzeć na 16 502 zł/m², a nie na 12 666. Kto szuka na Oruni Górnej, na 10 625 zł/m².

## Dzielnice

Rejestr niesie współrzędne każdej transakcji, więc każdy akt daje się przypisać do dzielnicy. W oknie udało się przypisać **wszystkie 22 754 akty, które mają współrzędne**, do jednej z 32 dzielnic.

![Wykres słupkowy median cen za metr w dwudziestu jeden dzielnicach Gdańska, od Oliwy z 18 369 zł na górze po Orunię Górną z 10 625 zł na dole, z liczbą aktów przy każdym słupku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-gdansk/gdansk-dzielnice-v1.png)

| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Aniołki | 19 046 | 166 | 96 | 14 442 | 46 m² |
| Oliwa | 18 369 | 490 | 221 | 13 748 | 58 m² |
| Brzeźno | 17 544 | 625 | 369 | 14 720 | 47 m² |
| Młyniska | 16 975 | 769 | 676 | 13 566 | 47 m² |
| Śródmieście | 16 502 | 1607 | 692 | 17 741 | 43 m² |
| Zaspa-Rozstaje | 15 830 | 295 | 116 | 14 772 | 48 m² |
| Przymorze Wielkie | 15 650 | 865 | 305 | 13 556 | 45 m² |
| Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia | 15 330 | 379 | 74 | 14 332 | 43 m² |
| Siedlce | 15 171 | 859 | 608 | 12 695 | 48 m² |
| Przymorze Małe | 15 166 | 372 | 17 | 15 090 | 47 m² |
| Strzyża | 14 979 | 168 | 70 | 13 234 | 52 m² |
| Wrzeszcz Górny | 14 928 | 1167 | 619 | 13 450 | 53 m² |
| Zaspa-Młyniec | 14 401 | 237 | 66 | 13 204 | 50 m² |
| Wrzeszcz Dolny | 14 125 | 753 | 241 | 12 947 | 48 m² |
| Nowy Port | 13 457 | 267 | 146 | 10 723 | 48 m² |
| Piecki-Migowo | 13 383 | 1024 | 368 | 13 636 | 54 m² |
| Letnica | 13 302 | 2138 | 1837 | 16 940 | 48 m² |
| VII Dwór | 13 038 | 48 | 0 | 13 038 | 41 m² |
| Wyspa Sobieszewska | 12 612 | 39 | 22 | 10 587 | 55 m² |
| Brętowo | 12 562 | 140 | 55 | 11 527 | 61 m² |
| Olszynka | 12 351 | 79 | 73 | 10 483 | 59 m² |
| Suchanino | 11 992 | 103 | 10 | 11 905 | 53 m² |
| Osowa | 11 684 | 562 | 317 | 11 928 | 56 m² |
| Chełm | 11 656 | 570 | 116 | 11 717 | 51 m² |
| Orunia - Święty Wojciech - Lipce | 11 596 | 269 | 114 | 10 048 | 43 m² |
| Stogi | 11 575 | 221 | 54 | 10 713 | 42 m² |
| Jasień | 11 264 | 2915 | 1846 | 12 946 | 50 m² |
| Ujeścisko - Łostowice | 11 211 | 2469 | 1738 | 12 355 | 49 m² |
| Orunia Górna - Gdańsk Południe | 10 625 | 2718 | 1968 | 11 970 | 46 m² |
| Matarnia | 10 577 | 163 | 94 | 11 807 | 66 m² |
| Kokoszki | 10 478 | 206 | 93 | 11 366 | 62 m² |
| Przeróbka | 10 197 | 57 | 0 | 10 197 | 42 m² |

**Rozpiętość między najdroższą a najtańszą dzielnicą to 8849 zł na metrze**, czyli na mieszkaniu 50 m² różnica 442 tysiące złotych. Aniołki są o 87 procent droższe od Przeróbki.

Kolumna „bez rynku pierwotnego" zmienia ranking w obie strony. **W Letnicy odjęcie rynku pierwotnego podnosi medianę z 13 302 na 16 940 zł/m², czyli o 3638 zł.** W Oliwie działa odwrotnie i obniża ją z 18 369 na 13 748 zł/m², czyli o 4621 zł.

![Wykres typu hantla dla jedenastu dzielnic Gdańska, pokazujący medianę całej dzielnicy i medianę po odjęciu rynku pierwotnego; w Letnicy, Jasieniu, Ujeścisku i Oruni Górnej odjęcie rynku pierwotnego podnosi cenę, w Oliwie, Aniołkach, Młyniskach i Brzeźnie ją obniża](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-gdansk/gdansk-pierwotny-wtorny-v1.png)

## Jeden adres, 416 transakcji

Najliczniejszym adresem w Gdańsku jest **Starowiejska 62 w Letnicy z 416 aktami**, z czego 382 to rynek pierwotny, przy medianie 13 074 zł/m². To niemal co pięćdziesiąta transakcja w całym mieście, pod jednym numerem.

| Adres | Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Starowiejska 62 | Letnica | 13 074 | 416 | 382 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 22 | Młyniska | 16 827 | 293 | 281 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 2 | Młyniska | 16 371 | 252 | 240 |
| Chmielna 109 | Śródmieście | 14 040 | 227 | 150 |
| Chmielna 110 | Śródmieście | 11 664 | 198 | 182 |
| Jagiellońska 13 | Przymorze Wielkie | 17 958 | 169 | 160 |
| ks. Jerzego Popiełuszki 20 | Młyniska | 19 887 | 150 | 150 |
| Kartuska 420 | Jasień | 7879 | 108 | 95 |

Trzy adresy przy Popiełuszki dają razem 695 aktów i są tym, co ustawia medianę Młynisk na 16 975 zł/m². Po odjęciu rynku pierwotnego dzielnica spada do 13 566 zł/m², czyli o 3409 zł.

