--- title: "Ceny mieszkań w Cieszynie: 6933 zł/m², a rynek wtórny podrożał w rok o 9,1 procent [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Cieszynie z aktów notarialnych, z podziałem na osiedla, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże i domy." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-cieszyn" published: "2026-08-24" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Cieszynie" from: "2024-07-08" to: "2026-01-31" deeds: 329 --- # Ceny mieszkań w Cieszynie: 6933 zł za metr, a mieszkania z drugiej ręki podrożały w rok o 9,1 procent, najmocniej ze wszystkich dwunastu miast tej serii. Policzyliśmy 329 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Cieszynie to 6933 zł, o 14 procent powyżej mediany polskiej gminy. Rynek pierwotny to 30 procent aktów i jest droższy o 34 procent. Mieszkania z drugiej ręki podrożały w rok o 9,1 procent, najmocniej w tej serii. Rejestr kończy się na 31 stycznia 2026. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Cieszynie - Zakres danych: od 2024-07-08 do 2026-01-31 - Liczba aktów notarialnych: 329 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-cieszyn — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cieszyn zajmuje **281 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **6933 zł/m²**, czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Bielska-Białej jest stąd 38 kilometrów, a do Katowic 113, najdalej ze wszystkich miast tej serii. Liczby pochodzą z **329 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Cieszyn ma 33 tysiące mieszkańców, leży na granicy z Czechami i jest **najszybciej realnie drożejącym miastem ze wszystkich dwunastu, jakie w tej serii policzyliśmy: mieszkania z drugiej ręki podrożały tu w rok o 9,1 procent.** Nie jest to efekt zmiany struktury transakcji, bo mediana całego rynku pokazuje w tym czasie 5,5 procent, czyli mniej. ![Mapa Cieszyna z niebieską granicą administracyjną miasta i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, z granicą państwa po zachodniej stronie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-cieszyn/cieszyn-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Cieszynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje **od 8 lipca 2024 do 31 stycznia 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. **Cieszyński rejestr jest najstarszy w tej czwórce**: kończy się niemal pół roku wcześniej niż bielski i czechowicki, więc porównując Cieszyn z sąsiadami, porównujemy krótsze i wcześniejsze okno. - Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**. - Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Cieszynie filtr usunął **6 aktów z medianą 1412 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 103 535 zł, czyli 1,8 procenta transakcji. - **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.** - Osiedla i ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **329 aktów, mediana 6933 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 5654 a 8560 zł/m²**. Typowe cieszyńskie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 325 000 zł. ## Rynek pierwotny jest droższy o 34 procent | Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Wtórny | 6364 | 223 | 280 000 zł | 47 m² | | Pierwotny | 8526 | 100 | 455 240 zł | 57 m² | | Nieokreślony w źródle | 5309 | 6 | 250 000 zł | 57 m² | **Rynek pierwotny to 30 procent cieszyńskich aktów** i jest droższy od wtórnego o **34 procent**, czyli o 2162 zł na metrze. Nowe mieszkania są przy tym wyraźnie większe, 57 wobec 47 m², więc różnica w cenie całkowitej jest jeszcze większa: **455 240 wobec 280 000 zł, czyli 175 tysięcy złotych na typowej transakcji.** Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **6364 zł/m²**, a nie 6933 zł/m². Przy tej liczbie Cieszyn wypada poniżej mediany polskiej gminy, a nie powyżej, i jest najtańszym z czterech miast tej części województwa. Sześć aktów rejestr zapisał bez określenia rynku i pokazujemy je osobnym wierszem, nie doliczając ich do żadnej strony. Jedno zastrzeżenie do tej tabeli. