---
title: "Ceny mieszkań w gminie Dopiewo: 9106 zł/m², a rynek pierwotny jest o 1366 zł tańszy od wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Dopiewo z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dopiewo"
published: "2026-10-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-29"
  deeds: 1129
---

# Ceny mieszkań w gminie Dopiewo: 9106 zł za metr, a mieszkanie od dewelopera jest o 1366 zł na metrze tańsze niż z rynku wtórnego. Policzyliśmy 1129 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Dopiewo to 9106 zł i 95 miejsce wśród 869 polskich gmin, o 2091 zł poniżej Poznania oddalonego o 14 km. Rynek pierwotny, czyli 66 procent transakcji, jest tańszy od wtórnego o 1366 zł na metrze, i ta różnica utrzymuje się w każdym przedziale metrażu.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-29
- Liczba aktów notarialnych: 1129
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dopiewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Dopiewo zajmuje **95 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **9106 zł/m²**, czyli o 51 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 37 373 osoby, o 15 procent więcej niż pięć lat wcześniej, a do centrum Poznania jest stąd 14 km.

Liczby pochodzą z **1129 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To **najdroższa gmina obwarzanka Poznania** i jedna z dwóch w całej Wielkopolsce, które poza samym Poznaniem mieszczą się w pierwszej setce kraju.

Najdziwniejsza liczba tego wpisu jest odwrotnością tego, czego można się spodziewać. **Mieszkanie kupione od dewelopera jest tu o 1366 zł na metrze tańsze niż mieszkanie kupione od poprzedniego właściciela**, 8685 zł wobec 10 051 zł, i ta różnica utrzymuje się w każdym przedziale metrażu osobno.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 29 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 7 aktów** o medianie 1790 zł/m² i typowej cenie 140 000 zł przy 78 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1129 aktów**. Mediana to **9106 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7850 do 9979 zł/m², a typowe mieszkanie ma **67 m² i kosztuje 591 109 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego o 1366 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 8685 | 742 | 550 000 zł | 67 m² |
| Wtórny | 10 051 | 387 | 665 000 zł | 67 m² |

**Rynek pierwotny to 66 procent transakcji i jest o 14 procent tańszy od wtórnego.** W większości polskich miast jest dokładnie odwrotnie, więc pierwsze podejrzenie musi paść na metraż: skoro deweloper sprzedaje inny towar niż sąsiad z bloku, to i cena metra może się różnić z tego powodu.

Tak nie jest. Typowe mieszkanie ma po obu stronach rynku **te same 67 m²**, a różnica utrzymuje się, jeśli rozbijemy obie strony na przedziały metrażu.

| Metraż | Rynek pierwotny, zł/m² | Akty | Rynek wtórny, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| do 50 m² | 9535 | 249 | 11 453 | 70 |
| 50 do 65 m² | 9209 | 86 | 10 311 | 91 |
| 65 do 85 m² | 8293 | 156 | 9988 | 168 |
| ponad 85 m² | 7249 | 251 | 9018 | 58 |

**W każdym z czterech przedziałów rynek wtórny jest droższy, od 1102 do 1918 zł na metrze.** Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest: notuje datę aktu notarialnego, a nie datę, w której uzgodniono cenę, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż mogą opisywać dwa różne momenty rynku, choć akty podpisano w tym samym miesiącu. To jest liczba do sprawdzenia w konkretnym budynku, nie teza o całym rynku.

Dla kupującego wniosek jest prosty. **Jeśli w grę wchodzi mieszkanie z istniejącego zasobu, właściwą liczbą jest 10 051 zł, a nie 9106 zł**, czyli o 945 zł więcej niż mediana gminy.

## Adresy, na których podpisano najwięcej aktów

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Droga Mleczna 3 | 9450 | 26 | 23 |
| Droga Mleczna 2 | 9389 | 25 | 23 |
| Róży Wiatrów 6 | 8691 | 25 | 23 |
| Droga Mleczna 5 | 9638 | 24 | 23 |
| Droga Mleczna 1 | 9105 | 23 | 23 |
| Droga Mleczna 4 | 9778 | 22 | 21 |
| Polarna 8 | 9513 | 19 | 18 |
| ks. Stanisława Kozierowskiego 2 | 10 310 | 17 | 17 |
| Polarna 17 | 8806 | 16 | 14 |
| Polarna 19 | 9104 | 15 | 15 |
| Grafitowa 47 | 9463 | 15 | 14 |
| Zachodu Słońca 10 | 9394 | 15 | 15 |
| Tarnicka 1 | 9750 | 14 | 13 |
| Karpacka 2 | 9668 | 13 | 12 |
| Zachodu Słońca 8 | 9514 | 13 | 13 |
| Grafitowa 43 | 9504 | 12 | 12 |
| Grafitowa 45 | 9386 | 12 | 12 |

Siedemnaście adresów z powyższej tabeli to **306 aktów, czyli 27 procent całego rynku gminy**, i niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż: 291 z 306 transakcji. Pięć budynków przy Drodze Mlecznej daje 120 aktów, trzy przy Polarnej 50, trzy przy Grafitowej 39.

