--- title: "Ceny mieszkań w Garwolinie: 8200 zł/m², a cztery adresy dają prawie połowę rynku [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Garwolinie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-garwolin" published: "2026-10-27" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Garwolinie" from: "2024-07-02" to: "2026-09-03" deeds: 495 --- # Ceny mieszkań w Garwolinie: 8200 zł za metr, a cztery adresy dają prawie połowę wszystkich transakcji w mieście. Policzyliśmy 495 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Garwolinie to 8200 zł i 143 miejsce wśród 870 polskich gmin. Cztery adresy dają 241 z 495 aktów, czyli prawie połowę rynku, a rynek pierwotny jest tu droższy od wtórnego, co w województwie dotyczy mniej więcej co trzeciej gminy. Cennik deweloperów, 8910 zł, należy w 92 procentach do jednej grupy firm. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Garwolinie - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-09-03 - Liczba aktów notarialnych: 495 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-garwolin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Garwolin zajmuje **143 miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **8200 zł/m²**, czyli o 36 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 17 244 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 68 km drogą, czyli około 55 minut samochodem trasą S17. Liczby pochodzą z **495 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy koncentracji. **Cztery adresy, Targowa 14, Zamojska 14, Zamojska 16 i Lubelska 2A, dają 241 z 495 aktów, czyli 49 procent całego rynku miasta**, i wszystkie cztery są inwestycjami deweloperskimi: 230 z 241 transakcji to pierwsze sprzedaże. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Garwolinie, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi wzdłuż ulic Targowej i Zamojskiej.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-garwolin/garwolin-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Garwolinie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 3 września 2026. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 4 akty** o medianie 1880 zł/m² i typowej cenie 76 000 zł przy 41 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje **356 z 495 aktów**; przy pozostałych 139, wszystkich z 2026 roku, rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę. Po tych filtrach zostaje **495 aktów**. Mediana to **8200 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7434 do 8652 zł/m², a typowe mieszkanie ma **46 m² i kosztuje 377 900 zł**. ## Rynek pierwotny jest droższy o 5 procent | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 8200 | 355 | 377 298 zł | 46 m² | | Wtórny | 7807 | 139 | 378 040 zł | 47 m² | | Nieokreślony w źródle | 8080 | 1 | 385 000 zł | 48 m² | **Garwolin należy do mniejszości gmin województwa, w których rynek pierwotny jest droższy od wtórnego**: wśród 51 mazowieckich gmin z co najmniej 30 aktami po każdej stronie rynku jest ich 16. Różnica wynosi tu 393 zł na metrze, czyli 5 procent. Najbardziej uderzająca jest jednak nie ta różnica, tylko trzecia kolumna. **Mediana ceny mieszkania wynosi 377 298 zł na rynku pierwotnym i 378 040 zł na wtórnym, czyli te dwie liczby dzieli 742 złote**, przy metrażu 46 i 47 m². Za niemal tę samą kwotę kupuje się w Garwolinie mieszkanie niemal tej samej wielkości po obu stronach rynku. Pierwsza sprzedaż to tu 72 procent obrotu, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim kilka inwestycji deweloperskich. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest **7807 zł, a nie 8200 zł**. ## Cztery adresy, prawie połowa rynku | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Targowa 14 | 8164 | 73 | 68 | 48 m² | | Zamojska 14 | 7500 | 69 | 65 | 43 m² | | Zamojska 16 | 8200 | 67 | 67 | 42 m² | | Lubelska 2A | 7329 | 32 | 30 | 56 m² | | Wiejska 57R | 8700 | 7 | 7 | 37 m² | Pięć adresów daje **248 z 495 aktów, czyli 50 procent rynku**, a same cztery największe 241, czyli 49 procent. Ponieważ przy tegorocznych aktach rejestr nie podaje ulicy, ten udział jest raczej zaniżony niż zawyżony. **Rozpiętość między nimi wynosi 1371 zł na metrze**, od 7329 zł przy Lubelskiej 2A do 8700 zł przy Wiejskiej 57R, i idzie w parze z metrażem: Lubelska sprzedaje lokale 56-metrowe, Wiejska 37-metrowe. Zwraca uwagę para adresów przy Zamojskiej. **Numery 14 i 16 stoją obok siebie, sprzedają lokale o niemal identycznej powierzchni, 43 i 42 m², a dzieli je 700 zł na metrze**, czyli 9 procent. Przy 136 aktach łącznie nie jest to szum, tylko różnica między dwoma etapami tej samej zabudowy. Poza tymi pięcioma adresami żaden inny adres zapisany w akcie nie ma w Garwolinie co najmniej pięciu transakcji od lipca 2024 roku. **Rynek wtórny jest tu rozproszony.