--- title: "Ceny mieszkań w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie: 2070 zł różnicy na metrze, z czego połowa to nowe budowy [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie, liczone z aktów notarialnych tą samą metodą, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow" published: "2026-08-23" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Częstochowę jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Zawierciu i Myszkowie" from: "2024-07-01" to: "2026-08-04" deeds: 3871 --- # Ceny mieszkań w Częstochowie, Zawierciu i Myszkowie: trzy miasta, 3871 aktów notarialnych i 2070 zł różnicy na metrze, która po odjęciu rynku pierwotnego kurczy się do 1086 zł [ANALIZA] Trzy miasta północnej części województwa śląskiego, 281 tysięcy mieszkańców i 3871 aktów notarialnych. Częstochowa jest droższa od Myszkowa o 41 procent, ale na samym rynku wtórnym już tylko o 22. W obu mniejszych miastach mediana miasta jest zarazem medianą rynku wtórnego. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Częstochowę jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Zawierciu i Myszkowie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-04 - Liczba aktów notarialnych: 3871 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Częstochowa, Zawiercie i Myszków to trzy miasta na północnym krańcu województwa śląskiego, **281 454 mieszkańców** i **3871 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Policzyliśmy je z tego samego źródła i według tej samej metody. Między najdroższym a najtańszym jest **2070 zł różnicy na metrze**, czyli 103 500 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Po odjęciu rynku pierwotnego ta różnica spada do 1086 zł, czyli o 48 procent. **Połowa dystansu między Częstochową a Myszkowem to nie lokalizacja, tylko to, ile w danym mieście sprzedaje się nowych mieszkań.** ![Mapa północnej części województwa śląskiego z Częstochową, Zawierciem i Myszkowem pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow/grupa-czestochowska-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestry Cen Nieruchomości. Częstochowa prowadzi własny jako miasto na prawach powiatu, rejestry Zawiercia i Myszkowa prowadzą starostwa powiatowe. We wszystkich trzech są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024** do własnej daty końcowej każdego rejestru: 4 sierpnia 2026 w Częstochowie, 1 lipca 2026 w Zawierciu i 10 czerwca 2026 w Myszkowie. Te daty się różnią, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie. - Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**. - Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej trójce filtr usunął 63 akty, w tym 54 w Częstochowie, z medianami od 1305 do 1524 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów. - **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno**, w każdym mieście z osobna. - Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast. - Osobne zastrzeżenie dotyczy Myszkowa: w tamtejszym rejestrze bardzo wiele aktów ma cenę metra wpisaną jako równo 5000 zł, a **na rynku pierwotnym dotyczy to 18 z 29 transakcji**. **Traktujemy tę okrągłą liczbę jako cechę rejestru, nie jako wynik rynkowy**, więc dla Myszkowa nie podajemy różnicy między rynkiem pierwotnym a wtórnym i nie budujemy na niej wniosków. Kwartyle myszkowskie, 4415 i 5591 zł/m², są od niej niezależne. ## Trzy miasta, jedna tabela ![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w trzech miastach, od 7070 zł/m² w Częstochowie przez 5280 zł/m² w Zawierciu do 5000 zł/m² w Myszkowie, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow/czestochowska-mediany-v1.png) | Miasto | Ludność | Miejsce w Polsce | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Rejestr do | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 205 969 | 262 | 7070 | 8111 | 6086 | 3431 | 4 sierpnia 2026 | | Zawiercie | 46 106 | 589 | 5280 | 5776 | 5245 | 278 | 1 lipca 2026 | | Myszków | 29 379 | 629 | 5000 | 5000 | 5000 | 162 | 10 czerwca 2026 | Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu **889 polskich gmin**, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**. **Tylko Częstochowa leży powyżej mediany krajowej**, i to wyraźnie, bo w pierwszych trzydziestu procentach polskich gmin. Zawiercie i Myszków są w ostatniej jednej trzeciej. Ta tabela ma jednak drugą, ważniejszą lekturę. **Wielkość miasta idzie tu w parze z ceną, ale nie dlatego, że większe miasto jest droższe.