---
title: "Ceny mieszkań w Bystrzycy Kłodzkiej: mediana 4565 zł/m² nie opisuje niczego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Bystrzycy Kłodzkiej z aktów notarialnych z niecałych dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bystrzyca-klodzka"
published: "2026-10-05"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kłodzku"
  from: "2024-07-04"
  to: "2026-02-20"
  deeds: 127
---

# Ceny mieszkań w Bystrzycy Kłodzkiej: mediana wynosi 4565 zł za metr, ale 36 aktów przy jednej ulicy poszło po 11 166 zł, a cała reszta miasta po 3134 zł. Policzyliśmy 127 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Bystrzycy Kłodzkiej to 4565 zł, ale nie opisuje żadnego mieszkania. Jedna ulica z małymi lokalami idzie po 11 166 zł, a pozostałe 91 transakcji po 3134 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Kłodzku
- Zakres danych: od 2024-07-04 do 2026-02-20
- Liczba aktów notarialnych: 127
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bystrzyca-klodzka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Bystrzyca Kłodzka zajmuje **660 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **4565 zł/m²**, o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 16 849 osób, a stąd jest 18 km do Kłodzka.

Liczby pochodzą z **127 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Ta mediana jest jednak liczbą, której nie należy używać, i to jest treść całego wpisu. **W Bystrzycy działają dwa rynki, które nie mają ze sobą nic wspólnego**: 36 transakcji przy jednej ulicy poszło po 11 166 zł za metr, a pozostałe 91 po 3134 zł. Wartość 4565 zł leży dokładnie pomiędzy nimi i nie opisuje żadnego mieszkania.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Bystrzyca Kłodzka, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bystrzyca-klodzka/bystrzyca-klodzka-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Kłodzku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 4 lipca 2024 do **20 lutego 2026**.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 1365 zł/m² i typowej cenie 80 000 zł za 53 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **127 aktów**. Mediana to **4565 zł/m²**, rozstęp kwartylowy **od 2863 do 9860 zł/m²**, a typowe mieszkanie ma **41 m² i kosztuje 215 000 zł**.

Ten rozstęp kwartylowy jest tu najważniejszą liczbą metodologiczną. **Górna ćwiartka transakcji jest 3,4 raza droższa od dolnej**, podczas gdy w normalnym mieście stosunek ten wynosi około 1,5. Tak szerokiego rozstępu nie da się wytłumaczyć stanem technicznym budynków.

## Dwa rynki w jednym mieście

| Część rynku | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | Pierwsza sprzedaż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Zabudowa przy Na Skarpie | 11 166 | 36 | 337 500 zł | 28 m² | 0 |
| Cała reszta miasta | 3134 | 91 | 173 000 zł | 47 m² | 26 |

To jest tabela, dla której powstał ten wpis.

**Trzydzieści sześć transakcji, czyli 28 procent całego obrotu gminy, dotyczy lokali o typowej powierzchni 28 m² przy jednej ulicy, po 11 166 zł za metr.** Ani jedna z nich nie jest pierwszą sprzedażą, więc nie mówimy o deweloperze. Mówimy o małych lokalach, które zmieniają właścicieli po cenie trzy i pół raza wyższej niż reszta miasta, w gminie, w której mediana ceny mieszkania wynosi 215 000 zł.

**Pozostałe 91 transakcji, czyli zwykły zasób mieszkaniowy Bystrzycy, idzie po 3134 zł za metr przy typowych 47 m² i cenie 173 000 zł.** To jest liczba, której powinien używać każdy, kto kupuje tu mieszkanie do zamieszkania.

Różnica wynosi **8032 zł na metrze**. Cała dalsza część tego wpisu składa się z tabel, w których widać tę samą granicę pod różnymi nazwami.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 5288 | 101 | 250 000 zł | 40 m² |
| Pierwotny | 3015 | 26 | 149 400 zł | 45 m² |

W Bystrzycy pierwsza sprzedaż jest **o 2273 zł na metrze tańsza od rynku wtórnego**, czyli o 43 procent. To odwrotność normalnego układu i nie znaczy, że da się tu kupić nowe mieszkanie za 3015 zł.

Rejestr oznacza jako pierwszą sprzedaż każdą transakcję, w której lokal po raz pierwszy zmienia właściciela, a w małych gminach oznacza to często sprzedaż mieszkań komunalnych dotychczasowym lokatorom. Widać to wprost w tabeli adresów niżej: **pięć transakcji przy Senatorskiej po 1808 zł za metr, z czego cztery oznaczone jako pierwsza sprzedaż.**

Wniosek dla kupującego: **kolumna „rynek pierwotny" nie opisuje tu nowego budownictwa** i nie należy jej używać jako punktu odniesienia. Liczba, która działa, to 3134 zł z tabeli wyżej.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Na Skarpie 4 | 12 100 | 13 | 0 |
| Na Skarpie 5 | 10 750 | 6 | 0 |
| Na Skarpie 7 | 10 450 | 8 | 0 |
| Senatorska 10 | 1808 | 5 | 4 |

Cztery adresy zebrały co najmniej pięć transakcji, razem 32 akty. Trzy z nich to ta sama ulica.

**Rozpiętość między pierwszym a ostatnim wierszem wynosi 10 292 zł na metrze**, czyli sześciokrotność. W jednej gminie, w tym samym roku, mieszkanie kosztowało 12 100 i 1808 zł za metr.

