--- title: "Ceny mieszkań w Ełku, Olecku i Gołdapi: 2614 zł różnicy na stu kilometrach [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Ełku, Olecku i Gołdapi z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk-olecko-goldap" published: "2026-09-28" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Ełku, Olecku i Gołdapi" from: "2024-07-01" to: "2026-07-21" deeds: 1594 --- # Ceny mieszkań w Ełku, Olecku i Gołdapi: 2614 zł różnicy na metrze między miastami oddalonymi o sto kilometrów. Policzyliśmy 1594 akty notarialne [ANALIZA] Ełk ma metr po 7214 zł, Olecko po 5566 zł, Gołdap po 4600 zł. Trzy miasta powiatowe na jednej osi, a różnica sięga 2614 zł. Najtańsze z nich rośnie najszybciej, o 13,2 procent w rok, a najdroższe traci obrót. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Ełku, Olecku i Gołdapi - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-21 - Liczba aktów notarialnych: 1594 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk-olecko-goldap — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy miasta powiatowe północno-wschodniej części województwa, leżące na jednej osi o długości stu kilometrów, dzieli **2614 zł na metrze**. Ełk ma medianę 7214 zł/m², Olecko 5566 zł, Gołdap 4600 zł. To 131 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Liczby pochodzą z **1594 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Kolejność jest tu dokładnie taka, jak podpowiada mapa: im dalej na północny wschód, tym taniej. **Zaskakuje natomiast to, co dzieje się z tempem: najtańsze miasto rośnie najszybciej, a najdroższe traci obrót.** ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Ełku, Olecku i Gołdapi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce różnią się o osiem dni, od 13 do 21 lipca 2026, więc **to najbardziej równe czasowo porównanie w całej serii warmińsko-mazurskiej.** - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech miastach filtr usunął łącznie 31 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Trzy miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Ełk | 58 889 | 230 | 7214 | 7885 | 6921 | 896 | 2026-07-13 | | Olecko | 20 722 | 509 | 5566 | 6118 | 5069 | 448 | 2026-07-21 | | Gołdap | 18 762 | 655 | 4600 | 5608 | 4476 | 250 | 2026-07-17 | Miejsce w kraju liczymy wśród **861 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². **Tylko Ełk leży powyżej niej**, o 20 procent; Olecko o 8 procent poniżej, Gołdap o 24 procent. Ełk odpowiada przy tym za **56 procent całego obrotu tej trójki**, co odzwierciedla jego wielkość. ## Granica miasta Ełk jest najostrzejszą granicą cenową w województwie | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | Ełk, miasto | 7214 | 896 | | Ełk, gmina wiejska | 3794 | 56 | To jest liczba, którą warto zapamiętać z tego zestawienia. **Gmina wiejska Ełk, która otacza miasto ze wszystkich stron, ma metr o 3420 zł tańszy, czyli o 47 procent.** W obwarzanku Olsztyna dzieje się dokładnie odwrotnie: Stawiguda i Dywity, leżące tuż za granicą miasta, są od niego droższe. W Ełku granica administracyjna jest zarazem granicą rynku, i to najostrzejszą w całym województwie. Wiersz z gminą wiejską stoi na 56 aktach, więc podajemy go z tym zastrzeżeniem, ale skala różnicy jest zbyt duża, żeby wynikała z wielkości próby. ## Rynek pierwotny jest droższy we wszystkich trzech | Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Gołdap | 5608 | 4476 | 1132 zł | 8 procent | | Olecko | 6118 | 5069 | 1049 zł | 35 procent | | Ełk | 7885 | 6921 | 964 zł | 20 procent | Różnice są uderzająco podobne, od 964 do 1132 zł, mimo że same poziomy cen dzieli ponad dwa i pół tysiąca złotych. **Dopłata za mieszkanie od dewelopera jest w tym regionie w praktyce stała i wynosi około tysiąca złotych na metrze**, niezależnie od tego, czy metr kosztuje 4500, czy 7000 zł. Wiersz Gołdapi trzeba czytać ostrożnie: jej rynek pierwotny to dwadzieścia aktów o typowej powierzchni 34 m², czyli o piętnaście metrów mniejszej niż na rynku wtórnym, więc część tej różnicy to metraż, a nie strona rynku. ## Najtańsze miasto rośnie najszybciej | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | Zmiana obrotu | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Gołdap | 4902 | 4332 | +13,2 procent | 128 | +8 procent | | Ełk | 7503 | 7014 | +7,0 procent | 365 | −28 procent | | Olecko | 5604 | 5526 | +1,4 procent | 197 | −18 procent | Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o osiem dni, więc to porównanie jest niemal idealnie równe. **Kolejność tempa jest odwrotna do kolejności cen.** Gołdap, najtańsza, rośnie najszybciej i jako jedyna zwiększa obrót. Olecko praktycznie stoi. Ełk drożeje umiarkowanie przy obrocie mniejszym o ponad jedną czwartą. Jeśli te trzy tempa się utrzymają, dystans będzie się zmniejszał, ale przy dzisiejszej różnicy 2614 zł potrwa to lata. ## Cenniki deweloperów istnieją tylko w Ełku Ustawowa jawność cen obejmuje w tym koszyku **wyłącznie Ełk: 485 lokali z medianą 8400 zł/m²**, wobec 7885 zł w aktach rynku pierwotnego, czyli o 515 zł, o 7 procent, wyżej. To jedna z najmniejszych takich różnic w województwie. Dla Olecka i Gołdapi w bazie nie ma nic, mimo że rejestr notarialny pokazuje tam łącznie 176 transakcji z rynku pierwotnego. ## Domy | Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Udział nieruchomości z kilkoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | | Ełk | 69 | 630 000 zł | 52 procent | | Olecko | 45 | 569 000 zł | 62 procent | | Gołdap | 72 | 332 500 zł | 65 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Im tańsze miasto, tym większy udział nieruchomości z kilkoma budynkami**, czyli siedlisk, więc różnica 297 500 zł między Ełkiem a Gołdapią opisuje po części dwa różne towary, a nie tylko dwa poziomy cen. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Ełku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elk), trzeci rynek województwa i najostrzejsza granica miasta - [Ceny mieszkań w gminie Olecko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olecko), gdzie numer budynku znaczy więcej niż ulica - [Ceny mieszkań w gminie Gołdap](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-goldap), najtańsze miasto powiatowe regionu Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.