--- title: "Ceny mieszkań na północy Mazowsza: Ciechanów, Mława, Przasnysz i Żuromin. Cztery miasta w 541 zł, a na rynku wtórnym w 2084 [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin" published: "2026-10-30" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu, Żurominie i Makowie Mazowieckim" from: "2024-07-01" to: "2026-06-11" deeds: 2219 --- # Ceny mieszkań na północy Mazowsza: Ciechanów, Mława, Przasnysz i Żuromin. Cztery miasta mieszczą się w 541 zł na metrze, a na rynku wtórnym dzieli je 2084 zł. Policzyliśmy 2219 aktów notarialnych [ANALIZA] Cztery miasta północnego Mazowsza mieszczą się w 541 zł na metrze, od 6202 zł w Mławie do 6743 zł w Przasnyszu. Ale po odjęciu rynku pierwotnego dzieli je 2084 zł, a ranking się odwraca: Mława wychodzi na pierwsze miejsce, Przasnysz spada na trzecie, a Żuromin ma odsprzedaże po 4521 zł. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu, Żurominie i Makowie Mazowieckim - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-11 - Liczba aktów notarialnych: 2219 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery miasta północnego Mazowsza mieszczą się w **541 zł na metrze**: od 6202 zł w Mławie do 6743 zł w Przasnyszu. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to zaledwie 27 050 zł różnicy, a miasta te dzieli do 74 kilometrów. Liczby pochodzą z **2219 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Ta zgodność jest jednak pozorna. **Po odjęciu rynku pierwotnego te same cztery miasta dzieli 2084 zł na metrze, czyli niemal cztery razy więcej, a ich kolejność odwraca się niemal całkowicie.** ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na północy Mazowsza, z niebieskim obrysem granic Ciechanowa i kolorowymi polami cen w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin/ciechanow-region-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu (Przasnysz i Chorzele), Żurominie i Makowie Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od lipca 2024 do czerwca 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: **Chorzele 2 lutego 2026, Ciechanów 9 lutego, Przasnysz 24 lutego**, Żuromin 18 marca, Maków Mazowiecki 13 maja, Mława 11 czerwca 2026. Trzy pierwsze rejestry należą do najstarszych w województwie, a wszystkie trzy kończą się cztery miesiące przed mławskim, więc ostatnich miesięcy obrotu w tych gminach porównanie nie obejmuje. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął w tych sześciu gminach 27 aktów**, w tym 16 w Ciechanowie. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. **W Ciechanowie, Przasnyszu, Żurominie, Makowie Mazowieckim i Chorzelach rejestr nie określa strony rynku przy 24 do 100 procentach transakcji**, więc ta grupa ma w tabelach własny wiersz. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. ## Sześć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Przasnysz | 16 077 | 304 | 6743 | 7037 | 5872 | 199 | 2026-02-24 | | Ciechanów | 41 234 | 357 | 6409 | 6468 | 6418 | 855 | 2026-02-09 | | Żuromin | 13 046 | 379 | 6334 | 6445 | 4521 | 172 | 2026-03-18 | | Mława | 30 607 | 402 | 6202 | 6130 | 6605 | 904 | 2026-06-11 | | Chorzele | 9093 | 460 | 5906 | brak próby | brak próby | 41 | 2026-02-02 | | Maków Mazowiecki | 8699 | 580 | 5266 | brak próby | brak próby | 48 | 2026-05-13 | Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 6 listopada 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². „Brak próby” oznacza mniej niż dziesięć aktów po danej stronie rynku. **Cztery główne miasta zajmują miejsca od 304 do 402, czyli mieszczą się w stu pozycjach rankingu**, a Ciechanów i Mława, dwa największe, są 45 miejsc od siebie. ## Ranking się odwraca po odjęciu rynku pierwotnego | Miasto | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Mława | 6202 | 6605 | +403 | 64% | | Ciechanów | 6409 | 6418 | +9 | 64% | | Przasnysz | 6743 | 5872 | -871 | 27% | | Żuromin | 6334 | 4521 | -1813 | 59% | To jest sedno porównania. **Na całym rynku cztery miasta mieszczą się w 541 zł. Na rynku wtórnym dzieli je 2084 zł, czyli niemal cztery razy więcej.