Trzy budynki przy Na Skarpie są przy tym wycenione bardzo spójnie, od 10 450 do 12 100 zł, więc nie mamy do czynienia z przypadkiem ani z pomyłką w rejestrze. To stabilna, powtarzalna cena, tyle że dotycząca produktu, którego w reszcie miasta nie ma.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 9859 | 47 | 4 |
| 35 do 50 m² | 4412 | 42 | 14 |
| 50 do 65 m² | 3981 | 18 | 5 |
| ponad 65 m² | 2687 | 20 | 3 |

Ta tabela jest najostrzejszym obrazem podziału w całym wpisie. **Lokale poniżej 35 m² kosztują 9859 zł za metr, a te od 35 do 50 m² już tylko 4412 zł**, czyli o 55 procent mniej, przy przejściu przez granicę kilku metrów.

W żadnym normalnym mieście tak to nie wygląda. Ten próg nie opisuje metrażu, tylko granicę między dwoma rynkami: **małe lokale przy Na Skarpie i wszystko inne**.

Trzy dolne wiersze, obejmujące 80 transakcji, są za to zwyczajne i schodzą regularnie: **4412, 3981 i 2687 zł**. To jest normalny rynek mieszkaniowy gminy Bystrzyca Kłodzka i zachowuje się dokładnie tak, jak wszędzie indziej.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 11 263 | 28 | 28 m² |
| 2 | 4536 | 24 | 34 m² |
| 3 | 4634 | 33 | 48 m² |
| 4 | 3296 | 10 | 60 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Powyższa tabela obejmuje 95 aktów; przy pozostałych rejestr liczby izb nie podaje albo podaje wartość, której nie da się przyjąć.

Pierwszy wiersz to ta sama grupa co wyżej: **28 lokali jednoizbowych o typowych 28 m² po 11 263 zł za metr**. Wiersze od drugiego do czwartego to reszta miasta i mieszczą się one w przedziale od 3296 do 4634 zł.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 2492 | 73 |
| 2022 | 3224 | 60 |
| 2023 | 3512 | 65 |
| 2024 | 4627 | 78 |
| 2025 | 3598 | 91 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 20 lutego i notuje z niego 15 aktów o medianie 6431 zł.

Ta tabela skacze i skacze z powodu, który już znamy: **każdy rocznik zależy od tego, ile lokali przy Na Skarpie akurat trafiło do aktu.** Rok 2024 z medianą 4627 zł i rok 2025 z 3598 zł nie opisują spadku cen mieszkań, tylko zmianę składu transakcji.

Dlatego kierunek cen czytamy tu wyłącznie z prawej kolumny porównania dwunastomiesięcznego: **cały rynek 4434 zł/m² przy 98 aktach wobec 4627 zł przy 70 aktach, czyli spadek o 4,2 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4886 zł przy 78 aktach wobec 4760 zł przy 62 aktach, czyli wzrost o 2,6 procent.**

**Obie liczby są zaburzone przez ten sam podział**, więc traktujemy je ostrożnie. Bezpieczny wniosek brzmi: w Bystrzycy Kłodzkiej ceny mieszkań w ostatnim roku ani wyraźnie nie wzrosły, ani wyraźnie nie spadły.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań, do której deweloperzy mają ustawowy obowiązek zgłaszać ceny lokali w sprzedaży, **nie ma dziś w Bystrzycy Kłodzkiej ani jednego mieszkania**.

Jest to spójne z resztą wpisu. Cała kolumna „rynek pierwotny" w tym mieście to nie deweloperzy, więc brak oferty deweloperskiej niczego nie zmienia: w Bystrzycy kupuje się wyłącznie zasób istniejący.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 33 | 400 000 zł | 197 000 do 700 000 zł | 1400 m² |
| Działka | 31 | 127 000 zł | 77 500 do 160 258 zł | 1550 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **20 z 33 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 61 procent, i jest to najwyższy udział w koszyku ziemi kłodzkiej. W gminie miejsko-wiejskiej z rozległą częścią wiejską oznacza to, że znaczna część tej próby to siedliska, a nie domy jednorodzinne.

**Mediana domu, 400 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, czyli 228 250 zł, a licząc według realnego rynku mieszkaniowego, czyli 3134 zł za metr, aż 2,6 raza.

Rynek gruntu jest tu za to najzdrowszy w całym koszyku: **31 transakcji przy typowej powierzchni 1550 m² i medianie 127 000 zł**, przy rozstępie kwartylowym od 77 500 do 160 258 zł. Ostatni akt pochodzi z lipca 2026 roku. W czterech pozostałych miastach ziemi kłodzkiej rejestr notuje razem sześć transakcji działkami, więc Bystrzyca jest tu wyjątkiem.

## Co z tego ma kupujący

Bystrzyca Kłodzka jest gminą, w której publikowana mediana jest liczbą technicznie poprawną i praktycznie bezużyteczną. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Używaj 3134 zł, a nie 4565 zł**, jeżeli kupujesz zwykłe mieszkanie w bystrzyckim zasobie. **Nie używaj kolumny „rynek pierwotny"**, bo nie opisuje ona nowego budownictwa, tylko pierwsze przeniesienie własności, często po cenie preferencyjnej. I **sprawdź, czy adres nie należy do zabudowy przy Na Skarpie**, bo jest to jedyna część gminy, w której metr kosztuje ponad 10 000 zł.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Polanica-Zdrój](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-polanica-zdroj) ma medianę o 4581 zł wyższą, [Kudowa-Zdrój](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kudowa-zdroj) o 2723 zł, [Kłodzko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko) o 1691 zł, a [Nowa Ruda](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowa-ruda) o 497 zł niższą. Całą piątkę zestawiamy w [porównaniu cen na ziemi kłodzkiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-klodzko-polanica-kudowa-nowa-ruda). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.