---
title: "Ceny mieszkań w gminie Choroszcz: 7844 zł/m², a najdroższe mieszkania stoją w Porosłach, nie w Choroszczy [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Choroszcz z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na miejscowości, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-choroszcz"
published: "2026-09-07"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-12"
  deeds: 634
---

# Ceny mieszkań w gminie Choroszcz: 7844 zł za metr, a najdroższe i najliczniejsze mieszkania stoją w Porosłach, nie w samej Choroszczy. Policzyliśmy 634 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Choroszcz to 7844 zł i 170 miejsce wśród 860 polskich gmin. Ponad połowa transakcji przypada na Porosły przy granicy Białegostoku, gdzie metr kosztuje 8663 zł, czyli o 1320 zł więcej niż w samej Choroszczy. Od 2021 roku mediana gminy podwoiła się.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Białymstoku
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-12
- Liczba aktów notarialnych: 634
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-choroszcz — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Choroszcz zajmuje **170 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **7844 zł/m²**, czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 058 osób, a z Choroszczy do centrum Białegostoku jest 13 km i 21 minut jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **634 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To drugi wynik w obwarzanku Białegostoku, po samym mieście.

Najważniejsza rzecz w tym wpisie dotyczy tego, gdzie ta gmina naprawdę handluje mieszkaniami. **Ponad połowa jej transakcji przypada nie na Choroszcz, tylko na Porosły, wieś przyklejoną do granicy Białegostoku, i to tam metr jest najdroższy: 8663 zł przeciw 7343 zł w samej Choroszczy.**

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Białymstoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 12 czerwca 2026. Rejestr powiatu białostockiego kończy się w czerwcu i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 995 zł/m² i 90 000 zł za 90 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **634 akty**. Mediana to **7844 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6979 do 8908 zł/m², a typowe mieszkanie ma **55 m² i kosztuje 420 000 zł**.

## Miejscowości

Gmina Choroszcz to miasto i kilkanaście wsi, a rynek mieszkaniowy ma tylko w części z nich. **625 z 634 aktów daje się przypisać do konkretnej miejscowości**, a pozostałe 9 nie niesie współrzędnych.

| Miejscowość | Odległość do Białegostoku | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Porosły | 7,2 km | 8663 | 334 | 205 | 52 m² |
| Choroszcz | 13,0 km | 7343 | 154 | 104 | 57 m² |
| Krupniki | 7,5 km | 7186 | 64 | 53 | 59 m² |
| Porosły-Kolonia | 7,4 km | 7128 | 24 | 17 | 55 m² |
| Łyski | 8,5 km | 7105 | 27 | 18 | 78 m² |
| Klepacze | 7,0 km | 6269 | 21 | 11 | 90 m² |

**Porosły to 53 procent rynku całej gminy i jednocześnie jego najdroższa część.** Nazwa gminy prowadzi więc w tej sprawie na manowce: kupujący, który szuka „mieszkania w Choroszczy", w większości ofert ogląda w rzeczywistości bloki stojące sześć kilometrów bliżej Białegostoku.

Sama odległość nie tłumaczy jednak całej tabeli i widać to w ostatnim wierszu. **Klepacze leżą 7 km od Białegostoku, dokładnie tak samo blisko jak Porosły, a metr jest tam o 2394 zł tańszy.** Różnica siedzi w metrażu: typowe mieszkanie w Klepaczach ma 90 m², a w Porosłach 52 m², a większe lokale zawsze kosztują mniej za metr. Ta gmina sprzedaje w dwóch różnych miejscach dwa różne towary.

## Rynek pierwotny i wtórny

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7753 | 409 | 417 500 zł | 55 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7708 | 154 | 410 000 zł | 54 m² |
| Wtórny | 9599 | 71 | 475 000 zł | 52 m² |

**Rynek pierwotny to 65 procent transakcji** i jest o 1846 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 19 procent. To odwrotność tego, czego spodziewa się większość kupujących, i w obwarzanku Białegostoku powtarza się w każdej gminie.

Kierunek utrzymuje się także w danych bieżących, więc nie jest efektem okna: **w ostatnich dwunastu miesiącach rynek pierwotny dał 8532 zł przy 231 aktach, a wtórny 9905 zł przy 50 aktach.**

Osobnego wiersza wymaga kategoria „nieokreślony w źródle". **154 akty, czyli 24 procent, nie mają w rejestrze wpisanej strony rynku** i nie wolno ich dopisać do żadnej z pozostałych. Ich mediana leży blisko rynku pierwotnego, ale to obserwacja, a nie podstawa do przeklasyfikowania.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Tulipanowa 6 | 7878 | 59 | 51 |
| Wierzbowa 14 | 7275 | 56 | 29 |
| Wierzbowa 20A | 8475 | 40 | 33 |
| Wierzbowa 16 | 8973 | 40 | 25 |
| Sportowa 27 | 7289 | 39 | 29 |
| Wierzbowa 16A | 8832 | 26 | 16 |
| Wierzbowa 16C | 8857 | 17 | 10 |
| Sportowa 31 | 7019 | 13 | 7 |
| Wierzbowa 16B | 8620 | 10 | 10 |

