--- title: "Ceny mieszkań w Ełku: 7214 zł/m², a gmina wiejska obok jest tańsza o 3420 zł [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Ełku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk" published: "2026-09-28" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ełku" from: "2024-07-01" to: "2026-07-13" deeds: 896 --- # Ceny mieszkań w Ełku: 7214 zł za metr, a gmina wiejska otaczająca miasto jest tańsza o 3420 zł na metrze. Policzyliśmy 896 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Ełku to 7214 zł i 230 miejsce wśród 861 polskich gmin, czyli trzecie miasto województwa. Gmina wiejska Ełk, która otacza miasto, ma 3794 zł, czyli o 3420 zł mniej. To najostrzejszy spadek na granicy miasta w całym województwie. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Ełku - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-13 - Liczba aktów notarialnych: 896 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Ełk zajmuje **230 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **7214 zł/m²**, czyli o 20 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 58 889 osób, a do Olsztyna jest stąd 149 km, do Olecka 32 km. Liczby pochodzą z **896 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **To trzeci rynek województwa po Olsztynie i Elblągu.** Najostrzejsza liczba w tym wpisie dotyczy granicy miasta. **Gmina wiejska Ełk, która otacza miasto ze wszystkich stron, ma medianę 3794 zł/m², czyli o 3420 zł niższą.** W obwarzanku Olsztyna jest dokładnie odwrotnie: tam gminy przy granicy są droższe od miasta. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Ełku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 13 lipca 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 13 aktów** o medianie 940 zł/m² i typowej cenie 60 000 zł. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **896 aktów**. Mediana to **7214 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5824 do 8450 zł/m², a typowe mieszkanie ma **51 m² i kosztuje 365 000 zł**. ## Rynek pierwotny jest droższy o 964 zł | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pierwotny | 7885 | 181 | 432 075 zł | 55 m² | | Nieokreślony w źródle | 7500 | 9 | 321 750 zł | 48 m² | | Wtórny | 6921 | 706 | 340 000 zł | 50 m² | **Rynek pierwotny to 20 procent transakcji** i jest o 964 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 14 procent. Różnica w cenie całkowitej sięga 92 075 zł, bo lokale z pierwszej ręki są o pięć metrów większe. **Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 6921 zł**, która obejmuje 79 procent obrotu. ## Adresy | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | Bora Komorowskiego 14 | 9014 | 8 | 0 | | Bora Komorowskiego 10 | 8987 | 7 | 0 | | Samsela 3 | 8332 | 40 | 40 | | Matki Teresy z Kalkuty 3 | 7152 | 10 | 0 | | Chopina 16 | 6752 | 8 | 0 | | 3 Maja 9 | 3629 | 11 | 3 | Ta tabela obejmuje tylko 84 z 896 aktów, bo rynek Ełku jest rozproszony i żaden adres nie dominuje. **Największa pojedyncza inwestycja, Samsela 3, to 40 transakcji, czyli 4 procent obrotu miasta**, wobec 14 procent w Iławie i 20 procent w Elblągu. Rozpiętość jest za to ogromna. **Między Bora Komorowskiego 14 a 3 Maja 9 leży 5385 zł na metrze**, czyli dwuipółkrotność, i obie te liczby opisują rynek wtórny. To pokazuje, jak szeroki jest rozstęp kwartylowy Ełku, od 5824 do 8450 zł, najszerszy wśród dużych miast tego województwa. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 7495 | 81 | 8 | | 50 do 65 m² | 7476 | 296 | 74 | | 35 do 50 m² | 7273 | 349 | 58 | | ponad 65 m² | 6574 | 170 | 41 | Trzy górne przedziały mieszczą się w 222 zł, a czwarty odstaje o **902 zł w dół**. Mieszkania powyżej 65 m² to w Ełku 19 procent rynku. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 2 | 7924 | 229 | 42 m² | | 3 | 7503 | 363 | 50 m² | | 1 | 6880 | 20 | 44 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i w Ełku ta tabela zachowuje się nietypowo: **lokale jednoizbowe mają typową powierzchnię 44 m², czyli większą niż dwuizbowe**, i są najtańsze za metr. To dwadzieścia transakcji, więc podajemy tę obserwację z zastrzeżeniem. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 4847 | 621 | | 2022 | 5311 | 681 | | 2023 | 6188 | 396 | | 2024 | 6614 | 419 | | 2025 | 7322 | 564 | | 2026 | 7462 | 112 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 13 lipca. **Od 2021 roku mediana urosła o 54 procent.** Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7503 zł/m² przy 365 aktach, a w dwunastu poprzednich 7014 zł przy 510 aktach, czyli wzrost o 7,0 procent.** Obrót spadł przy tym o 28 procent, z 510 na 365 aktów, i jest to jeden z głębszych spadków w tej serii. ## Cenniki deweloperów Ustawowa jawność cen obejmuje w Ełku **485 lokali z medianą 8400 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7900 do 8800 zł. Dane pobrano 30 lipca 2026. **Cennik stoi 515 zł nad medianą aktów rynku pierwotnego**, która wynosi 7885 zł, czyli o 7 procent wyżej. To jedna z najmniejszych różnic w tej serii, gdzie w Ostródzie sięga 4960 zł, a w Olsztynie 2008 zł. Przy 485 pozycjach cennik opisuje przy tym realną ofertę, a nie resztkę. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 69 | 630 000 zł | 488 000 do 850 000 zł | 572 m² | | Działka | 21 | 100 000 zł | 22 416 do 705 000 zł | 742 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **36 z 69 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Wiersz z działkami stoi na 21 aktach o rozstępie od 22 tysięcy do 705 tysięcy złotych, czyli obejmuje wszystko od udziału w gruncie po działkę inwestycyjną, i nie opisuje typowej działki pod dom. ## Co z tego ma kupujący W Ełku **granica miasta jest granicą cenową i to bardzo ostrą**, i to jest główny wniosek tego wpisu. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Sprawdź, czy adres jest w mieście, czy w gminie wiejskiej**, bo różnica sięga 3420 zł na metrze, czyli 171 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6921 zł.** I **porównuj konkretny budynek**, bo rynek wtórny rozciąga się tu od 3629 do 9014 zł na metrze. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Olecko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olecko) leży 32 km stąd i jest tańsze o 1648 zł na metrze, a [Gołdap](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-goldap) 65 km i o 2614 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Ełku, Olecku i Gołdapi](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk-olecko-goldap). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.