---
title: "Ceny mieszkań w Dziwnowie: 15 763 zł/m², dziewiąta gmina w Polsce, tuż nad Warszawą [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Dziwnów z aktów notarialnych, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dziwnow"
published: "2026-10-02"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim"
  from: "2024-07-05"
  to: "2025-12-30"
  deeds: 256
---

# Ceny mieszkań w gminie Dziwnów: 15 763 zł za metr i dziewiąte miejsce w kraju, o 225 zł powyżej Warszawy, a nowe i używane mieszkanie kosztuje tu tyle samo. Policzyliśmy 256 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Dziwnów to 15 763 zł i 9 miejsce wśród 860 polskich gmin, o 225 zł powyżej Warszawy. Rynek pierwotny i wtórny dzieli tu 173 zł, czyli jeden procent, co wśród nadmorskich kurortów jest wyjątkiem.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim
- Zakres danych: od 2024-07-05 do 2025-12-30
- Liczba aktów notarialnych: 256
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dziwnow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Dziwnów zajmuje **9 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **15 763 zł/m²**, czyli ponad dwa i pół raza powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka **3488 osób**, a stąd jest 27 km do Międzyzdrojów i 46 km do Świnoujścia.

Liczby pochodzą z **256 aktów notarialnych**.

Najciekawsze w tym wpisie jest sąsiedztwo w rankingu. **Dziwnów, gmina licząca trzy i pół tysiąca mieszkańców, stoi o jedno miejsce wyżej niż Warszawa** i ma metr droższy o 225 zł. W pierwszej dziesiątce kraju jest tylko jedno duże miasto, Warszawa; cała reszta to kurorty nadmorskie, górskie i mazurskie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Dziwnów, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-dziwnow/dziwnow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kamieniu Pomorskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 5 lipca 2024 do **30 grudnia 2025**. Rejestr kamieński jest o pół roku starszy od większości rejestrów tej serii.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **256 aktów**. Mediana to **15 763 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 12 282 do 18 735 zł/m², a typowe mieszkanie ma **42 m² i kosztuje 610 000 zł**.

**To jest rynek drugiego mieszkania.** Typowy lokal ma czterdzieści dwa metry, 137 z 256 transakcji dotyczy mieszkań dwuizbowych, a lokali powyżej 65 m² sprzedano w półtora roku dziewiętnaście.

## Nowe i używane kosztuje tyle samo

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 15 882 | 145 | 651 006 zł | 42 m² |
| Wtórny | 15 709 | 111 | 589 000 zł | 41 m² |

**Różnica wynosi 173 zł na metrze, czyli 1,1 procent**, przy identycznym praktycznie metrażu po obu stronach.

To wyróżnia Dziwnów wśród nadmorskich kurortów. W Międzyzdrojach ta sama różnica sięga 35 procent, w Świnoujściu 30, w Ustroniu Morskim 12. **Tutaj rynek nowej zabudowy i rynek odsprzedaży zrównały się w cenie**, mimo że pierwsza sprzedaż to 57 procent obrotu.

Dla kupującego to dobra wiadomość: **mediana gminy opisuje obie strony rynku naraz.**

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Wolności 31 | 20 637 | 6 | 0 |
| Adama Mickiewicza 47B | 19 292 | 24 | 24 |
| Adama Mickiewicza 47A | 19 000 | 23 | 22 |
| 1 Maja 22 | 16 719 | 39 | 31 |
| Spadochroniarzy Polskich 10F | 15 961 | 7 | 5 |
| Brzozowa 5 | 14 100 | 19 | 19 |
| Spadochroniarzy Polskich 10H | 12 380 | 18 | 15 |
| Spadochroniarzy Polskich 10G | 12 213 | 15 | 14 |

Osiem adresów zebrało co najmniej sześć transakcji, razem **151 aktów, czyli 59 procent rynku gminy**.

**Dwa budynki przy Mickiewicza dały 47 transakcji, wszystkie praktycznie pierwszej sprzedaży, przy medianach 19 000 i 19 292 zł**, a trzy przy Spadochroniarzy Polskich 40 transakcji przy medianach od 12 213 do 15 961 zł.

