---
title: "Ceny mieszkań w gminie Dywity: 9001 zł/m², a dwie wsie tej samej gminy dzieli 2331 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Dywity z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na miejscowości, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dywity"
published: "2026-09-26"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-07-10"
  deeds: 280
---

# Ceny mieszkań w gminie Dywity: 9001 zł za metr, drożej niż w Olsztynie, a dwie wsie tej samej gminy dzieli 2331 zł na metrze. Policzyliśmy 280 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Dywity to 9001 zł i 97 miejsce wśród 861 polskich gmin, czyli wyżej niż Olsztyn. Same Dywity mają 9384 zł, a Różnowo 7053 zł, bo sprzedaje się tam mieszkania dwa razy większe. Gmina leży 7 km od centrum miasta.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-10
- Liczba aktów notarialnych: 280
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dywity — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Dywity zajmuje **97 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **9001 zł/m²**, czyli o 49 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 14 160 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 7 km i 13 minut jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **280 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

To druga gmina obwarzanka olsztyńskiego droższa od samego miasta. **Dywity mają metr o 56 zł droższy niż Olsztyn i stoją o sześć miejsc wyżej w rankingu krajowym**, a różnica jest niewielka i to samo w sobie jest wynikiem: siedem kilometrów za granicą miasta cena nie spada.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 10 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 8 aktów** o medianie 1834 zł/m² i typowej cenie 143 500 zł przy 79 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

Po tych filtrach zostaje **280 aktów**. Mediana to **9001 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6979 do 9619 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 445 640 zł**.

## Miejscowości

| Miejscowość | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dywity | 9384 | 166 | 78 | 40 m² |
| Kieźliny | 8312 | 21 | 6 | 55 m² |
| Różnowo | 7053 | 63 | 51 | 80 m² |
| Wadąg | 6562 | 11 | 10 | 93 m² |
| Słupy | 5594 | 6 | 0 | 44 m² |

Tabela obejmuje 267 z 280 aktów; pozostałe rozkładają się po miejscowościach z mniej niż sześcioma transakcjami.

**Między Dywitami a Różnowem leży 2331 zł na metrze**, a obie wsie leżą w tej samej gminie, kilka kilometrów od siebie. Wyjaśnienie stoi w ostatniej kolumnie i nie ma nic wspólnego z prestiżem lokalizacji: **typowe mieszkanie w Dywitach ma 40 m², a w Różnowie 80 m².** Dwa razy większy lokal zawsze kosztuje mniej za metr.

Ta sama zależność tłumaczy Wadąg z medianą 6562 zł przy 93 m². **W tej gminie cena metra mówi przede wszystkim o tym, jak duże mieszkania buduje się w danej wsi**, a dopiero potem o czymkolwiek innym.

## Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1077 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 9592 | 102 | 421 500 zł | 43 m² |
| Pierwotny | 8515 | 149 | 460 130 zł | 60 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7655 | 29 | 433 000 zł | 58 m² |

**Rynek pierwotny to 53 procent transakcji** i jest o 1077 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 11 procent. Tak samo jak w Stawigudzie i tak samo jak w obwarzanku Białegostoku.

I tak samo jak tam wyjaśnia to metraż: **deweloper sprzedaje w Dywitach lokale o 17 metrów większe**, 60 wobec 43 m². Cena całkowita jest wyższa po stronie rynku pierwotnego, 460 130 wobec 421 500 zł, mimo niższej ceny metra.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 9574 | 20 | 5 |
| 35 do 50 m² | 9414 | 127 | 65 |
| 50 do 65 m² | 8312 | 41 | 11 |
| ponad 65 m² | 6976 | 92 | 68 |

To jest najostrzejsza zależność metrażu w całym obwarzanku olsztyńskim. **Między przedziałem od 35 do 50 m² a lokalami powyżej 65 m² leży 2438 zł na metrze, czyli 26 procent**, a te duże mieszkania to jedna trzecia rynku gminy i w 74 procentach pochodzą z rynku pierwotnego.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 10 274 | 10 | 30 m² |
| 2 | 9405 | 28 | 38 m² |
| 3 | 9409 | 83 | 45 m² |
| 4 | 8780 | 17 | 60 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a pole to jest w tej gminie wypełnione przy 138 z 280 aktów, więc tabelę podajemy z tym zastrzeżeniem.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 5800 | 259 |
| 2022 | 6576 | 87 |
| 2023 | 6677 | 145 |
| 2024 | 7730 | 139 |
| 2025 | 9100 | 160 |
| 2026 | 9100 | 79 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 10 lipca. **Od 2021 roku mediana urosła o 57 procent**, przy czym cały ostatni skok wydarzył się między 2024 a 2025 rokiem, a od tamtej pory mediana roczna stoi w miejscu.

Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza spowolnienie: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9100 zł/m² przy 166 aktach, a w dwunastu poprzednich 8734 zł przy 108 aktach, czyli wzrost o 4,2 procent.**

## Cenniki deweloperów

**Dla gminy Dywity nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 149 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 108 | 811 000 zł | 610 000 do 996 000 zł | 1046 m² |
| Działka | 3 | 230 000 zł | 166 500 do 262 000 zł | 1085 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **26 ze 108 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Domów sprzedano tu 108 przy 280 mieszkaniach, a typowa działka pod nimi ma 1046 m², czyli ponad dwa razy więcej niż w Olsztynie, gdzie mediana wynosi 454 m². Trzy akty na działkę to za mało na jakikolwiek wniosek o rynku gruntów.

## Co z tego ma kupujący

W gminie Dywity **metraż tłumaczy cenę metra lepiej niż miejscowość**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Porównuj w swoim przedziale metrażu**, bo między mieszkaniem 40-metrowym a 80-metrowym leży tu 2438 zł na metrze, a to więcej niż różnica między najdroższą a najtańszą wsią gminy. **Nie zakładaj, że za miastem jest taniej**, bo Dywity są droższe od Olsztyna. I **nie zakładaj, że nowe znaczy drożej**, bo rynek pierwotny jest tu o 1077 zł na metrze tańszy, sprzedając przy tym większe lokale.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Stawiguda](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stawiguda) jest droższa o 502 zł na metrze, [Olsztyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn) tańszy o 56 zł, a [Barczewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-barczewo) o 3035 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Olsztynie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.