Najtańszym dużym adresem w mieście jest Kartuska 420 w Jasieniu, **7879 zł/m² przy 108 aktach**, czyli o 4787 zł poniżej mediany Gdańska.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 14 017 | 2797 | 1433 |
| 35-50 m² | 12 864 | 9126 | 5162 |
| 50-65 m² | 11 862 | 5948 | 3346 |
| ponad 65 m² | 12 393 | 4899 | 3080 |

Reguła małego metrażu w Gdańsku działa i jest wyraźna: **mieszkanie poniżej 35 m² kosztuje o 2155 zł na metrze więcej niż mieszkanie 50-65 m²**, czyli o 18 procent. Przedział powyżej 65 m² jest droższy od środkowego, bo duże mieszkania sprzedają się w Śródmieściu, Oliwie i na Przymorzu.

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i przy typowym mieszkaniu 3 izby oznaczają 50 m².

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 15 838 | 544 | 32 m² |
| 2 | 14 000 | 2468 | 41 m² |
| 3 | 12 556 | 3484 | 50 m² |
| 4 | 11 855 | 1525 | 63 m² |
| 5 | 10 838 | 308 | 78 m² |
| 6 | 10 312 | 45 | 117 m² |

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w Gdańsku od 2021 do 2026 roku, rosnący nieprzerwanie z 8863 zł do 13 324 zł, z liczbą aktów w każdym roku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-gdansk/gdansk-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 8863 | 11 073 |
| 2022 | 9387 | 9805 |
| 2023 | 10 237 | 11 757 |
| 2024 | 11 704 | 12 822 |
| 2025 | 12 578 | 10 456 |
| 2026 (do 24 lipca) | 13 324 | 5549 |

Od 2021 roku mediana urosła o **4461 zł na metrze, czyli o 50 procent**. Rok 2026 obejmuje niecałe siedem miesięcy i jest sygnałem, a nie wynikiem.

Uczciwsza liczba to porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma, liczone do daty końca rejestru: **13 029 zł/m² z 10 101 aktów przeciw 12 410 zł/m² z 12 027 aktów, czyli wzrost o 5,0 procent**. To wyraźnie wolniej niż tempo z lat 2023 i 2024, a liczba aktów spadła o 16 procent.

## Cenniki deweloperów

Deweloperzy mają ustawowy obowiązek publikować ceny ofertowe. W Gdańsku obejmuje to **6010 lokali z medianą 14 420 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 11 315 do 20 520 zł/m², stan na 25 sierpnia 2026.

| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana, zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Sienna Grobla | ROBYG Grobla Park | 321 | 20 500 |
| Scala | SCALA | 277 | 17 500 |
| Borkowska 1 | Domesta | 242 | 10 752 |
| Stępkarska | ROBYG Zajezdnia Wrzeszcz 2 | 220 | 23 500 |
| Przytulna | Grupa Inwestycyjna Hossa | 210 | 12 141 |
| Wielkopolska 53 | Bravo Developer | 205 | 12 997 |
| Czarny Dwór 2A | SEA PARK | 195 | 26 888 |

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. Zestawienie z aktami wygląda tak: **deweloperzy żądają dziś 14 420 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 12 237 zł/m²**. Różnica to 2183 zł, czyli 18 procent, i mieści się w niej zarówno negocjacja, jak i to, że oferta z dziś jest droższa niż akt sprzed roku.

Rozrzut ofert jest przy tym większy niż rozrzut aktów: od 10 752 zł/m² przy Borkowskiej do 26 888 zł/m² w Czarnym Dworze, czyli dwuipółkrotność. To ta sama różnica dzielnic, którą widać w tabeli wyżej, tylko wyrażona w cenach ofertowych.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 386 | 1 427 810 zł | 1 084 750 zł | 1 975 500 zł | 410 m² |
| Działki | 229 | 467 400 zł | 80 000 zł | 1 350 000 zł | 378 m² |

**65 z 386 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli działek z zabudową gospodarczą, a nie samych domów jednorodzinnych.

**Ostatni akt na dom w gdańskim rejestrze pochodzi z 23 stycznia 2026**, czyli pół roku wcześniej niż ostatni akt na mieszkanie. To luka w rejestrze źródłowym, a nie brak transakcji. Działki są aktualne do 30 czerwca 2026.

Rozrzut cen działek jest ogromny, od 80 tysięcy w dolnym kwartylu do 1,35 miliona w górnym, bo rejestr miesza w jednej kategorii ogródek na Stogach z terenem inwestycyjnym w Śródmieściu.

## Co z tego ma kupujący

**Mediana miasta jest w Gdańsku najmniej użyteczną liczbą w całym wpisie.** Rynek dzieli się na trzydzieści dwie dzielnice, między którymi jest 8849 zł na metrze.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal dzielnicę, zanim spojrzysz na cenę**, bo różnica między Oliwą a Kokoszkami jest większa niż cała różnica między Gdańskiem a Gdynią. **W dzielnicy z dużym rynkiem pierwotnym sprawdź jeszcze kolumnę bez rynku pierwotnego**, bo Letnica po odjęciu nowych inwestycji jest droższa od Wrzeszcza Dolnego, a Oliwa tańsza od Śródmieścia. I **nie zakładaj dalszego wzrostu w dotychczasowym tempie**: przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana dołożyła 5,0 procent, a liczba transakcji spadła o 16 procent.

Sąsiednie miasta Trójmiasta opisujemy osobno: [Gdynia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdynia) leży 22 kilometry stąd i jest o 942 zł na metrze tańsza, a [Sopot](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sopot) 12 kilometrów i jest o 7374 zł droższy. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Trójmieście](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trojmiasto). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.