** **Kolejność odwraca się przy tym niemal całkowicie.** Mława, ostatnia na całym rynku, wychodzi na pierwsze miejsce z medianą 6605 zł. Przasnysz, pierwszy na całym rynku, spada na trzecie. Żuromin, trzeci, spada na ostatnie miejsce z medianą 4521 zł, czyli o 2084 zł niższą od Mławy. Wyjaśnienie leży w tym, co każde z tych miast sprzedaje. **Mława jest jedynym, w którym rynek wtórny jest droższy od pierwotnego**, o 475 zł, mimo że pierwsze sprzedaże stanowią 64 procent obrotu. Lokale z rynku pierwotnego przy Kusocińskiego sprzedają się tam po 5346 i 5608 zł, czyli poniżej mediany miasta. **Żuromin jest przeciwieństwem: rynek wtórny jest tam o 1924 zł tańszy od pierwotnego**, czyli o 30 procent, bo dwie trzecie obrotu pochodzi z jednej inwestycji przy Malinowej, a odsprzedaże dotyczą istniejącego zasobu. **Ciechanów jest jedynym miastem, w którym obie strony rynku kosztują tyle samo**, z różnicą dziewięciu złotych na metrze. Praktyczny wniosek jest jednoznaczny. **Jeśli szukasz mieszkania od poprzedniego właściciela, ta okolica jest znacznie bardziej zróżnicowana, niż wynika z rankingu gmin**, a najtańsze i najdroższe miasto dzieli 2084 zł na metrze, czyli ponad sto tysięcy na mieszkaniu 50-metrowym. ![Wykres hantlowy: w Przasnyszu i Żurominie punkt rynku wtórnego leży daleko na lewo od punktu całego rynku, w Ciechanowie oba się pokrywają, a w Mławie rynek wtórny wychodzi na prawo.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin/ciechanow-rynki-v3.png) ## Koncentracja obrotu w kilku adresach | Miasto | Adresy w tabeli | Akty | Udział w rynku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Ciechanów | 19 | 590 | 69% | | Żuromin | 3 | 113 | 66% | | Mława | 9 | 475 | 53% | | Przasnysz | 3 | 76 | 38% | **W Ciechanowie dziewiętnaście adresów daje 69 procent transakcji, najwięcej wśród dużych rynków tej okolicy.** Dla porównania w Radomiu piętnaście największych adresów daje 21 procent, w Płocku osiemnaście 35 procent. Żuromin jest jeszcze bardziej skrajny w innym sensie: **trzy budynki przy jednej ulicy dają tam 66 procent rynku**, a mediana największego z nich, 6335 zł, jest praktycznie tożsama z medianą całej gminy, 6334 zł. Ma to bezpośrednie znaczenie dla kupującego. **W obu tych miastach mediana jest przede wszystkim ceną kilku trwających inwestycji**, a różnice między adresami sięgają 4525 zł w Ciechanowie i 2058 zł w Żurominie. W Mławie, największym rynku tej okolicy, rozpiętość adresowa wynosi tylko **1391 zł na metrze**, podobnie jak w Przasnyszu, gdzie trzy adresy dzieli 1355 zł. ## Kierunek zmian | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Bez rynku pierwotnego, ostatnie 12 miesięcy | Akty w ostatnim roku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Ciechanów | +12,3% | +5,3% | 569 | | Przasnysz | +9,2% | -8,7% | 121 | | Mława | +7,9% | +4,9% | 380 | | Żuromin | brak próby | +3,7% | 152 | | Maków Mazowiecki | -16,8% | -16,8% | 28 | Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Chorzele pomijamy, bo bieżące dwanaście miesięcy ma tam osiem aktów; w Żurominie okres odniesienia ma dwadzieścia pięć aktów, więc podajemy tylko kolumnę drugą. **W trzech miastach mediana rośnie szybciej niż ceny odsprzedaży, a w Przasnyszu obie liczby mają przeciwne znaki: plus 9,2 wobec minus 8,7 procent.