** Dwie pierwsze kolumny cenowe pokazują, że różnica zawęża się dokładnie w takim tempie, w jakim znika z obrazu rynek pierwotny: 2025 zł premii w Częstochowie i 531 zł w Zawierciu. Myszkowa nie da się do tego szeregu dopisać, bo tamtejszej premii nie da się zmierzyć. ## Im mniejsze miasto, tym mniej znaczy podział na rynki ![Wykres kropkowy typu hantle: dla każdego z trzech miast kropka mediany rynku wtórnego i kropka mediany rynku pierwotnego, rozjazd znika od Częstochowy przez Zawiercie do Myszkowa](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow/czestochowska-rynki-v1.png) | Miasto | Udział rynku pierwotnego | Premia rynku pierwotnego | Mediana miasta minus mediana rynku wtórnego | | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 42,7 procent | plus 33 procent | 984 zł | | Zawiercie | 4,3 procent | plus 10 procent | 35 zł | | Myszków | 17,9 procent | nie do policzenia | brak danych | Ostatnia kolumna jest praktyczną instrukcją obsługi mediany miasta. **W Zawierciu i Myszkowie mediana miasta i mediana rynku wtórnego to w praktyce ta sama liczba, więc jedna wystarczy. W Częstochowie różnią się o 984 zł na metrze**, czyli o 48 tysięcy złotych na typowym 49-metrowym mieszkaniu, i pytanie „o który rynek chodzi” trzeba tam zadać zawsze. Myszków jest w tej trójce przypadkiem osobnym: **rynek pierwotny to prawie jedna piąta transakcji, a mimo to nie kosztuje ani złotówki więcej za metr.** Jest to jedyne z dwunastu miast, jakie w tej serii policzyliśmy, w którym obie mediany są identyczne. Przy 29 aktach z rynku pierwotnego to wynik z cienkiej próby, ale potwierdza go tabela ulic: najtańszy adres Myszkowa, Jana Pawła II z medianą 4374 zł/m², jest zarazem tym o największym udziale transakcji deweloperskich. ## Za te same pieniądze | Miasto | Mediana zł/m² | Ile metrów za 400 000 zł | Do Katowic | Do Krakowa | | --- | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 7070 | 57 m² | 101 km, 82 minuty | 155 km, 120 minut | | Zawiercie | 5280 | 76 m² | 56 km, 58 minut | 70 km, 93 minuty | | Myszków | 5000 | 80 m² | 63 km, 57 minut | 117 km, 96 minut | **Za te same 400 000 zł kupisz 57 m² w Częstochowie albo 80 m² w Myszkowie**, przy 38 kilometrach różnicy. To 41 procent więcej powierzchni. Ostatnie dwie kolumny pokazują przy tym rzecz, o której łatwo zapomnieć. **Zawiercie i Myszków leżą bliżej Katowic niż Częstochowa, i to o czterdzieści kilka kilometrów**, mimo że to Częstochowa jest dużym miastem tej trójki. Zawiercie ma przy tym do Krakowa 70 kilometrów, czyli tylko o siedemnaście więcej niż do Częstochowy. Innymi słowy, **to nie odległość do metropolii ustawia te ceny**. Częstochowa jest najdroższa i najdalsza zarazem, bo jest samodzielnym ośrodkiem z własnym rynkiem pracy i własnym rynkiem deweloperskim, a nie sypialnią Katowic. ## Dynamika: jedno miasto rośnie, dwa stoją ![Wykres rozbieżny zmiany rocznej mediany ceny metra na rynku wtórnym w trzech miastach, od plus 7,7 procent w Zawierciu do minus 1,6 procent w Myszkowie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow/czestochowska-dynamika-v1.png) | Miasto | Cały rynek, rok do roku | Sam rynek wtórny, rok do roku | | --- | --- | --- | | Zawiercie | plus 6,0 procent | plus 7,7 procent | | Częstochowa | plus 3,1 procent | plus 1,3 procent | | Myszków | bez zmiany | minus 1,6 procent | Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy. **Zawiercie, najmniejszy rynek tej trójki po Myszkowie, rośnie najszybciej i rośnie realnie**: obie kolumny idą w górę, a ta ostrożniejsza mocniej, o 7,7 procent. Zawierciańskie mieszkanie z drugiej ręki podrożało w rok o 394 zł na metrze. **Częstochowa rośnie pozornie.** Cały rynek plus 3,1 procent, sam rynek wtórny plus 1,3, czyli poniżej inflacji. Widać to jeszcze wyraźniej w szeregu rocznym: częstochowska mediana rynku wtórnego wynosi **6044 zł/m² w 2024 roku, 6078 w 2025 i 6109 w 2026**, czyli 1,1 procenta w dwa lata. Trzy roczne mediany po ponad sześćset aktów każda, więc nie jest to szum. **Myszków stoi.** Cały rynek nie zmienił się o złotówkę, rynek wtórny stracił 1,6 procent, czyli w granicach szumu przy 78 aktach. Zestawienie tych trzech wierszy prowadzi do wniosku, którego nie widać w żadnym pojedynczym wpisie: **największy rynek tej trójki jest zarazem tym, który od dwóch lat nie drożeje, a najmniejsze miasta pokazują ruch w obie strony.** ## Ile mieszkań zmienia właściciela | Miasto | Ludność | Akty w oknie | Długość okna | Akty na 1000 mieszkańców rocznie | | --- | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 205 969 | 3431 | 25,1 miesiąca | 8,0 | | Zawiercie | 46 106 | 278 | 24,0 miesiąca | 3,0 | | Myszków | 29 379 | 162 | 23,3 miesiąca | 2,8 | **W Częstochowie na tysiąc mieszkańców przypada 8,0 aktu rocznie, w Myszkowie 2,8.