---
title: "Ceny mieszkań w Czechowicach-Dziedzicach: 6900 zł/m², a nowe mieszkanie jest tańsze od tego z drugiej ręki [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Czechowicach-Dziedzicach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice"
published: "2026-08-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Bielsku-Białej"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-15"
  deeds: 575
---

# Ceny mieszkań w Czechowicach-Dziedzicach: 6900 zł za metr, a rynek pierwotny jest o 6 procent tańszy od wtórnego, bo jedna ulica wzięła na siebie cały tani segment. Policzyliśmy 575 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Czechowicach-Dziedzicach to 6900 zł, o 14 procent powyżej mediany polskiej gminy. Rynek pierwotny to 45 procent aktów i jest o 6 procent tańszy od wtórnego, co zdarza się rzadko. Odpowiada za to jedna ulica z 61 nowymi lokalami po 5733 zł/m².

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Bielsku-Białej
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-15
- Liczba aktów notarialnych: 575
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Czechowice-Dziedzice zajmują **288 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **6900 zł/m²**, czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Bielska-Białej jest stąd 12 kilometrów, a do Katowic 61.

Liczby pochodzą z **575 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Gmina liczy 35 tysięcy mieszkańców, a jej rynek mieszkaniowy jest najbardziej ruchliwy ze wszystkich dwunastu miast tej serii: **8,1 aktu rocznie na tysiąc mieszkańców**, więcej niż w Częstochowie i Bielsku-Białej. Ma też wynik, który w tej serii zdarzył się tylko dwa razy: **mieszkanie od dewelopera jest tu tańsze od mieszkania z drugiej ręki, 6728 wobec 7133 zł za metr.**

![Mapa Czechowic-Dziedzic z niebieską granicą administracyjną gminy i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, z Bielskiem-Białą w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice/czechowice-dziedzice-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bielsku-Białej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 15 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- **Analiza obejmuje całą gminę Czechowice-Dziedzice**, więc poza samym miastem także Ligotę i Zabrzeg. Na obie te miejscowości przypada około sześciu procent transakcji.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. Filtr usunął **5 aktów z medianą 1193 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 90 000 zł.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **575 aktów, mediana 6900 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5646 a 8117 zł/m²**. Typowe czechowickie mieszkanie z rejestru ma 48 m² i kosztowało 330 000 zł.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 7133 | 308 | 330 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6728 | 258 | 331 058 zł | 49 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6145 | 9 | 270 000 zł | 43 m² |

**Rynek pierwotny to 45 procent czechowickich aktów**, czyli udział trzeci w tej serii po Żorach i Katowicach. I jest **o 6 procent tańszy od wtórnego**, czyli o 405 zł na metrze.

To odwrócenie zwykłego porządku i nie jest ono cechą całej gminy, tylko jednej ulicy. **Przy ulicy Dolnej rejestr notuje 65 aktów, z czego 61 z rynku pierwotnego, a mediana wynosi 5733 zł/m²**, czyli o 1400 zł mniej niż mediana gminy. Ta jedna inwestycja, 11 procent wszystkich czechowickich transakcji, ciągnie medianę rynku pierwotnego w dół. Gdyby jej nie było, rynek pierwotny wypadłby powyżej wtórnego, tak jak wszędzie indziej.

Praktyczny wniosek nie brzmi zatem „w Czechowicach nowe jest tańsze”, tylko: **w Czechowicach jest jedna duża i tania nowa inwestycja i ona przesądza o statystyce**. Poza nią nowe mieszkania kosztują tyle, ile w sąsiednich miastach.

Dziewięć aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem.

## Osiedla

| Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Brzeziny | 8116 | 53 | 29 | 8168 | 39 m² |
| Podlesie | 8060 | 25 | 1 | 8192 | 55 m² |
| Renardowice | 7665 | 13 | 1 | 7678 | 54 m² |
| Żebracz | 7110 | 36 | 0 | 7110 | 54 m² |
| Centrum | 7092 | 43 | 8 | 6772 | 41 m² |
| Kępa | 7028 | 36 | 12 | 7186 | 64 m² |
| Czechowice Dolne | 6786 | 85 | 67 | 9479 | 45 m² |
| Kolonia | 6699 | 17 | 0 | 6699 | 47 m² |
| Północ | 6610 | 32 | 13 | 6208 | 46 m² |
| Lesisko | 6170 | 144 | 85 | 6540 | 45 m² |
| Tomaszówka | 5807 | 11 | 1 | 5822 | 51 m² |
| Pasieki | 5212 | 13 | 4 | 7282 | 69 m² |

Dwanaście osiedli zbiera 508 z 575 aktów. Tomaszówka, Pasieki i Renardowice stoją na kilkunastu aktach, więc czytamy je jako sygnał.

