---
title: "Ceny mieszkań w Chorzowie: 6255 zł/m², najszybszy wzrost w konurbacji, którego nie widać na rynku wtórnym [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Chorzowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow"
published: "2026-08-16"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Chorzów jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-07"
  deeds: 2295
---

# Ceny mieszkań w Chorzowie: 6255 zł za metr i wzrost o 14 procent rok do roku, ale mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 1,4. Policzyliśmy 2295 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Chorzowie to 6255 zł, o 3 procent powyżej mediany polskiej gminy. Cały rynek podrożał przez rok o 14 procent, najwięcej w konurbacji, ale sam rynek wtórny tylko o 1,4. Rozpiętość między ulicami sięga tu 7362 zł na metrze.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Chorzów jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-07
- Liczba aktów notarialnych: 2295
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Chorzów zajmuje **406 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **6255 zł/m²**, czyli o 3 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 9 kilometrów, najbliżej ze wszystkich miast konurbacji.

Liczby pochodzą z **2295 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Chorzów wygląda w nich na najszybciej drożejące miasto konurbacji: **plus 13,8 procent rok do roku**. Kiedy jednak policzyć to samo na mieszkaniach z rynku wtórnego, zostaje **1,4 procent**. Cała reszta to zmiana tego, co się sprzedawało.

![Mapa Chorzowa z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Katowicami i Świętochłowicami w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-chorzow/chorzow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Chorzów, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 7 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Chorzowie filtr usunął **89 aktów z medianą 1616 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 70 000 zł, przy typowym metrażu 45 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2295 aktów, mediana 6255 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4458 a 8510 zł/m²**. Typowe chorzowskie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 291 500 zł.

Warto zwrócić uwagę na sam rozstęp kwartylowy. **4052 zł między dolnym a górnym kwartylem** to najszersze widełki w całej konurbacji poza Katowicami, i pierwszy sygnał, że Chorzów jest w istocie dwoma osobnymi rynkami.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 5628 | 1383 | 259 000 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 8443 | 885 | 400 000 zł | 47 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5626 | 27 | 247 000 zł | 47 m² |

**Rynek pierwotny to 39 procent chorzowskich aktów** i jest droższy od wtórnego o **50 procent**. To drugi wynik w konurbacji, po Mysłowicach.

Co ważne, oba rynki sprzedają **dokładnie ten sam metraż**: mediana powierzchni wynosi w obu przypadkach 47 m². Różnica 2815 zł na metrze nie bierze się więc z tego, że deweloperzy budują inny produkt. To czysta różnica między nowym budynkiem a istniejącym zasobem.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5628 zł/m²**, a nie 6255 zł/m². Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 31 350 zł.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w czterech dzielnicach Chorzowa, od 8510 zł/m² w Chorzowie Starym do 4891 zł/m² w Chorzowie Batorym, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-chorzow/chorzow-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Chorzów Stary | 8510 | 456 | 335 | 7440 | 50 m² |
| Centrum | 6184 | 795 | 272 | 5511 | 47 m² |
| Chorzów II | 5958 | 522 | 161 | 5851 | 48 m² |
| Chorzów Batory | 4891 | 519 | 117 | 5328 | 43 m² |

Chorzów dzieli się na cztery duże części i wszystkie cztery mają po kilkaset aktów, więc to jedna z najsolidniejszych tabel dzielnicowych w całej serii. Razem obejmują 2292 z 2295 transakcji.

**Chorzów Stary jest o 3619 zł na metrze droższy od Chorzowa Batorego**, a po odjęciu rynku pierwotnego różnica spada do 2112 zł/m². Nawet po tej korekcie zostaje więc realny, duży podział: 7440 wobec 5328 zł.

