---
title: "Ceny mieszkań w Częstochowie: 7070 zł/m², a rynek wtórny stoi w miejscu od 2024 roku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Częstochowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa"
published: "2026-08-23"
updated: "2026-08-31"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Częstochowa, która jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-04"
  deeds: 3431
---

# Ceny mieszkań w Częstochowie: 7070 zł za metr, ale mieszkania z rynku wtórnego kosztują tyle samo co dwa lata temu, 6044, 6078 i 6109 zł. Policzyliśmy 3431 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Częstochowie to 7070 zł, o 17 procent powyżej mediany polskiej gminy. Rynek pierwotny to 43 procent aktów i jest droższy o 33 procent. Mediana rynku wtórnego stoi od 2024 roku w miejscu: 6044, 6078 i 6109 zł za metr.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Częstochowa, która jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-04
- Liczba aktów notarialnych: 3431
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Częstochowa zajmuje **262 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **7070 zł/m²**, czyli o 17 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 101 kilometrów i osiemdziesiąt dwie minuty jazdy, a do Krakowa 155 kilometrów, więc Częstochowa leży dalej od stolicy województwa niż którekolwiek inne duże miasto śląskie.

Liczby pochodzą z **3431 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, a częstochowski rejestr jest przy tym **jednym z dwóch najświeższych w województwie**: sięga do 4 sierpnia 2026, tak samo jak katowicki. Miasto liczy 206 tysięcy mieszkańców, a rynek pierwotny odpowiada w nim za 43 procent transakcji. To on odpowiada za najciekawszą liczbę tego wpisu: **mediana rynku wtórnego wynosi 6044 zł/m² w 2024 roku, 6078 w 2025 i 6109 w 2026, czyli od dwóch lat stoi w miejscu**, podczas gdy mediana całego miasta w tym czasie rosła.

![Mapa Częstochowy z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Jasną Górą w centrum kadru](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa/czestochowa-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Częstochowę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 4 sierpnia 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Częstochowie filtr usunął **54 akty z medianą 1524 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 79 000 zł, czyli 1,5 procenta transakcji. To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- **Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie, a dzielnice z granic administracyjnych miasta**: każdy akt trafia do dzielnicy przez współrzędne działki, po wszystkich dwudziestu poligonach z podziału obowiązującego w Częstochowie. Nie nazywamy dzielnicą osiedla ani jednostki wewnątrz dzielnicy.

Po tych filtrach zostaje **3431 aktów, mediana 7070 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5660 a 8325 zł/m²**. Typowe częstochowskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 340 000 zł.

## Rynek pierwotny to 43 procent transakcji

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 6086 | 1967 | 287 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8111 | 1464 | 403 684 zł | 51 m² |

**Rynek pierwotny to 43 procent częstochowskich aktów**, czyli niewiele mniej niż w Katowicach, gdzie jest 48 procent. Dwie piąte wszystkiego, co zmienia w Częstochowie właściciela, kupuje się bezpośrednio od dewelopera.

Różnica między rynkami wynosi **33 procent**, czyli 2025 zł na metrze. Przy metrażu prawie identycznym, 51 wobec 48 m², daje to **403 684 zł wobec 287 000 zł na typowej transakcji**, czyli 117 tysięcy złotych różnicy.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **6086 zł/m²**, a nie 7070 zł/m². Przy tej liczbie Częstochowa leży poniżej, a nie powyżej mediany polskiej gminy.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym w 2021 roku i odsprzedane w 2025 liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy przy Alei Najświętszej Maryi Panny.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Częstochowy, od 8506 zł/m² na Częstochówce-Parkitce do 4333 zł/m² w Dźbowie, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa/czestochowa-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Częstochówka-Parkitka | 8506 | 1003 | 742 | 8902 | 50 m² |
| Lisiniec | 7722 | 47 | 28 | 8182 | 70 m² |
| Podjasnogórska | 7540 | 133 | 118 | 7124 | 51 m² |
| Stare Miasto | 7516 | 286 | 205 | 5089 | 42 m² |
| Zawodzie-Dąbie | 7013 | 30 | 8 | 6800 | 62 m² |
| Północ | 6941 | 334 | 144 | 6312 | 59 m² |
| Stradom | 6933 | 23 | 17 | 5286 | 68 m² |
| Wyczerpy-Aniołów | 6818 | 29 | 6 | 6818 | 53 m² |
| Gnaszyn-Kawodrza | 6739 | 15 | 7 | 5766 | 63 m² |
| Kiedrzyn | 6471 | 23 | 15 | 9652 | 85 m² |
| Śródmieście | 6294 | 362 | 94 | 5916 | 46 m² |
| Tysiąclecie | 6143 | 346 | 8 | 6178 | 46 m² |
| Wrzosowiak | 5931 | 260 | 24 | 5738 | 50 m² |
| Trzech Wieszczów | 5890 | 128 | 4 | 5931 | 48 m² |
| Ostatni Grosz | 5830 | 110 | 24 | 5470 | 38 m² |
| Raków | 5132 | 268 | 15 | 5133 | 47 m² |
| Dźbów | 4333 | 31 | 5 | 4749 | 46 m² |

