---
title: "Ceny mieszkań w Brwinowie: 10 096 zł/m², a lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje o 365 tysięcy więcej niż z rynku wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Brwinowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, adresy, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brwinow"
published: "2026-10-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszkowie"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-07-30"
  deeds: 408
---

# Ceny mieszkań w Brwinowie: 10 096 zł za metr, a lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje o 365 tysięcy złotych więcej niż z rynku wtórnego, choć jego metr jest o 24 procent tańszy. Policzyliśmy 408 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Brwinowie to 10 096 zł i 57 miejsce wśród 869 polskich gmin. Rynek pierwotny jest tu o 2632 zł na metrze tańszy od wtórnego, ale sprzedaje lokale o 123 m², więc pierwsza sprzedaż kosztuje o 365 tysięcy więcej. Mediana całego rynku przez rok stoi w miejscu (minus 1,0 procent), rynek wtórny urósł o 1,3 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszkowie
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-30
- Liczba aktów notarialnych: 408
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brwinow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Brwinów zajmuje **57 miejsce wśród 869 polskich gmin** z medianą **10 096 zł/m²** (ranking według stanu z 16 października 2026), czyli o 68 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6024 zł. W gminie mieszka 30 367 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 30 km drogą, czyli około 35 minut samochodem. Jest to najdalej od stolicy położona gmina powiatu pruszkowskiego.

Liczby pochodzą z **408 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu to para wartości, które mówią coś przeciwnego. **Metr z pierwszej sprzedaży jest w Brwinowie o 2632 zł tańszy niż z rynku wtórnego, a mimo to typowy lokal z pierwszej sprzedaży kosztuje 992 100 zł, o 364 600 zł więcej niż odsprzedawany.** Obie liczby są policzone poprawnie i obie opisują to samo miasto, tylko dwa różne rodzaje lokali.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Brwinów, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w Brwinowie oraz wzdłuż linii WKD w stronę Otrębus i Kań.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-brwinow/brwinow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 30 lipca 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 1243 zł/m² i typowej cenie 60 986 zł przy 42 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **408 aktów**. Mediana to **10 096 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8303 do 11 684 zł/m², a typowy lokal ma **71 m² i kosztuje 750 000 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 24 procent, ale sprzedaje co innego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 11 064 | 252 | 627 500 zł | 56 m² |
| Pierwotny | 8432 | 156 | 992 100 zł | 123 m² |

**Różnica wynosi 2632 zł na metrze i jest to drugi co do wielkości rozjazd między dwiema stronami rynku w powiecie, po Michałowicach.** Tłumaczy go przede wszystkim metraż: deweloperzy sprzedają w Brwinowie lokale o typowej powierzchni 123 m², czyli ponad dwukrotnie większe niż to, czym handluje rynek wtórny.

Efekt jest taki, że **pierwsza sprzedaż jest w Brwinowie o 365 tysięcy złotych droższa od odsprzedaży**, mimo że jej metr jest tańszy o 2632 zł. Lokal za 992 100 zł i 123 m² to w praktyce segment w niskiej zabudowie, a nie mieszkanie w bloku.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 064 zł, a nie 10 096 zł**. Mediana gminy leży 968 zł poniżej rynku wtórnego, bo 38 procent aktów to pierwsza sprzedaż lokali o zupełnie innym metrażu.

## Adresy: rejestr rozprasza się, a jedno osiedle daje pięć z ośmiu pozycji

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Akacjowa 6 | 8169 | 17 | 0 | 23 m² |
| Pszczelińska 99M | 4311 | 9 | 8 | 52 m² |
| Pszczelińska 99B | 11 132 | 6 | 0 | 43 m² |
| Pszczelińska 99G | 12 671 | 6 | 1 | 51 m² |
| Pszczelińska 99L | 11 847 | 6 | 2 | 50 m² |
| Armii Krajowej 3 | 10 857 | 5 | 0 | 50 m² |
| Działkowa 125 | 11 888 | 5 | 0 | 71 m² |
| Pszczelińska 99E | 12 344 | 5 | 0 | 46 m² |

To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami. **Razem 59 z 408 transakcji, czyli 14 procent rynku**; reszta jest rozproszona po Brwinowie, Otrębusach, Kaniach i Żółwinie, po jednej do czterech transakcji pod adresem.

Osiedle przy Pszczelińskiej 99 pojawia się w tabeli pięć razy i **rozpiętość między jego klatkami sięga 8360 zł na metrze**, od 4311 zł przy 99M do 12 671 zł przy 99G. Klatka 99M to jedyna, w której przeważa pierwsza sprzedaż, osiem aktów na dziewięć, i jej mediana leży o 5785 zł poniżej mediany gminy. Rozjazd tej skali wewnątrz jednego osiedla oznacza, że lokale sprzedawano tam w bardzo różnych stanach i w różnym czasie.