** Najwięcej aktów mają Ciechanów i Mława, 569 i 380 w ostatnim roku. **Ciechanów i Mława pokazują wzrost odsprzedaży o 4,9 do 5,3 procent rocznie**, czyli niewiele powyżej inflacji, przy medianach miast rosnących wyraźnie szybciej. Liczba transakcji zachowuje się w tych dwóch miastach różnie: **w Ciechanowie wzrosła z 533 do 569, a w Mławie spadła z 538 do 380, czyli o 29 procent.** ## Cenniki deweloperów stoją wyżej niż akty | Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Mława | 184 | 7060 | 6130 | +15% | | Ciechanów | 32 | 9400 | 6468 | +45% | W Przasnyszu, Żurominie, Makowie Mazowieckim i Chorzelach ustawowa baza **nie zawiera ani jednego lokalu**, mimo że sam Żuromin ma 101 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Dwa miasta, które w tej bazie są, dają bardzo różne odczyty i obie różnice mają proste wyjaśnienie. **W Mławie cennik to 184 lokale, z czego 166 w dwóch inwestycjach wycenionych jednolicie na 7060 i 7138 zł**, przy rozstępie kwartylowym zaledwie 479 zł. Rozjazd z aktami wynosi 15 procent, czyli tyle, ile zwykle dzieli to, co niesprzedane, od tego, co sprzedane. **W Ciechanowie cennik to 32 lokale, z czego 29 z jednej inwestycji po 9400 zł**, a rozjazd z aktami sięga 45 procent. Jest to cena wyższa niż mediana najdroższego adresu w całym ciechanowskim rejestrze. Nie jest to więc cena rynku, tylko ambicja jednego dewelopera. ## Domy i działki | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Cena gruntu, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Przasnysz | 53 | 510 000 zł | 43% | 43 | 174 | | Mława | 125 | 485 000 zł | 43% | 72 | brak wiarygodnych | | Ciechanów | 61 | 480 000 zł | 48% | 82 | 159 | | Żuromin | 48 | 445 000 zł | 54% | 40 | 107 | | Maków Mazowiecki | 26 | 365 000 zł | 58% | 39 | 93 | | Chorzele | 35 | 175 000 zł | 66% | 5 | brak wiarygodnych | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a cena gruntu to mediana ceny działki podzielona przez jej typową powierzchnię. **Udział siedlisk rośnie wzdłuż tej tabeli**, od 43 procent w Przasnyszu i Mławie do 66 procent w Chorzelach: im tańszy typowy dom, tym częściej akt dotyczy nieruchomości z kilkoma budynkami. W Chorzelach mediana 175 000 zł opisuje więc głównie gospodarstwa, a nie domy jednorodzinne. **Tam, gdzie próba na to pozwala, cena gruntu wynosi od 174 zł za metr w Przasnyszu i 159 zł w Ciechanowie do 93 i 107 zł w Makowie Mazowieckim i Żurominie.** Liczbę przasnyską trzeba czytać ostrożnie, bo dwanaście z 43 aktów to udziały w gruncie poniżej 150 m². W Mławie i Chorzelach próby są zbyt rozstrzelone albo zbyt małe, żeby podać wiarygodną liczbę: w Mławie 72 akty rozciągają się od 67 750 do 411 250 zł przy typowej powierzchni zaledwie 613 m², a Chorzele mają pięć transakcji. **Działek jest w rejestrze więcej niż domów tylko w Ciechanowie, 82 wobec 61, i w Makowie Mazowieckim, 39 wobec 26.** ## Analizy poszczególnych miast Każdy z czterech rynków opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen: - [Ceny mieszkań w Przasnyszu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-przasnysz), 199 aktów, mediana 6743 zł/m² - [Ceny mieszkań w Ciechanowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow), 855 aktów, mediana 6409 zł/m² - [Ceny mieszkań w Żurominie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zuromin), 172 akty, mediana 6334 zł/m² - [Ceny mieszkań w Mławie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mlawa), 904 akty, mediana 6202 zł/m² Sąsiednie regiony zestawiamy w [porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow) oraz w [porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-plock-sochaczew-plonsk-sierpc). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.