Siedemnaście dzielnic zbiera 3428 z 3431 aktów. Pozostałe trzy zostawiamy poza tabelą, bo rejestr niesie w nich z dwóch lat po jednej albo dwóch transakcjach: Błeszno ma 2 akty, Grabówka 1, a Mirów ani jednego. Kiedrzyn, Stradom, Wyczerpy-Aniołów, Zawodzie-Dąbie i Gnaszyn-Kawodrza stoją na kilkunastu do trzydziestu aktów, więc czytamy je jako sygnał, a nie jako zmierzoną cenę dzielnicy.

Najważniejszy wiersz tej tabeli to **Częstochówka-Parkitka z 1003 aktami, czyli 29 procentami całego miasta, i medianą 8506 zł/m²**. To jedna dzielnica, w której podpisano niemal co trzeci akt notarialny w Częstochowie, i w której 742 z 1003 transakcji, czyli trzy czwarte, pochodzi z rynku pierwotnego. **Częstochowa buduje się w jednym miejscu.**

Kolumna po odjęciu rynku pierwotnego pokazuje przy tym coś, czego nie widzieliśmy w żadnym innym mieście tej serii: **na Częstochówce-Parkitce mediana po korekcie nie spada, tylko rośnie, z 8506 do 8902 zł/m²**. Rynek wtórny jest tam droższy od pierwotnego, a stoi na 261 aktach, więc nie jest to przypadek. To dzielnica, w której mieszkania odsprzedawane dalej kosztują więcej niż te kupowane od dewelopera.

Odwrotnie zachowuje się **Stare Miasto, które spada z 7516 na 5089 zł/m²**, czyli o jedną trzecią, bo 205 z 286 tamtejszych aktów to rynek pierwotny.

Druga co do wielkości nowa zabudowa w mieście stoi na **Północy: 334 akty, z czego 144 z rynku pierwotnego, mediana 6941 zł/m² i 6312 zł/m² po odjęciu deweloperów**. To dzielnica, którą najłatwiej pomylić z jej częściami, bo miejscowo mówi się o niej przez jednostki A, B i C. Liczymy ją w całości, bo w podziale administracyjnym miasta jednostki nie są osobnymi dzielnicami.

Na dole tabeli są dwie duże dzielnice bez nowej zabudowy: **Raków z 268 aktami po 5132 zł/m² i Wrzosowiak z 260 aktami po 5931 zł/m²**, oraz Tysiąclecie, największe częstochowskie osiedle mieszkaniowe, z 346 aktami po 6143 zł/m².

**Między Częstochówką-Parkitką a Rakowem jest 3374 zł na metrze**, czyli 165 326 zł na mieszkaniu 49-metrowym.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Aleja Wolności | 10 286 | 72 | 68 | 39 m² |
| Łódzka | 9080 | 101 | 89 | 43 m² |
| Małopolska | 8778 | 262 | 223 | 51 m² |
| Mazowiecka | 8624 | 48 | 28 | 59 m² |
| Katedralna | 8340 | 148 | 138 | 40 m² |
| Poleska | 8304 | 365 | 290 | 45 m² |
| Ignacego Mościckiego | 8211 | 43 | 0 | 51 m² |
| Świętego Kazimierza | 7800 | 66 | 63 | 56 m² |
| Generała Leopolda Okulickiego | 7688 | 101 | 74 | 56 m² |
| Obrońców Westerplatte | 7525 | 29 | 10 | 45 m² |
| Kornela Makuszyńskiego | 7372 | 139 | 134 | 66 m² |
| Świętego Andrzeja | 7308 | 59 | 53 | 43 m² |
| Bór | 6809 | 27 | 20 | 36 m² |
| Botaniczna | 6477 | 24 | 0 | 48 m² |
| Feliksa Nowowiejskiego | 6394 | 24 | 4 | 45 m² |
| Jana III Sobieskiego | 6114 | 41 | 0 | 49 m² |
| Ogrodowa | 6082 | 77 | 66 | 49 m² |
| Kiedrzyńska | 5952 | 49 | 4 | 46 m² |
| Mikołaja Kopernika | 5908 | 23 | 2 | 56 m² |
| Władysława Orkana | 5849 | 25 | 1 | 61 m² |
| Aleja Armii Krajowej | 5839 | 64 | 1 | 38 m² |
| Sportowa | 5556 | 25 | 0 | 51 m² |
| Aleja Najświętszej Maryi Panny | 5529 | 45 | 6 | 48 m² |
| Józefa Mireckiego | 5515 | 25 | 0 | 58 m² |
| Jerzego Waszyngtona | 5436 | 22 | 0 | 47 m² |
| Aleja Niepodległości | 5358 | 65 | 3 | 45 m² |
| Bohaterów Katynia | 5259 | 30 | 0 | 46 m² |
| Ferdynanda Focha | 5123 | 26 | 0 | 49 m² |
| Jana Kilińskiego | 5119 | 27 | 2 | 73 m² |
| Aleja Pokoju | 5042 | 44 | 0 | 41 m² |