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1900 roku. ## Osiedla | Osiedle | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Osiedle Kamienna | 8993 | 42 | 5 | 7904 | 21 m² | | Bobrek | 8064 | 58 | 38 | 6794 | 57 m² | | Osiedle Banotówka | 7493 | 61 | 34 | 6573 | 52 m² | | Osiedle ZOR | 6596 | 73 | 23 | 5988 | 49 m² | | Osiedle Liburnia | 5814 | 51 | 0 | 5814 | 46 m² | | Kamieniec | 5747 | 13 | 0 | 5747 | 38 m² | Sześć osiedli zbiera 298 z 329 aktów. Kamieniec stoi na trzynastu aktach, więc czytamy go jako sygnał. Pierwszy wiersz wymaga wyjaśnienia, zanim ktoś przeczyta go jako cenę mieszkania. **Osiedle Kamienna ma medianę 8993 zł/m², ale typowy metraż 21 m²**, a rynek pierwotny to tam pięć aktów na czterdzieści dwa. To nie jest droga dzielnica, tylko dzielnica małych lokali, a przy takim metrażu cena metra jest zawsze wyższa. Cena całkowita typowej transakcji wynosi tam 218 000 zł, czyli najmniej w całym mieście. Pozostałe pięć wierszy układa się czytelnie. **Bobrek i Banotówka, dwa osiedla z nową zabudową, mają najwyższe mediany całego rynku i spadają o 1270 i 920 zł na metrze po odjęciu rynku pierwotnego.** Po tej korekcie oba lądują w przedziale 6573 do 6794 zł/m², czyli tam gdzie Osiedle ZOR. Na dole tabeli jest **Osiedle Liburnia z 51 aktami po 5814 zł/m² i bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego**. To najtańszy większy adres w mieście i różnica wobec Bobrku, liczona po korekcie, wynosi 980 zł na metrze. ## Ulice | Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Karola Stryi | 8607 | 37 | 34 | 49 m² | | Schodowa | 8308 | 22 | 21 | 76 m² | | Marii Konopnickiej | 8173 | 41 | 38 | 58 m² | | Stanisława Moniuszki | 7904 | 45 | 3 | 33 m² | | Górna | 6439 | 11 | 0 | 45 m² | Pięć ulic zbiera 156 aktów, czyli 47 procent miasta. Trzy pierwsze to adresy nowej zabudowy: przy Karola Stryi 34 z 37 aktów pochodzi od deweloperów, przy Schodowej 21 z 22, przy Konopnickiej 38 z 41. Wyjątkiem jest **Stanisława Moniuszki z 45 aktami, medianą 7904 zł/m² i tylko trzema transakcjami z rynku pierwotnego**. Typowy metraż wynosi tam 33 m², a najliczniejszy adres, **Moniuszki 4 z 30 aktami, ma medianę 9742 zł/m²**. To jest cieszyński segment małych mieszkań i jedyny w mieście adres rynku wtórnego wyceniony powyżej nowej zabudowy. Najdroższym pojedynczym adresem miasta jest **Karola Stryi 14 z 14 aktami po 9269 zł/m²**, w całości z rynku pierwotnego. ## Metraż i izby | Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 7463 | 59 | 5 | | 35 do 50 m² | 6824 | 120 | 37 | | 50 do 65 m² | 6797 | 91 | 34 | | ponad 65 m² | 7169 | 59 | 24 | Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Cieszynie sprawdza się na górze skali i załamuje na dole**: najdroższy jest przedział do 35 m², ale drugi w kolejności jest przedział powyżej 65 m², który podnosi rynek pierwotny. Ważniejsze jest to, że **premia za kawalerkę jest tu czysta**: w przedziale do 35 m² tylko pięć transakcji na 59 pochodzi od dewelopera, więc te 7463 zł/m² to cena małych mieszkań z drugiej ręki, a nie cena nowej zabudowy. | Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 10 259 | 27 | 20 m² | | 2 | 7387 | 87 | 40 m² | | 3 | 6824 | 136 | 52 m² | | 4 | 6470 | 62 | 62 m² | | 5 | 6762 | 12 | 83 m² | Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 52 m². Wiersz jednoizbowy z medianą 10 259 zł/m² i typowym metrażem 20 m² to ten sam segment, który widać na Osiedlu Kamienna: dwadzieścia siedem transakcji na najmniejszych lokalach w mieście. **Przy 20 metrach cena metra przestaje być porównywalna z resztą rynku** i tak ją traktujemy. ## Historia cen: najszybszy realny wzrost w tej serii ![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Cieszynie od 2021 do 2026 roku: linia rośnie powoli do 5817 zł/m² w 2024 roku i wyraźnie przyspiesza w 2025, do 6346](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-cieszyn/cieszyn-ceny-rok-v1.png) | Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty | | --- | --- | --- | --- | --- | | 