Najtańszy metr, 4311 zł, i najdroższy, 12 671 zł, dzieli tu tylko numer klatki. Jest to najmocniejszy argument w całym wpisie za tym, żeby ceny konkretnego mieszkania nie szacować z mediany gminy.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 9857 | 28 | 0 |
| 35 do 50 m² | 11 794 | 74 | 4 |
| 50 do 65 m² | 10 852 | 86 | 19 |
| ponad 65 m² | 8990 | 220 | 133 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" łamie się w Brwinowie na najmniejszym przedziale.** Kawalerki mają tu medianę 9857 zł, czyli o 1937 zł niższą niż mieszkania 35 do 50 m², i są jedynym przedziałem bez ani jednej pierwszej sprzedaży. Powyżej 35 m² reguła wraca i działa normalnie: od przedziału 35 do 50 m² do przedziału powyżej 65 m² ubywa 2804 zł na metrze.

Wyjaśnienie widać w tabeli adresów. Największy zbiór kawalerek to Akacjowa 6, siedemnaście aktów o typowej powierzchni 23 m² i medianie 8169 zł, wszystkie z rynku wtórnego. Jest to jeden budynek, który sam ciągnie cały przedział w dół.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 9857 | 24 | 23 m² |
| 2 | 11 815 | 69 | 46 m² |
| 3 | 10 875 | 109 | 58 m² |
| 4 | 10 512 | 70 | 72 m² |
| 5 | 8310 | 40 | 121 m² |
| 6 | 7436 | 32 | 125 m² |
| 7 | 8608 | 38 | 136 m² |
| 8 | 7346 | 13 | 158 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Rozkład powtarza to, co widać przy metrażach: **najdroższy metr mają lokale dwuizbowe, a nie jednoizbowe**. Od dwóch izb w górę cena za metr spada, choć nie bez wyjątku, bo lokale siedmioizbowe są droższe od sześcioizbowych; od dwóch do ośmiu izb ubywa 4469 zł, czyli 38 procent. Poza tabelą zostają 4 lokale o dziewięciu i dziesięciu izbach oraz 9 aktów bez liczby izb.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6174 | 162 |
| 2022 | 6569 | 294 |
| 2023 | 7614 | 230 |
| 2024 | 9474 | 151 |
| 2025 | 9900 | 206 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 30 lipca, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **135 aktów przy medianie 10 441 zł**, czyli o 541 zł powyżej roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 60 procent**, czyli o 3726 zł na metrze, a większość tego wzrostu przypadła na lata 2023 i 2024. W 2025 roku mediana przybrała już tylko 426 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje, że mediana całego rynku stoi w miejscu. **W ostatnich dwunastu miesiącach wyniosła 10 032 zł/m² przy 254 aktach, a w dwunastu poprzednich 10 135 zł przy 143 aktach, czyli 1,0 procent w dół.**

Rynek wtórny policzony osobno poszedł lekko w drugą stronę. **Urósł w tym samym czasie o 1,3 procent: z 10 953 zł/m² przy 101 aktach do 11 096 zł przy 145 aktach.** Mediana całego rynku nie urosła, bo w ostatnim roku sprzedano znacznie więcej dużych lokali z pierwszej sprzedaży, 109 wobec 42 rok wcześniej, a te mają wyraźnie niższą cenę metra niż lokale odsprzedawane.

Dla kupującego liczy się ta druga liczba. **Mieszkania z istniejącego zasobu w Brwinowie przez rok nieznacznie podrożały; mediana gminy lekko spadła, bo zmienił się skład obrotu.**

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 119 | 1 250 000 zł | 725 000 do 1 685 000 zł | 1001 m² |
| Działka | 206 | 480 000 zł | 362 250 do 700 000 zł | 1100 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do września 2026 roku. **Żaden ze 119 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem.**

Rynek gruntu jest w Brwinowie drugi najtańszy w powiecie, po Nadarzynie: **mediana 480 000 zł za typowe 1100 m²**, czyli około 440 zł za metr gruntu, wobec 620 zł w Raszynie i 790 zł w Pruszkowie.

## Co z tego ma kupujący

Brwinów jest gminą, w której mediana słabo opisuje pojedynczą ofertę, bo obrót składa się z dwóch niemal rozłącznych rynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 064 zł, nie na 10 096 zł**, bo mediana gminy jest ciągnięta w dół przez 156 dużych lokali z pierwszej sprzedaży. **Porównuj cenę całego lokalu, a nie tylko metra**, bo tańszy metr z pierwszej sprzedaży oznacza tu lokal droższy o 365 tysięcy złotych. I **przy osiedlu przy Pszczelińskiej pytaj o konkretną klatkę**, bo rejestr pokazuje między nimi 8360 zł różnicy na metrze.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Pruszków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow) leży 8 km stąd i jest droższy o 1958 zł na metrze, [Piastów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piastow) 11 km i jest droższy o 675 zł, a [Raszyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-raszyn) 20 km i jest tańszy o 1111 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow-piastow-raszyn-brwinow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.