Rozpiętość między tymi adresami wynosi **1619 zł na metrze**, od 8691 zł przy Róży Wiatrów 6 do 10 310 zł przy Kozierowskiego 2. „Mieszkanie od dewelopera w gminie Dopiewo" nie jest więc jedną ceną, a różnica między najtańszą i najdroższą inwestycją sięga 81 000 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

## Metraż

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 9769 | 81 | 63 |
| 35 do 50 m² | 9621 | 238 | 186 |
| 50 do 65 m² | 9609 | 177 | 86 |
| ponad 65 m² | 8229 | 633 | 407 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko na granicy 65 m². **Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 160 zł na metrze i są nie do odróżnienia**, a dopiero lokale powyżej 65 m², czyli 56 procent rynku, spadają o około 1400 zł.

To jest zresztą główna cecha tej gminy: **ponad połowa wszystkich transakcji dotyczy mieszkań większych niż 65 m²**, co w mieście byłoby wyjątkiem, a w gminie podmiejskiej jest normą.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5449 | 607 |
| 2022 | 6310 | 559 |
| 2023 | 7106 | 491 |
| 2024 | 8443 | 519 |
| 2025 | 8918 | 479 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 29 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **393 akty przy medianie 9449 zł/m²**.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 64 procent**, czyli o 3469 zł na metrze, przy liczbie transakcji spadającej z 607 do 479.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9360 zł/m² przy 509 aktach, a w dwunastu poprzednich 8998 zł/m² przy 517 aktach, czyli wzrost o 4,0 procent.** Obie próby są niemal równe, więc ten wzrost nie jest artefaktem cieńszej próby. Na samym rynku wtórnym wynik jest podobny: 10 196 zł/m² przy 170 aktach wobec 9931 zł/m² przy 181, czyli wzrost o 2,7 procent.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 305 | 825 000 zł | 660 000 do 1 070 000 zł | 397 m² |
| Działka | 379 | 438 570 zł | 285 000 do 721 020 zł | 995 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **31 z 305 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 825 000 zł opisuje głównie pojedyncze domy.

Typowa działka pod tym domem ma 397 m², czyli jest wąska: **w gminie Dopiewo dom to najczęściej zabudowa szeregowa albo bliźniacza, a nie wolnostojący dom na dużej działce**.

Działek rejestr notuje **379 w dwa lata, więcej niż domów**. Mediana 438 570 zł przy typowej powierzchni 995 m² daje około 440 zł za metr ziemi, ale kwartyle rozciągają się od 285 000 do 721 020 zł, czyli dwuipółkrotnie, bo w tej samej kolumnie leżą działki pod jeden dom i większe grunty pod zabudowę. **Mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.**

## Co z tego ma kupujący

Dopiewo jest najdroższą gminą wokół Poznania i największym rynkiem w koszyku: 1129 aktów w dwa lata, z czego dwie trzecie to pierwsza sprzedaż. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Ustal, po której stronie rynku stoi oferta**, bo w tej gminie to zmienia liczbę o 1366 zł na metrze, i to w kierunku, którego nikt się nie spodziewa. **Sprawdź metraż**, bo powyżej 65 m² mediana spada o 1400 zł, a to jest ponad połowa tutejszych transakcji. I **porównaj z sąsiednią gminą**: Komorniki leżą 9 km stąd i mają medianę niższą tylko o 5 zł, więc wybór między nimi nie jest wyborem cenowym.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Komorniki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-komorniki) leżą 9 km stąd i są tańsze o 5 zł na metrze, [Tarnowo Podgórne](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tarnowo-podgorne) 17 km i jest tańsze o 659 zł, a [Rokietnica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rokietnica) 18 km i jest tańsza o 906 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w gminach na zachód i północ od Poznania](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dopiewo-komorniki-tarnowo-rokietnica). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.