2021 | 5458 | 116 | 5210 | 67 | | 2022 | 5421 | 182 | 5228 | 129 | | 2023 | 5737 | 249 | 5535 | 182 | | 2024 | 5896 | 244 | 5817 | 205 | | 2025 | 6924 | 231 | 6346 | 162 | | 2026 (do stycznia) | 6960 | 10 | 6960 | 10 | Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Cieszyna, daje takie liczby. | Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana | | --- | --- | --- | --- | | Cały rynek | 6790 zł/m² (197 aktów) | 6439 zł/m² (249 aktów) | plus 5,5 procent | | Sam rynek wtórny | 6382 zł/m² (158 aktów) | 5848 zł/m² (182 akty) | plus 9,1 procent | **To jest najszybszy realny wzrost cen ze wszystkich dwunastu miast tej serii.** Cieszyńskie mieszkanie z drugiej ręki podrożało w rok o 534 zł na metrze, czyli o 25 098 zł na typowej 47-metrowej transakcji, i jest to wzrost, którego nie da się zbyć zmianą struktury transakcji: mediana całego rynku pokazuje mniej, a nie więcej. Szereg roczny pokazuje, kiedy to się zaczęło. **Do 2024 roku cieszyński rynek wtórny rósł powoli, z 5210 do 5817 zł/m² przez trzy lata, czyli o 12 procent. W 2025 roku podskoczył do 6346 zł/m², czyli o 9 procent w jeden rok.** Rok 2026 stoi na dziesięciu aktach, bo rejestr kończy się na końcu stycznia, więc jest wyłącznie sygnałem. Przy 158 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach ta liczba jest mniej pewna niż w mieście obracającym tysiącem transakcji rocznie, i tak ją traktujemy. ## Cenniki deweloperów Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Cieszynie **dwa mieszkania**, oba u jednego dewelopera przy Karola Szymanowskiego, wycenione na 7779 i 7844 zł/m². Dwa lokale to nie jest cennik, tylko końcówka jednej inwestycji, i nie zestawiamy tej liczby z medianą rynku pierwotnego. **Warto natomiast odnotować sam fakt: miasto, w którym rynek pierwotny to 30 procent transakcji z ostatnich dwóch lat, nie ma dziś w sprzedaży praktycznie żadnych mieszkań deweloperskich.** ## Domy i działki Przy domach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem. | Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Domy | 39 | 599 000 zł | 315 000 zł | 732 500 zł | 652 m² | Rynek domów jest w cieszyńskim rejestrze cienki: **39 aktów w dwa lata przy 329 na mieszkania**. Tylko 9 z 39, czyli 23 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli najmniej w tej czwórce, więc mediana 599 000 zł opisuje raczej domy jednorodzinne niż siedliska. **Działek w tym zestawieniu nie ma i jest to luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji.** Rejestr niesie jeden akt na działkę i pochodzi on z 6 lutego 2025 roku. Ostatni akt na dom pochodzi z 16 stycznia 2026. ## Co z tego ma kupujący Cieszyn jest rynkiem, który w ostatnim roku ruszył szybciej niż wszystkie sąsiednie, i jednym z niewielu, w których to mieszkania z drugiej ręki, a nie nowa zabudowa, ciągną statystykę w górę. **Trzeba przy tym pamiętać, że cieszyński rejestr kończy się na 31 stycznia 2026**, więc opisuje sytuację o pół roku wcześniejszą niż bielski. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Sprawdź metraż, zanim spojrzysz na cenę metra**, bo w Cieszynie dwa najdroższe za metr miejsca, Osiedle Kamienna i ulica Moniuszki, są po prostu dzielnicami małych mieszkań. **Ustal, z którego rynku jest oferta**, bo różnica to 2162 zł na metrze, czyli 106 tysięcy złotych na typowym mieszkaniu. I **nie zakładaj, że dzisiejsza cena jest sprzed roku**, bo cieszyński rynek wtórny podrożał w tym czasie o 9,1 procent, a rejestr, na którym to liczymy, urywa się w styczniu. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Czechowice-Dziedzice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice) leżą 44 kilometry stąd i są tańsze o 33 zł/m², [Bielsko-Biała](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-biala) 38 kilometrów i jest droższe o 1778 zł/m², a [Żywiec](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zywiec) 65 kilometrów i jest tańszy o 399 zł/m². Wszystkie cztery miasta zestawiamy w [porównaniu cen na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.