Najważniejszy wiersz to **Lesisko ze 144 aktami, czyli jedną czwartą gminy, i medianą 6170 zł/m²**, czyli najniższą wśród większych osiedli. To tam leży opisana wyżej ulica Dolna: 85 ze 144 transakcji na Lesisku pochodzi od deweloperów, a po ich odjęciu mediana osiedla rośnie do 6540 zł/m².

Jeszcze wyraźniej działa to w **Czechowicach Dolnych, gdzie mediana wynosi 6786 zł/m², a po odjęciu rynku pierwotnego 9479 zł/m²**, przy 67 z 85 aktów od deweloperów. Osiemnaście aktów to cienka próba i tak ją traktujemy, ale kierunek jest wyraźny: nowa zabudowa jest tam tańsza od istniejącej.

**Brzeziny z medianą 8116 zł/m² są najdroższym osiedlem gminy** i, co rzadkie, kolumna po korekcie tego nie zmienia.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wąska | 8333 | 15 | 1 | 58 m² |
| Wesoła | 8005 | 29 | 21 | 33 m² |
| Niepodległości | 7756 | 41 | 23 | 39 m² |
| Legionów | 7152 | 88 | 58 | 44 m² |
| Łagodna | 7143 | 23 | 1 | 60 m² |
| Topolowa | 6947 | 20 | 0 | 38 m² |
| Hrabiego Renarda | 6784 | 12 | 11 | 64 m² |
| Plenerowa | 6712 | 15 | 13 | 66 m² |
| Węglowa | 5833 | 15 | 0 | 47 m² |
| Dolna | 5733 | 65 | 61 | 46 m² |

Dziesięć ulic zbiera 323 akty, czyli 56 procent gminy.

Ta tabela jest odwróceniem tego, co widać w większości miast tej serii. **Najtańsza ulica gminy, Dolna, jest zarazem tą o największym udziale rynku pierwotnego, 61 aktów na 65.** Druga w kolejności od dołu, Węglowa, nie ma ani jednej transakcji deweloperskiej.

Najliczniejszym adresem jest **Legionów z 88 aktami i medianą 7152 zł/m²**, w większości również z rynku pierwotnego, ale wyceniona o 1419 zł na metrze wyżej niż Dolna. Dwie inwestycje w tej samej gminie, w odległości kilkuset metrów, dzieli jedna piąta ceny.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7601 | 98 | 46 |
| 35 do 50 m² | 6879 | 228 | 98 |
| 50 do 65 m² | 7119 | 139 | 54 |
| ponad 65 m² | 6417 | 110 | 60 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **sprawdza się na krańcach tabeli**: kawalerki są najdroższe, mieszkania powyżej 65 m² najtańsze, ale środek jest odwrócony. Cała rozpiętość wynosi 1184 zł na metrze, czyli 18 procent.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 7996 | 12 | 34 m² |
| 2 | 6828 | 216 | 38 m² |
| 3 | 7144 | 208 | 52 m² |
| 4 | 6751 | 104 | 63 m² |
| 5 | 6364 | 21 | 83 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 52 m². Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i traktujemy go jako sygnał.