Najciekawszy jest ostatni wiersz. **Chorzów Batory po odjęciu rynku pierwotnego drożeje o 437 zł**, z 4891 na 5328. To znaczy, że 117 lokali z rynku pierwotnego sprzedano tam poniżej mediany istniejącego zasobu, czyli odwrotnie niż w pozostałych trzech dzielnicach.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Astrów | 9486 | 67 | 66 | 67 m² |
| 17 Sierpnia | 9088 | 24 | 1 | 55 m² |
| Piotra Skargi | 9061 | 86 | 73 | 47 m² |
| Księdza Ludwika Bojarskiego | 8932 | 223 | 210 | 60 m² |
| Odległa | 8804 | 114 | 108 | 51 m² |
| Tadeusza Kościuszki | 8343 | 127 | 101 | 41 m² |
| Aleja Wojska Polskiego | 6695 | 19 | 0 | 48 m² |
| Józefa Ryszki | 6142 | 22 | 0 | 62 m² |
| 3 Maja | 5882 | 21 | 5 | 63 m² |
| Beskidzka | 5822 | 31 | 2 | 41 m² |
| Powstańców | 5770 | 34 | 8 | 41 m² |
| Długa | 5764 | 25 | 5 | 49 m² |
| Gwarecka | 5711 | 46 | 5 | 41 m² |
| Księcia Władysława Opolskiego | 5660 | 21 | 0 | 47 m² |
| Księdza Józefa Czempiela | 5508 | 35 | 1 | 44 m² |
| Jurija Gagarina | 5431 | 34 | 6 | 41 m² |
| Wolności | 5020 | 37 | 16 | 60 m² |
| Odrowążów | 4906 | 20 | 2 | 53 m² |
| Kaliny | 4830 | 19 | 2 | 43 m² |
| Henryka Sienkiewicza | 4738 | 22 | 2 | 38 m² |
| Generała Henryka Dąbrowskiego | 4661 | 55 | 3 | 39 m² |
| Katowicka | 4573 | 25 | 11 | 48 m² |
| Cieszyńska | 4509 | 23 | 1 | 42 m² |
| Miechowicka | 4208 | 28 | 17 | 38 m² |
| Plac Świętego Jana | 4047 | 29 | 21 | 37 m² |
| Cmentarna | 4032 | 22 | 6 | 36 m² |
| Armii Krajowej | 3582 | 58 | 23 | 38 m² |
| Leśna | 3152 | 40 | 25 | 33 m² |
| Wileńska | 2847 | 19 | 13 | 22 m² |
| Strzelców Bytomskich | 2124 | 38 | 0 | 64 m² |

**Rozpiętość między najdroższą a najtańszą chorzowską ulicą wynosi 7362 zł na metrze**, od 9486 zł/m² przy Astrów do 2124 zł/m² przy Strzelców Bytomskich. To druga co do wielkości rozpiętość wewnątrzmiejska w zestawieniu dziewiętnastu miast, po Mysłowicach, a obie skrajności stoją na kilkudziesięciu aktach, więc nie są przypadkiem pojedynczej transakcji.

W górnej części tabeli obowiązuje ta sama reguła co w innych miastach: **pięć z sześciu najdroższych adresów to inwestycje deweloperskie**. Wyjątkiem jest **17 Sierpnia z 9088 zł/m² na 24 aktach, z których tylko jeden pochodzi z rynku pierwotnego**. To najdroższy chorzowski adres, którego nie tłumaczy rynek pierwotny.

Dolna część tabeli wymaga ostrożności. **Przy Leśnej, Wileńskiej i Placu Świętego Jana rejestr notuje lokale z rynku pierwotnego po cenach znacznie poniżej mediany rynku pierwotnego całego miasta**, przy metrażach od 22 do 37 m². Rejestr nie podaje, co odróżnia te transakcje od pozostałych, a my nie zgadujemy. Warto natomiast wiedzieć, że te wiersze zaniżają obraz i nie są ofertą, na jaką można liczyć, szukając mieszkania.

Najniższy wiersz, **Strzelców Bytomskich z 2124 zł/m² na 38 aktach**, nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a typowa powierzchnia wynosi tam 64 m².

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5124 | 332 | 124 |
| 35 do 50 m² | 6000 | 1049 | 353 |
| 50 do 65 m² | 7041 | 542 | 227 |
| ponad 65 m² | 7780 | 372 | 181 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Chorzowie jest odwrócona, i to najmocniej w całej konurbacji**. Metr w mieszkaniu powyżej 65 m² kosztuje o **2656 zł/m² więcej** niż w kawalerce, czyli o 52 procent.

Odpowiada za to nie tylko rynek pierwotny, który rozkłada się po przedziałach dość równomiernie, ale przede wszystkim struktura chorzowskiego zasobu. Najmniejsze lokale to w dużej części pokoje wydzielone w starych kamienicach, a największe stoją w Chorzowie Starym.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 5108 | 103 | 30 m² |
| 2 | 6761 | 725 | 37 m² |
| 3 | 6282 | 927 | 49 m² |
| 4 | 6100 | 460 | 62 m² |
| 5 | 5026 | 54 | 83 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersze powyżej pięciu izb stoją na kilku aktach i je pomijamy.

