--- title: "Ceny mieszkań w Elblągu, Pasłęku i Braniewie: 1814 zł różnicy, a wykupy komunalne to co ósma transakcja [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Elblągu, Pasłęku, Braniewie i mniejszych gminach Warmii północno-zachodniej z aktów notarialnych." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag-paslek-braniewo" published: "2026-09-27" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Elbląg jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Elblągu i Braniewie" from: "2024-07-01" to: "2026-06-24" deeds: 2966 --- # Ceny mieszkań w Elblągu, Pasłęku i Braniewie: 1814 zł różnicy na metrze, a transakcje nierynkowe to nawet co ósmy akt. Policzyliśmy 2966 aktów notarialnych [ANALIZA] Elbląg ma metr po 7130 zł, a Pasłęk i Braniewo po około 5320 zł, mimo że leżą 25 i 47 km dalej. W całej trójce filtr transakcji nierynkowych usuwa od 7 do 13 procent aktów, najwięcej w województwie, i są to głównie wykupy mieszkań komunalnych. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Elbląg jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Elblągu i Braniewie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-24 - Liczba aktów notarialnych: 2966 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag-paslek-braniewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Między Elblągiem a najtańszym miastem tego zestawienia leży **1814 zł na metrze**, czyli 91 tysięcy złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Elbląg ma medianę 7130 zł/m², Braniewo 5316 zł, a Pasłęk 5330 zł. Liczby pochodzą z **2966 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Uderza to, że dwa mniejsze miasta mają praktycznie tę samą cenę, **5316 i 5330 zł, czyli 14 zł różnicy**, mimo że Pasłęk leży 25 km od Elbląga, a Braniewo 47 km. Odległość od dużego miasta niczego tu nie różnicuje: liczy się to, że oba są poza jego strefą dojazdu. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Elbląg, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Elblągu i Braniewie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. Końce podajemy w tabeli i różnią się o sześć tygodni, od 14 maja do 24 czerwca 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech miastach filtr usunął łącznie 225 aktów i osobna sekcja poniżej jest o tym, dlaczego to dużo. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Trzy miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Elbląg | 111 089 | 242 | 7130 | 7908 | 6816 | 2543 | 2026-06-24 | | Pasłęk | 17 892 | 554 | 5330 | 5400 | 5313 | 173 | 2026-05-29 | | Braniewo | 15 625 | 557 | 5316 | 5870 | 5236 | 250 | 2026-05-14 | Miejsce w kraju liczymy wśród **861 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². **Elbląg leży 18 procent powyżej niej, oba mniejsze miasta 12 procent poniżej.** Trzysta dwanaście miejsc w rankingu krajowym dzieli Elbląg od Pasłęka, przy dwudziestu pięciu kilometrach drogi. ## Wykupy komunalne to najwyższy udział w województwie | Miasto | Akty usunięte przez filtr | Udział w transakcjach | Mediana usuniętych, zł/m² | Typowa cena usuniętych | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pasłęk | 25 | 13 procent | 909 | 44 758 zł | | Braniewo | 26 | 9 procent | 784 | 35 655 zł | | Elbląg | 174 | 6 procent | 1386 | 57 760 zł | To jest cecha, która wyróżnia ten koszyk na tle całego województwa. **W Pasłęku co ósma transakcja lokalowa w rejestrze to sprzedaż poniżej trzydziestu procent mediany**, a więc niemal na pewno wykup mieszkania komunalnego przez najemcę. Te akty nie są błędem w danych i nie są też zwykłymi transakcjami: **za 44 758 zł nikt nie kupuje mieszkania na rynku**. Odejmujemy je, bo inaczej zaniżałyby medianę każdego z tych miast o kilkaset złotych na metrze, ale sam ich udział mówi coś o tych rynkach: **komunalny zasób jest tu wciąż wyprzedawany, a w Olsztynie czy Iławie ten proces jest już w większości za nami.** ## Rynek pierwotny prawie nie istnieje poza Elblągiem | Miasto | Akty rynku pierwotnego | Udział | Typowy metraż rynku pierwotnego | Typowy metraż rynku wtórnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Elbląg | 593 | 23 procent | 55 m² | 48 m² | | Pasłęk | 35 | 20 procent | 61 m² | 48 m² | | Braniewo | 24 | 10 procent | 73 m² | 48 m² | W Pasłęku cały rynek pierwotny to **cztery budynki przy jednej ulicy**, w Braniewie 24 akty. Obie te liczby są zbyt małe, żeby mówić o cenie nowego mieszkania w tych miastach, i dlatego różnice w pierwszej tabeli, 87 zł w Pasłęku i 634 zł w Braniewie, nie opisują premii za rynek pierwotny, tylko metraż. Widać to w dwóch ostatnich kolumnach. **Deweloper sprzedaje w Braniewie lokale o 25 metrów większe niż rynek wtórny, w Pasłęku o 13 metrów.** Cena całkowita różni się przez to o 157 500 i 104 004 zł, czyli znacznie mocniej niż cena metra. ## Co się dzieje z cenami | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pasłęk | 5845 | 5222 | +11,9 procent | 81 | | Braniewo | 5417 | 4993 | +8,5 procent | 149 | | Elbląg | 7476 | 6903 | +8,3 procent | 1409 | Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. **Wszystkie trzy rosną w podobnym tempie, od 8,3 do 11,9 procent**, i we wszystkich trzech obrót się zwiększył: w Elblągu o 22 procent, w Braniewie o 28. To odróżnia ten koszyk od Mazur, gdzie dwa z trzech miast nie podrożały wcale, i od obwarzanka Olsztyna, gdzie w Olsztynku obrót spadł o ponad połowę. ## Dwie mniejsze gminy - **Frombork**, 10 km od Braniewa: 42 akty, mediana **4396 zł/m²**, 678 miejsce w kraju. Miejscowość turystyczna nad Zalewem Wiślanym, a mimo to o 920 zł tańsza od Braniewa i o 2734 zł od Elbląga. Nadmorskie położenie nie przekłada się tu na cenę mieszkań tak jak na Mazurach. - **Pieniężno**, 25 km na południe od Braniewa: 53 akty, mediana **2536 zł/m²**, 825 miejsce w kraju, czyli jedna z najtańszych gmin w Polsce. Obie liczby stoją na kilkudziesięciu aktach i podajemy je z tym zastrzeżeniem. ## Cenniki deweloperów Ustawowa jawność cen obejmuje w tym koszyku **wyłącznie Elbląg: 486 lokali z medianą 8900 zł/m²**, wobec 7908 zł w aktach rynku pierwotnego, czyli o 992 zł, o 13 procent, wyżej. Dla Pasłęka i Braniewa w bazie nie ma nic. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Elblągu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag), 2543 akty i drugi rynek województwa - [Ceny mieszkań w gminie Pasłęk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-paslek), gdzie jedna ulica to cały rynek pierwotny - [Ceny mieszkań w Braniewie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-braniewo), gdzie duże mieszkania są droższe za metr niż małe Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.