** To niemal trzykrotna różnica w płynności rynku i ma ona bezpośrednie znaczenie praktyczne: mediana Częstochowy stoi na 3431 aktach, a Myszkowa na 162, więc pierwsza jest liczbą, a druga wskazówką. Częstochowski wskaźnik, 8,0, jest przy tym drugim najwyższym wśród dwunastu miast tej serii, po Czechowicach-Dziedzicach. ## Reguła małego metrażu działa w dwóch miastach na trzy | Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Najdroższy przedział | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 6752 | 7128 | 6870 | 7352 | ponad 65 m² | | Zawiercie | 5668 | 5041 | 5569 | 4702 | do 35 m² | | Myszków | 5601 | 5000 | 5000 | 4644 | do 35 m² | **W Częstochowie kawalerka jest najtańszym metrem w mieście**, a najdroższy jest przedział powyżej 65 m², który podnosi rynek pierwotny: 343 z 577 tamtejszych aktów pochodzi od deweloperów. W Zawierciu i Myszkowie reguła się sprawdza, ale premia jest umiarkowana, 21 i 17 procent, a w Myszkowie jest przy tym czysta: w przedziale do 35 m² jest tylko jedna transakcja od dewelopera, więc nie ma tu czego odejmować. ## Cenniki deweloperów istnieją tylko w Częstochowie | Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ceny ofertowej, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego z aktów, zł/m² | | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 580 | 8366 | 8111 | | Zawiercie | 0 | brak | 5776 | | Myszków | 0 | brak | 5000 | Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w tej trójce **580 mieszkań i wszystkie leżą w Częstochowie**. Co ważne, i co odróżnia Częstochowę od większości miast tej serii, **cennik nie jest tam ceną jednej inwestycji**: jedenastu deweloperów wystawia od kilkunastu do stu dziewiętnastu lokali, a mediany ich cenników mieszczą się między 7526 a 9900 zł/m². Różnica między cennikiem a aktami wynosi w Częstochowie tylko 3 procent, czyli mniej niż gdziekolwiek indziej w tej serii. **Cennik i akty opisują tam w praktyce tę samą ofertę**, co jest cechą rynku, który sprzedaje na bieżąco, a nie wyprzedaje resztki. ## Domy: kolejność ta sama, skala zupełnie inna Przy domach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. | Miasto | Akty | Mediana ceny domu | Typowa działka | W tym z co najmniej dwoma budynkami | | --- | --- | --- | --- | --- | | Częstochowa | 658 | 554 000 zł | 620 m² | 314 | | Zawiercie | 98 | 414 500 zł | 722 m² | 60 | | Myszków | 113 | 280 000 zł | 783 m² | 71 | **Częstochowski dom kosztuje dwa razy tyle co myszkowski**, a jego działka jest o jedną piątą mniejsza. To jest ta sama różnica, którą widać przy mieszkaniach, tylko wyostrzona: Częstochowa sprzedaje zabudowę miejską, a Myszków i Zawiercie w większości siedliska, w których udział nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem sięga 61 i 63 procent. Warto przy tym zauważyć proporcje. **W Myszkowie na 162 akty na mieszkania przypada 113 aktów na domy**, czyli niemal jeden do jednego, a w Częstochowie jeden do pięciu. Im mniejsze miasto tej trójki, tym mniejszą część lokalnego obrotu opisuje mediana mieszkaniowa. ## Co z tego ma kupujący Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych trzech rejestrów. **Po pierwsze, pytanie „o który rynek chodzi” ma sens tylko w Częstochowie.** Tam mediana miasta jest o 984 zł na metrze wyższa niż mediana mieszkania z drugiej ręki. W Zawierciu ta różnica to 35 zł, a w Myszkowie rejestr nie pozwala jej policzyć. **Po drugie, największy rynek nie jest tu najbardziej dynamiczny.** Częstochowski rynek wtórny stoi w miejscu od 2024 roku, a zawierciański podrożał w rok o 7,7 procent. Jeśli kupujesz z myślą o wartości za kilka lat, to nie jest oczywiste, że większe miasto jest bezpieczniejszym wyborem. **Po trzecie, kilometry do Katowic nie tłumaczą tu niczego.** Najdroższe miasto trójki leży od stolicy województwa najdalej, sto jeden kilometrów, a dwa tańsze o czterdzieści kilka kilometrów bliżej. Te trzy rynki są od siebie niezależne i porównywanie ich ma sens tylko wtedy, gdy naprawdę rozważa się przeprowadzkę między nimi. ## Analizy poszczególnych miast Każde z trzech miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów: - [Ceny mieszkań w Częstochowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa) - [Ceny mieszkań w Zawierciu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zawiercie) - [Ceny mieszkań w Myszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-myszkow) Pozostałe części województwa zestawiamy osobno: [konurbację katowicką](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka), czyli dziewiętnaście miast, oraz [subregion rybnicki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz), czyli pięć miast po zachodniej stronie. Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.