Tabela izb daje inny obraz niż tabela metraży, bo najdroższy wychodzi wiersz dwuizbowy, a nie największy. Te dwie tabele mierzą różne rzeczy i **przy porównywaniu ofert rozstrzygająca jest cena całkowita**.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Chorzowie od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 4285 zł/m² do 5673 zł/m² w 2024 roku, po czym wypłaszcza się na poziomie około 5600 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-chorzow/chorzow-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 3926 | 1018 |
| 2022 | 4894 | 963 |
| 2023 | 5314 | 921 |
| 2024 | 6045 | 972 |
| 2025 | 6001 | 1089 |
| 2026 (do lipca) | 6734 | 697 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Chorzowa, daje **6696 zł/m² na 1230 aktach wobec 5882 zł/m² na 1057 aktach**, czyli **wzrost o 13,8 procent**. To najwyższa dynamika w całej konurbacji.

Ta liczba jest jednak myląca i warto wiedzieć dlaczego. Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje **5647 zł/m² na 685 aktach wobec 5567 zł/m² na 691 aktach**, czyli **wzrost o 1,4 procent**.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 6696 zł/m² (1230 aktów) | 5882 zł/m² (1057 aktów) | plus 13,8 procent |
| Sam rynek wtórny | 5647 zł/m² (685 aktów) | 5567 zł/m² (691 aktów) | plus 1,4 procent |

Różnica bierze się z proporcji. W ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny odpowiadał za większy udział transakcji niż wcześniej, a ponieważ jest droższy o połowę, sama zmiana proporcji podnosi medianę całego miasta.

**Chorzowskie mieszkania z rynku wtórnego, czyli zdecydowana większość tego, co jest na sprzedaż, podrożały przez rok o 1,4 procent.** Szeregu rocznego rynku wtórnego to potwierdza: po skoku w 2024 roku ceny stoją.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Chorzowie **214 mieszkań** w czterech inwestycjach. Mediana ceny ofertowej wynosi **8900 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 8450 a 9300 zł/m².

| Inwestycja | Deweloper | Lokale | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| 3 Maja | LV Development Chorzów | 125 | 8950 |
| Tadeusza Kościuszki 85 | Chorzów Development | 46 | 8950 |
| Tadeusza Kościuszki 83 | Chorzów Development | 37 | 8875 |
| 4jeziora | Rastar | 6 | 6458 |

Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży. **Deweloperzy żądają dziś mediany 8900 zł/m², a rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8443 zł/m².** Różnica to zaledwie 457 zł, czyli 5 procent. Mniejszy rozjazd mają w konurbacji tylko Dąbrowa Górnicza i Mysłowice, a w Tarnowskich Górach sięga on 21 procent.

Trzy z czterech inwestycji mieszczą się w wąskim przedziale od 8875 do 8950 zł, więc chorzowska cena nowego mieszkania jest wyjątkowo jednolita.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 163 | 1 050 000 zł | 309 010 zł | 1 569 952 zł | 495 m² |
| Działki | 51 | 110 682 zł | 8200 zł | 600 000 zł | 552 m² |

**Chorzowskie domy mają najwyższą medianę w całej konurbacji, 1 050 000 zł**, wyższą nawet niż w Katowicach. Rozstęp jest jednak ogromny, od 309 010 zł w dolnym kwartylu do 1 569 952 zł w górnym, a 52 ze 163 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

Rynek działek jest za to bardzo cienki, 51 aktów, a jego rozrzut od 8200 do 600 000 zł oznacza, że w jednym worku siedzą udziały w gruntach i pełne parcele. Mediana 110 682 zł nie opisuje więc ceny działki pod dom. Ostatnie akty na domy pochodzą z czerwca 2026, a na działki z 23 czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

W Chorzowie **najważniejsze pytanie brzmi: gdzie i co**, bo między ulicami jest tu 7362 zł na metrze, czyli więcej niż wynosi cała mediana miasta.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie kupuj argumentu o czternastoprocentowym wzroście**: dotyczy on mediany całego miasta, a nie mieszkań, i rynek wtórny podrożał w tym czasie o 1,4 procent. **Ustal dzielnicę**, bo Chorzów Stary i Chorzów Batory dzieli po korekcie o rynek pierwotny wciąż 2112 zł na metrze. I **nie zakładaj dopłaty za mały metraż**, bo w Chorzowie działa to odwrotnie i to najmocniej w konurbacji: metr w dużym mieszkaniu jest o połowę droższy niż w kawalerce.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Świętochłowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swietochlowice) leżą 4 kilometry stąd i są o 681 zł na metrze tańsze, [Katowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice) 9 kilometrów i są o 3645 zł/m² droższe, a [Siemianowice Śląskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie) 8 kilometrów i są tańsze o 256 zł. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.