**To jest w Dziwnowie najważniejsza obserwacja: dwie inwestycje deweloperskie, sprzedawane w tym samym oknie, dzieli około siedmiu tysięcy złotych na metrze.** Nowa zabudowa nie ma tu jednej ceny.

Najdroższy adres, Wolności 31, nie ma za to ani jednej pierwszej sprzedaży: sześć aktów przy medianie 20 637 zł.

Rozpiętość między adresami wynosi **8424 zł na metrze**, czyli 421 200 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 15 897 | 62 | 23 |
| 35 do 50 m² | 16 142 | 135 | 89 |
| 50 do 65 m² | 15 038 | 40 | 21 |
| ponad 65 m² | 12 294 | 19 | 12 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" tu nie działa u samej góry**: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a kawalerki są o 245 zł tańsze. Trzy pierwsze przedziały mieszczą się przy tym w 1104 zł, a wyłamuje się dopiero ostatni, o 3848 zł poniżej szczytu.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 16 069 | 69 | 32 m² |
| 2 | 15 592 | 137 | 42 m² |
| 3 | 18 180 | 34 | 57 m² |
| 4 | 9214 | 13 | 58 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Ta tabela nie układa się w linię prostą**: trzyizbowe wypadają najdrożej ze wszystkich, o 2588 zł powyżej dwuizbowych, mimo że mają średnio piętnaście metrów więcej.

Powód jest ten sam co przy adresach: **w Dziwnowie o cenie decyduje inwestycja, a nie rozmiar lokalu.** Czteroizbowe, po 9214 zł, stoją na trzynastu aktach i opisują starszy zasób.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2022 | 10 903 | 344 |
| 2023 | 13 621 | 307 |
| 2024 | 14 644 | 178 |
| 2025 | 16 595 | 168 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2021 pomijamy, bo rejestr notuje z niego jeden akt.

**Od 2022 do 2025 roku mediana Dziwnowa urosła o 52 procent**, bez ani jednego roku spadku i w równym tempie: po kilkanaście procent rocznie.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 16 595 zł/m² przy 168 aktach, a w dwunastu poprzednich 14 644 zł przy 178 aktach, czyli wzrost o 13,3 procent.** Rynek bez pierwszej sprzedaży urósł o **7,1 procent, z 14 858 do 15 910 zł**.

**Obie liczby są dodatnie i obie stoją na dziesiątkach transakcji, więc wzrost jest realny.** Dziwnów jest w tym gronie wyjątkiem: w Międzyzdrojach, Mielnie i Ustroniu Morskim ceny w tym samym czasie stanęły albo spadły.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Dziwnów ani jednego lokalu**, mimo że pierwsza sprzedaż to 145 aktów z okna analizy. Inwestycje, które ten rynek tworzą, są już poza ustawowym rejestrem.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 16 | 995 000 zł | 710 000 do 1 590 000 zł | 360 m² |
| Działka | 19 | 198 768 zł | 50 000 do 363 575 zł | 893 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **5 z 16 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 31 procent, a typowa działka pod domem ma 360 m².

**Mediana domu, 995 000 zł, jest zaledwie 1,3 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 788 150 zł. Szesnaście aktów to mało, więc traktujemy tę liczbę jako rząd wielkości.

Rynek gruntu jest drobny: **19 transakcji o medianie 198 768 zł przy typowej powierzchni 893 m².**

## Co z tego ma kupujący

Dziwnów jest dziewiątą najdroższą gminą w Polsce i jedynym kurortem tej serii, w którym ceny nadal rosną. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Możesz używać mediany gminy**, bo obie strony rynku dzieli 173 zł. **Ale sprawdź inwestycję**, bo między Mickiewicza a Spadochroniarzy Polskich jest około siedmiu tysięcy złotych różnicy na metrze, przy nowej zabudowie po obu stronach. I **pamiętaj o dacie**: ten rejestr kończy się 30 grudnia 2025 roku.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Międzyzdroje](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-miedzyzdroje) leżą 27 km stąd i są droższe o 3671 zł na metrze, a [Świnoujście](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swinoujscie) 46 km i jest tańsze o 4097 zł. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Świnoujściu, Międzyzdrojach i Dziwnowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swinoujscie-miedzyzdroje-dziwnow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.