Dwa najliczniejsze wiersze, dwu- i trzyizbowy, dają razem 424 z 575 aktów i różnią się o 316 zł na metrze, przy czym **droższy jest ten o większym metrażu**, co jest kolejnym śladem taniej nowej zabudowy w segmencie małych mieszkań.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Czechowicach-Dziedzicach od 2022 do 2026 roku: linia spada w 2023 roku, a potem rośnie równomiernie z 5574 do 7609 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice/czechowice-dziedzice-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2022 | 5641 | 73 | 5770 | 13 |
| 2023 | 5644 | 202 | 5574 | 114 |
| 2024 | 6417 | 480 | 6540 | 149 |
| 2025 | 7162 | 264 | 7102 | 170 |
| 2026 (do lipca) | 7318 | 106 | 7609 | 81 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Czechowic, daje takie liczby.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 7112 zł/m² (212 aktów) | 6861 zł/m² (327 aktów) | plus 3,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 7123 zł/m² (158 aktów) | 7153 zł/m² (152 akty) | minus 0,4 procent |

Te dwie kolumny mówią coś przeciwnego i tym razem winna jest znowu ulica Dolna. **W poprzednich dwunastu miesiącach rozliczono 175 lokali od deweloperów, a w ostatnich 54**, i to głównie te tańsze. Mediana całego rynku poszła więc w górę, mimo że mieszkania z drugiej ręki nie podrożały.

Rok 2026 pokazuje w kolumnie rynku wtórnego 7609 zł/m², czyli wyraźnie więcej niż rok wcześniej, ale stoi na 81 aktach niepełnego roku i tak go czytamy.

Czechowicki rynek wtórny rósł mocno w latach 2023 do 2025, z 5574 do 7102 zł/m², czyli o 27 procent, a w ostatnim roku się zatrzymał.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Czechowicach-Dziedzicach **120 mieszkań**. Mediana ceny ofertowej wynosi **7900 zł/m²**.

| Deweloper | Lokale w cenniku | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Eko Bud Dom | 38 | 7900 |
| MAZ41 | 35 | 7900 |
| NPG82 | 29 | 8600 |
| Domluks Agnieszka Kiermasz | 18 | 8750 |

Zestawienie z aktami: **deweloperzy żądają dziś mediany 7900 zł za metr, a czechowicki rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 6728 zł/m²**, czyli o 17 procent mniej. Wobec mediany rynku wtórnego cena ofertowa jest wyższa o 11 procent, czyli najmniej ze wszystkich miast tej serii, w których cennik w ogóle istnieje.

Warto zestawić to jeszcze inaczej. **Najtańszy dziś cennik w gminie, 7900 zł/m², leży o 2167 zł powyżej mediany, po której sprzedano 61 mieszkań przy Dolnej.** Tamta inwestycja była tania i już się skończyła.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 22 | 522 500 zł | 300 000 zł | 768 750 zł | 777 m² |

Rynek domów jest w czechowickim rejestrze bardzo cienki: **22 akty w dwa lata przy 575 na mieszkania**, czyli jeden dom na dwadzieścia sześć mieszkań. To najniższa taka proporcja w całej serii i mówi ona o gminie, w której obrót nieruchomościami to niemal wyłącznie mieszkania.

**Działek w tym zestawieniu nie ma i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.** Ostatnie dwa akty na działkę, jakie niesie rejestr, pochodzą z 1 lipca 2025 roku, a dwie transakcje nie opisują żadnego rynku. Ostatni akt na dom pochodzi z 13 lipca 2026.

## Co z tego ma kupujący

Czechowice-Dziedzice są rynkiem, w którym **statystyka miasta mówi więcej o jednej inwestycji niż o mieście**. Ulica Dolna, 65 aktów po 5733 zł/m², odwraca relację między rynkiem pierwotnym a wtórnym i ciągnie w dół medianę największego osiedla.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie zakładaj, że nowe jest tańsze**, bo ta zależność w Czechowicach wynika z jednej zakończonej inwestycji, a dzisiejsze cenniki zaczynają się od 7900 zł za metr. **Sprawdź, czy adres to Lesisko czy Brzeziny**, bo dzieli je 1946 zł na metrze, czyli 93 tysiące złotych na typowym mieszkaniu. I **nie licz na dalszy wzrost**, bo czechowicki rynek wtórny stanął po trzech latach mocnych zwyżek.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Bielsko-Biała](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-biala) leży 12 kilometrów stąd i jest droższe o 1811 zł/m², a [Cieszyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-cieszyn) 44 kilometry i jest droższy o 33 zł/m². Wszystkie cztery miasta zestawiamy w [porównaniu cen na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.