---
title: "Ceny mieszkań w Elblągu: 7130 zł/m², bliżej Gdańska niż Olsztyna i o 1815 zł taniej od stolicy województwa [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Elblągu z aktów notarialnych, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag"
published: "2026-09-27"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-24"
  deeds: 2543
---

# Ceny mieszkań w Elblągu: 7130 zł za metr, bliżej Gdańska niż Olsztyna, a o 1815 zł taniej niż w stolicy województwa. Policzyliśmy 2543 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Elblągu to 7130 zł i 242 miejsce wśród 861 polskich gmin. Do Gdańska jest stąd 59 km, do Olsztyna 134, a metr jest o 1815 zł tańszy niż w Olsztynie. Cennik deweloperów pokazuje 8900 zł przy 7908 zł w aktach rynku pierwotnego.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-24
- Liczba aktów notarialnych: 2543
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Elbląg zajmuje **242 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **7130 zł/m²**, czyli o 18 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 111 089 osób, a do Gdańska jest stąd 59 km i 38 minut jazdy samochodem, do Olsztyna 134 km i 76 minut.

Liczby pochodzą z **2543 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi rynek województwa warmińsko-mazurskiego.

Położenie Elbląga tłumaczy jego cenę lepiej niż przynależność wojewódzka. **Do Gdańska jest stąd ponad dwa razy bliżej niż do Olsztyna, a mimo to metr jest o 1815 zł tańszy niż w stolicy województwa.** Bliskość Trójmiasta nie podniosła tu cen do poziomu obwarzanka gdańskiego.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 174 akty** o medianie 1386 zł/m² i typowej cenie 57 760 zł przy 41 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców. To jeden z najwyższych udziałów takich transakcji w tej serii.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2543 akty**. Mediana to **7130 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6034 do 8515 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 342 490 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 1092 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7908 | 593 | 428 032 zł | 55 m² |
| Wtórny | 6816 | 1950 | 320 000 zł | 48 m² |

**Rynek pierwotny to 23 procent transakcji** i jest o 1092 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 16 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 54 600 zł różnicy.

Różnica w cenie całkowitej jest znacznie większa, **108 032 zł**, bo lokale z rynku pierwotnego są tu o siedem metrów większe.

**Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 6816 zł**, która obejmuje 77 procent obrotu, a nie na medianie miasta.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Przymurze 6 | 9743 | 29 | 29 |
| Legionów 40 | 9242 | 68 | 65 |
| Malborska 70 | 8837 | 45 | 45 |
| Jana Kilińskiego 50 | 8628 | 68 | 65 |
| Aleja Grunwaldzka 65 | 8321 | 31 | 31 |
| Łęczycka 28 | 7704 | 49 | 43 |
| Aleja Grunwaldzka 297 | 7282 | 84 | 65 |
| Aleja Grunwaldzka 299 | 7251 | 96 | 77 |
| Wojciecha Kossaka 2 | 6549 | 51 | 42 |

Te dziewięć adresów to **521 aktów, czyli 20 procent rynku miasta** i 78 procent jego rynku pierwotnego. Wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży.

Rozpiętość między nimi wynosi **3194 zł na metrze**, od 6549 zł przy Kossaka do 9743 zł przy Przymurzu. Przymurze leży na Starym Mieście, a Aleja Grunwaldzka, pod dwoma numerami dająca 180 aktów, jest arterią wylotową. **Ta różnica pokazuje, że w Elblągu „nowe mieszkanie" rozciąga się na trzy tysiące złotych na metrze**, a mediana rynku pierwotnego, 7908 zł, jest środkiem tego przedziału.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7500 | 289 | 35 |
| 50 do 65 m² | 7375 | 723 | 223 |
| 35 do 50 m² | 6987 | 1130 | 222 |
| ponad 65 m² | 6902 | 401 | 113 |

Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Elblągu tylko częściowo: **cała tabela mieści się w 598 zł**, czyli 9 procent, i to jedna z najbardziej płaskich w tej serii. Metraż nie decyduje tu o cenie metra prawie w ogóle.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 8472 | 66 | 29 m² |
| 2 | 7760 | 622 | 41 m² |
| 3 | 6925 | 1135 | 48 m² |
| 4 | 6849 | 572 | 62 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 2395 z 2543 aktów.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2023 | 6319 | 1213 |
| 2024 | 6770 | 1251 |
| 2025 | 7004 | 1270 |
| 2026 | 8220 | 707 |

Rejestr elbląski zaczyna się w 2023 roku i nie zawiera niczego starszego poza trzema aktami z 2022, więc ta tabela jest krótsza niż w innych miastach. Rok 2026 kończy się na 24 czerwca.

**Od 2023 roku mediana urosła o 30 procent**, a skok między 2025 a 2026 rokiem jest wyraźnie najostrzejszy z tej czwórki.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7476 zł/m² przy 1409 aktach, a w dwunastu poprzednich 6903 zł przy 1155 aktach, czyli wzrost o 8,3 procent.** Liczba transakcji wzrosła przy tym o 22 procent, co w tej serii jest rzadkie.

## Cenniki deweloperów

Ustawowa jawność cen obejmuje w Elblągu **483 lokale z medianą 8900 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8516 do 9722 zł. Dane pobrano 23 września 2026.

Cennik i akt notarialny opisują ten sam rynek pierwotny, więc te dwie liczby wolno postawić obok siebie. **Mediana aktów rynku pierwotnego wynosi 7908 zł/m², czyli o 992 zł mniej, o 13 procent.** To jedna z mniejszych różnic w tej serii, gdzie w Olsztynie sięga 2008 zł, a w Białymstoku 3184 zł.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 146 | 740 000 zł | 505 000 do 918 750 zł | 498 m² |
| Działka | 80 | 61 500 zł | 13 624 do 248 460 zł | 370 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **60 ze 146 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Wiersz z działkami trzeba czytać ostrożnie: mediana 61 500 zł przy typowej powierzchni 370 m² i rozstępie od 14 tysięcy do 248 tysięcy oznacza, że w jednej kolumnie stoją głównie udziały w gruncie i małe działki, a nie działki budowlane pod dom.

## Co z tego ma kupujący

W Elblągu **strona rynku i adres znaczą więcej niż metraż**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Zapytaj o numer budynku**, bo dziewięć największych adresów dzieli 3194 zł na metrze, wszystkie z rynku pierwotnego. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 6816 zł**, a nie na medianie miasta. I **nie płać premii za mały metraż**, bo w Elblągu praktycznie jej nie ma: cała tabela metrażu mieści się w 598 zł.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Pasłęk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-paslek) leży 25 km stąd i jest tańszy o 1800 zł na metrze, a [Braniewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-braniewo) 47 km i o 1814 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Elblągu, Pasłęku i Braniewie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag-paslek-braniewo). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.