**Sama ulica Wierzbowa daje 189 aktów, czyli 30 procent rynku gminy.** Pod pięcioma adresami tej jednej ulicy mediany rozjeżdżają się od 7275 do 8973 zł, a więc o 1698 zł na metrze, mimo że budynki stoją obok siebie. Przy takiej rozpiętości mediana gminy jest dla konkretnej oferty słabą wskazówką, a mediana budynku dobrą.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7699 | 19 | 9 |
| 35 do 50 m² | 8485 | 227 | 147 |
| 50 do 65 m² | 7968 | 255 | 164 |
| ponad 65 m² | 6693 | 133 | 89 |

Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu tylko częściowo. Najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a lokale poniżej 35 m² wypadają niżej, ale stoją zaledwie na 19 aktach, więc ten wiersz niczego nie rozstrzyga. Pewna jest natomiast druga strona tabeli: **mieszkania powyżej 65 m² są tańsze o 1792 zł na metrze od przedziału 35 do 50 m².**

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 8517 | 207 | 42 m² |
| 3 | 7786 | 313 | 57 m² |
| 4 | 7274 | 78 | 70 m² |
| 5 | 6879 | 18 | 95 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 616 z 634 aktów, a pozostałe wartości pola stoją na pojedynczych transakcjach.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4069 | 72 |
| 2022 | 4924 | 360 |
| 2023 | 5367 | 139 |
| 2024 | 6564 | 239 |
| 2025 | 7793 | 349 |
| 2026 | 8730 | 182 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 12 czerwca. **Od 2021 roku mediana urosła o 115 procent**, czyli więcej niż podwoiła się w pięć lat. To najostrzejszy wzrost w całym obwarzanku Białegostoku.

Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza, że ruch trwa: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8616 zł/m² przy 372 aktach, a w dwunastu poprzednich 7136 zł przy 274 aktach, czyli wzrost o 20,7 procent.**

Trzeba przy tym pamiętać, o czym ta tabela naprawdę mówi. Skoro dwie trzecie transakcji to rynek pierwotny, a udział Porosłów rośnie, część wzrostu jest zmianą tego, co się w gminie sprzedaje, a nie samej ceny. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy czytaniu wykresu warto mieć obie liczby obok siebie.

## Cenniki deweloperów

Ustawowa jawność cen obejmuje w gminie Choroszcz **17 lokali jednego dewelopera, przy Jesiennych Liści 99 w Porosłach, z medianą 7684 zł/m²**. Dane pobrano 26 sierpnia 2026.

Siedemnaście lokali to resztka oferty jednej inwestycji, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać. Ciekawe jest natomiast to, że **cennik stoi 848 zł poniżej mediany aktów rynku pierwotnego z ostatnich dwunastu miesięcy**, która wynosi 8532 zł. W Białymstoku ta sama relacja jest odwrotna i cennik przewyższa akty o 3184 zł.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 217 | 629 800 zł | 499 000 do 793 000 zł | 331 m² |
| Działka | 16 | 498 800 zł | 82 717 do 534 050 zł | 442 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **37 z 217 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana obejmuje także siedliska.

Wiersz z działkami stoi na 16 aktach i jego rozstęp, od 83 tysięcy do ponad pół miliona, oznacza, że w jednej kolumnie leżą działki różnych rodzajów. To za mało na wniosek o rynku gruntów i podajemy tę liczbę wyłącznie dla porządku.

## Co z tego ma kupujący

W gminie Choroszcz **miejscowość mówi o cenie więcej niż sama gmina**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Zapytaj o miejscowość, nie o gminę**, bo między Porosłami za 8663 zł a Klepaczami za 6269 zł leży 2394 zł na metrze przy tej samej odległości od Białegostoku. **Sprawdź metraż, zanim porównasz cenę metra**, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 1792 zł tańszy i połowa różnicy między wsiami bierze się właśnie stąd. I **nie zakładaj, że nowe znaczy drożej**, bo rynek pierwotny jest w tej gminie o 1846 zł na metrze tańszy od wtórnego.

Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: [Białystok](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok) leży 13 km stąd i jest droższy o 1758 zł na metrze, [Wasilków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wasilkow) o 798 zł, a [Grabówka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grabowka) o 726 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Białymstoku i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bialystok-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.