Ta tabela dzieli się dokładnie tak, jak można się było spodziewać po tabeli dzielnic. **Trzynaście najdroższych ulic to niemal wyłącznie adresy rynku pierwotnego**: przy Poleskiej 290 z 365 aktów, przy Małopolskiej 223 z 262, przy Katedralnej 138 ze 148.

Poniżej, od Botanicznej po Aleję Pokoju, rozciąga się rynek wtórny, **od 6477 do 5042 zł/m²**. Ten przedział, 1435 zł, opisuje realny wybór kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, a **Aleja Najświętszej Maryi Panny, główna oś reprezentacyjna miasta, mieści się w nim z medianą 5529 zł/m²**.

Wyjątkiem jest **Ignacego Mościckiego z 43 aktami po 8211 zł/m² i zerowym udziałem rynku pierwotnego**. To najdroższy adres rynku wtórnego w mieście i jedyny, który dorównuje cenami nowej zabudowie.

Najliczniejszym pojedynczym adresem rejestru jest **Poleska 21 ze 151 aktami**, czyli 4,4 procenta całego częstochowskiego rynku z dwóch lat, i medianą 8368 zł/m².

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 6752 | 399 | 105 |
| 35 do 50 m² | 7128 | 1431 | 611 |
| 50 do 65 m² | 6870 | 1024 | 405 |
| ponad 65 m² | 7352 | 577 | 343 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Częstochowie się nie sprawdza i to bardzo wyraźnie: najtańszy za metr jest przedział do 35 m², a najdroższy przedział powyżej 65 m²**. Ostatni podnosi rynek pierwotny, który stanowi w nim 59 procent aktów, ale kawalerki są najtańsze mimo tego, że i w nich co czwarta transakcja pochodzi od dewelopera.

Cała rozpiętość wynosi zaledwie 600 zł na metrze, czyli 9 procent, i jest jedną z najmniejszych w województwie.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 7595 | 205 | 31 m² |
| 2 | 8071 | 1060 | 41 m² |
| 3 | 6623 | 1529 | 51 m² |
| 4 | 6151 | 482 | 64 m² |
| 5 | 5966 | 68 | 75 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 51 m². Od dwóch izb w górę cena metra spada monotonicznie, z 8071 do 5966 zł/m², czyli o 26 procent.

Najliczniejszy typ, trzyizbowy z 1529 aktami, kosztuje 6623 zł/m², czyli o 1448 zł mniej niż dwuizbowy. Powodem jest znowu struktura: **deweloperzy budują w Częstochowie głównie mieszkania dwuizbowe**.

## Historia cen: dwa różne miasta w jednej tabeli

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Częstochowie od 2021 do 2026 roku: linia rośnie stromo do 6044 zł/m² w 2024 roku, a potem biegnie płasko przez 6078 do 6109](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa/czestochowa-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 4844 | 1388 | 4661 | 1062 |
| 2022 | 5601 | 1508 | 5178 | 806 |
| 2023 | 6100 | 1554 | 5550 | 853 |
| 2024 | 6760 | 1837 | 6044 | 956 |
| 2025 | 7158 | 1726 | 6078 | 925 |
| 2026 (do sierpnia) | 6919 | 862 | 6109 | 603 |

To jest najważniejsza tabela tego wpisu i warto ją przeczytać dwa razy.

**Kolumna rynku wtórnego rośnie szybko do 2024 roku, a potem staje: 6044, 6078, 6109 zł/m².** To wzrost o 1,1 procenta w dwa lata, czyli w praktyce brak zmiany. Trzy roczne mediany po ponad sześćset aktów każda, więc nie jest to szum.