** ## Cenniki deweloperów stoją 9 procent nad aktami | Miara | Wartość | | --- | ---: | | Lokale w cennikach | 50 | | Mediana ceny ofertowej | 8910 zł/m² | | Kwartyle | 8560 do 10 315 zł/m² | | Mediana rynku pierwotnego z aktów | 8200 zł/m² | | Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 355 | Różnica wynosi **710 zł na metrze, czyli 9 procent**. **Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do września 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane w połowie października 2026.** Cennik jest w Garwolinie skoncentrowany po stronie właścicielskiej. **46 z 50 lokali, czyli 92 procent, należy do spółek jednej grupy**, a ich ceny rozciągają się od 8280 zł przy Zamojskiej do 12 650 zł przy Targowej 10. To ta sama grupa, która stoi za inwestycjami przy Targowej i Zamojskiej widocznymi w tabeli adresów. **Cena ofertowa nowego mieszkania w Garwolinie jest więc w praktyce decyzją cenową jednej grupy firm, a nie wypadkową konkurencji.** Zapas, 50 lokali wobec 355 pierwszych sprzedaży od lipca 2024 roku, odpowiada mniej więcej czterem miesiącom dotychczasowego tempa. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 8500 | 27 | 16 | | 35 do 50 m² | 8258 | 266 | 189 | | 50 do 65 m² | 8232 | 140 | 109 | | ponad 65 m² | 7578 | 62 | 41 | Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale bardzo płytko: **od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 922 zł na metrze**, czyli o 11 procent. Rozkład jest przy tym skoncentrowany: **266 z 495 aktów, czyli 54 procent, ma powierzchnię od 35 do 50 m².** | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 2 | 8394 | 203 | 40 m² | | 3 | 8067 | 168 | 53 m² | | 4 | 7110 | 60 | 63 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od dwóch izb do czterech mediana traci 1284 zł na metrze**, czyli 15 procent, monotonicznie. Wiersze jednoizbowy i pięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na dwóch i ośmiu aktach. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 5614 | 96 | | 2022 | 5580 | 161 | | 2023 | 6628 | 386 | | 2024 | 7664 | 161 | | 2025 | 7654 | 252 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **153 akty przy medianie 8700 zł**, najwyższej ze wszystkich lat. **Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 36 procent**, czyli o 2040 zł na metrze, ale przebieg jest nierówny: rok 2022 był niższy od 2021 o 34 zł, a lata 2024 i 2025 są praktycznie identyczne, 7664 i 7654 zł. Cały wzrost przypadł na rok 2023 i na rok 2026. Porównanie liczone względem końca rejestru daje **8466 zł/m² przy 252 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7590 zł przy 225 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,5 procent.** **Policzony osobno rynek wtórny lekko potaniał: z 7980 zł/m² przy 63 aktach do 7793 zł przy 70 aktach, czyli o 2,3 procent.** Cały wzrost mediany miasta pochodzi więc z pierwszych sprzedaży w kolejnych inwestycjach. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Garwolinie przez ostatni rok nie podrożały, tylko lekko potaniały.** ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 32 | 550 000 zł | 326 250 do 885 500 zł | 554 m² | | Działka | 54 | 280 000 zł | 157 760 do 398 500 zł | 1078 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **13 z 32 aktów na dom, czyli 41 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 550 000 zł opisuje w dużej części siedliska. **Działek sprzedano od lipca 2024 roku 54, więcej niż domów**, z medianą 280 000 zł przy typowej powierzchni 1078 m². Połowa z nich kosztowała od 157 760 do 398 500 zł, a skrajne akty, od 900 zł za skrawek o powierzchni 90 m² do 3,8 mln zł za niespełna 2000 m², zostają poza tym przedziałem. Ostatni akt na działkę pochodzi z 6 sierpnia 2026 roku. ## Co z tego ma kupujący Garwolin jest miastem, w którym prawie połowa obrotu pochodzi z czterech adresów. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7807 zł, nie na 8200 zł**, choć różnica jest tu niewielka. **Sprawdź, przy którym z czterech adresów stoi oferta**, bo między Zamojską 14 a Zamojską 16, dwoma sąsiednimi budynkami o tym samym metrażu, rejestr pokazuje 700 zł różnicy na metrze. I **pamiętaj, że cennik w tym mieście ma jednego autora**: 92 procent lokali w ustawowej bazie należy do spółek jednej grupy. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Grójec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grojec) leży 73 km stąd i jest droższy o 262 zł na metrze, a [Warka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-warka) 66 km i jest tańsza o 372 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Grójcu, Warce i Garwolinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grojec-warka-garwolin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.