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi** potwierdza to samo.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 7220 zł/m² (1621 aktów) | 7005 zł/m² (1655 aktów) | plus 3,1 procent |
| Sam rynek wtórny | 6114 zł/m² (1018 aktów) | 6034 zł/m² (874 akty) | plus 1,3 procent |

**Częstochowski rynek wtórny podrożał w ostatnim roku o 1,3 procent, czyli poniżej inflacji.** Cały rynek pokazuje 3,1 procent, a różnicę robi to, ile lokali deweloperskich rozliczono w danym okresie.

W latach 2021 do 2024 mieszkania w Częstochowie podrożały o 30 procent, z 4661 do 6044 zł/m². Od 2024 roku nie podrożały praktycznie wcale.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Częstochowie **580 mieszkań**. Mediana ceny ofertowej wynosi **8366 zł/m²**, a widełki są bardzo wąskie: połowa oferty mieści się między 8200 a 8600 zł/m².

| Deweloper | Lokale w cenniku | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Bufalo Park | 119 | 8300 |
| WŁODAR Developer | 93 | 8400 |
| ND1 SPV | 77 | 8600 |
| ND4 SPV | 56 | 8200 |
| ND1 SPV (druga spółka) | 50 | 8600 |
| Parkland Inwestycje | 41 | 8100 |
| Kubat Investments | 30 | 7526 |
| MB Dom Plus | 25 | 8200 |
| Nowa Deweloper | 18 | 8200 |
| Hello | 18 | 8300 |
| Proinvest | 14 | 9900 |

W przeciwieństwie do większości miast tej serii **częstochowski cennik nie jest ceną jednej inwestycji**: jedenastu deweloperów wystawia po kilkanaście do stu dziewiętnastu lokali, a mediany ich cenników mieszczą się między 7526 a 9900 zł/m².

Zestawienie z aktami: **deweloperzy żądają dziś mediany 8366 zł za metr, a częstochowski rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 8111 zł/m²**, czyli o 3 procent mniej. To bardzo mała różnica jak na tę serię i mówi, że cennik i akty opisują tu w praktyce tę samą ofertę.

Wobec mediany rynku wtórnego cena ofertowa jest wyższa o **37 procent**.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 658 | 554 000 zł | 380 000 zł | 743 750 zł | 620 m² |
| Działki | 189 | 160 000 zł | 52 381 zł | 385 000 zł | 621 m² |

Rynek domów jest w Częstochowie duży, **658 aktów w dwa lata**, a 314 z nich, czyli 48 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. **Typowa działka pod częstochowskim domem ma 620 m² i jest o połowę mniejsza niż jastrzębska czy wodzisławska**, co przy medianie 554 000 zł oznacza, że jest to rynek zabudowy miejskiej, a nie podmiejskich siedlisk.

Ostatni akt na dom pochodzi z 3 sierpnia 2026, a na działkę z 13 lipca 2026.

## Co z tego ma kupujący

Częstochowa jest miastem o dwóch bardzo różnych rynkach, które przypadkiem stoją obok siebie w tej samej medianie. **Jedna dzielnica, Częstochówka-Parkitka, odpowiada za 29 procent transakcji i sprzedaje głównie nowe mieszkania po ponad osiem tysięcy za metr. Reszta miasta obraca mieszkaniami z drugiej ręki po sześć tysięcy i cena ta nie zmieniła się od 2024 roku.**

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, z którego rynku jest mieszkanie**, bo różnica wynosi 2025 zł na metrze, czyli 99 tysięcy złotych na typowym mieszkaniu. **Nie zakładaj, że mieszkanie z drugiej ręki zyska na wartości samo z siebie**, bo częstochowski rynek wtórny stoi w miejscu drugi rok. I **nie płać premii za mały metraż**, bo kawalerki są tu najtańszym przedziałem w mieście, a nie najdroższym.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Zawiercie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zawiercie) leży 53 kilometry stąd i jest tańsze o 1790 zł/m², a [Myszków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-myszkow) 38 kilometrów i jest tańszy o 2070 zł/m². Wszystkie trzy miasta zestawiamy w [porównaniu cen w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

**Sprostowanie z 31 sierpnia 2026.** W pierwszej wersji tabeli dzielnic cztery wiersze nie były dzielnicami Częstochowy: „Jednostka A”, „Jednostka B” i „Jednostka C” to części dzielnicy Północ, a „Gnaszyn Dolny” to część Gnaszyna-Kawodrzy. Ich transakcje wróciły do właściwych dzielnic, przez co Północ ma teraz 334 akty zamiast 201, a Lisiniec 47 zamiast 29. Dopisaliśmy też, co dzieje się z dzielnicami, których w tabeli nie ma. Pozostałe sekcje wpisu liczone są z adresów i dat, więc nie zmieniły się.