--- title: "Ceny mieszkań w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu i Kowalewie Pomorskim: 3852 zł różnicy w jednym powiecie [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu, Kowalewie Pomorskim i dwóch sąsiednich gminach z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brodnica-golub-kowalewo" published: "2026-09-13" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Brodnicy i Golubiu-Dobrzyniu" from: "2024-07-03" to: "2026-07-17" deeds: 725 --- # Ceny mieszkań w Brodnicy, Golubiu-Dobrzyniu i Kowalewie Pomorskim: najdroższa i najtańsza gmina powiatu brodnickiego dzieli 3852 zł na metrze [ANALIZA] Brodnica ma metr po 6302 zł, Kowalewo Pomorskie po 5620, Golub-Dobrzyń po 5339. Obok nich leżą jednak dwie gminy tego samego powiatu, które dzieli 3852 zł: wiejska Brodnica z 7297 zł i Jabłonowo Pomorskie z 3445. W dwóch z trzech miast mediana w rok spadła o ponad jedną piątą. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Brodnicy i Golubiu-Dobrzyniu - Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-07-17 - Liczba aktów notarialnych: 725 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brodnica-golub-kowalewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy miasta wschodniego krańca województwa dzieli **963 zł na metrze**, od 6302 zł w Brodnicy do 5339 zł w Golubiu-Dobrzyniu. To 48 150 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i jedna z węższych rozpiętości w tej serii. Liczby pochodzą z **725 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Ta wąska różnica nie jest jednak tym, co w tym zestawieniu zaskakuje. **Dwie gminy tego samego powiatu brodnickiego, oddalone od siebie o 25 kilometrów, dzieli 3852 zł na metrze: wiejska gmina Brodnica ma medianę 7297 zł i 221 miejsce w kraju, a Jabłonowo Pomorskie 3445 zł i 756 miejsce.** Cztery razy większa rozpiętość między tymi dwiema gminami niż między trzema miastami. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Brodnicy i Golubiu-Dobrzyniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy, między 8 czerwca a 17 lipca 2026. **Końce są tu wyjątkowo zbieżne**, więc jest to jedno z niewielu porównań w tej serii, w którym różnice dat nie przeszkadzają. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich pięciu gminach filtr usunął łącznie 22 akty. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Pięć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Brodnica, gmina wiejska | 9799 | 221 | 7297 | 7243 | 7829 | 44 | 2026-06-17 | | Brodnica, miasto | 27 695 | 370 | 6302 | 6537 | 5854 | 470 | 2026-06-24 | | Kowalewo Pomorskie | 11 058 | 499 | 5620 | 5748 | 4432 | 69 | 2026-07-02 | | Golub-Dobrzyń | 10 945 | 551 | 5339 | 5852 | 4990 | 111 | 2026-07-17 | | Jabłonowo Pomorskie | 8281 | 756 | 3445 | brak | 3660 | 31 | 2026-06-08 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². **Powyżej niej są tylko dwie górne pozycje, obie w powiecie brodnickim.** Pierwszy wiersz jest tu najbardziej zaskakujący. **Gmina wiejska Brodnica, licząca 9799 mieszkańców, zajmuje 221 miejsce w Polsce i jest piątą najdroższą gminą całego województwa**, za Toruniem, Osielskiem, Bydgoszczą i Ciechocinkiem. Jest przy tym droższa od miasta, które otacza, o 995 zł na metrze. ## Obwarzanek droższy od miasta, i to na obu stronach rynku | Gmina | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Brodnica, gmina wiejska | 7297 | 7243 | 7829 | 44 | | Brodnica, miasto | 6302 | 6537 | 5854 | 470 | Ta różnica nie bierze się z nowych bloków. **W gminie wiejskiej to istniejący zasób jest droższy, 7829 zł wobec 7243 zł na rynku pierwotnym**, i to on wyprzedza miasto o 1975 zł na metrze. Czternaście transakcji jest przy tym cienką podstawą i tak trzeba tę liczbę czytać, ale kierunek potwierdzają obie kolumny. W województwie kujawsko-pomorskim taka sytuacja zdarza się tylko wokół Bydgoszczy, gdzie Osielsko przebija miasto o 64 zł, i tutaj, gdzie różnica jest piętnaście razy większa. ## Dwa z trzech miast potaniały o ponad jedną piątą | Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Brodnica, miasto | 6603 | 6139 | +7,6 procent | 234 | | Brodnica, gmina wiejska | 6140 | 7405 | −17,1 procent | 29 | | Golub-Dobrzyń | 4432 | 5616 | −21,1 procent | 51 | | Jabłonowo Pomorskie | 2863 | 3766 | −24,0 procent | 17 | | Kowalewo Pomorskie | 4348 | 5744 | −24,3 procent | 21 | Końce rejestrów są tu zbieżne, więc tę tabelę można czytać jako porównanie. Cztery z pięciu gmin spadły, i to mocno. Przyczyna jest w każdym przypadku podobna i warto ją nazwać wprost, bo bez niej te liczby są mylące. **W Kowalewie Pomorskim okres wcześniejszy jest w większości sprzedażą dwóch bloków przy Podborku, a późniejszy prawie w całości istniejącym zasobem.** W gminie wiejskiej Brodnica dokładnie to samo dotyczy inwestycji, która wyniosła medianę roku 2024 do 8002 zł. **To są zmiany tego, co się sprzedaje, a nie przeceny mieszkań.** Wyjątkiem jest Golub-Dobrzyń, gdzie udział rynku pierwotnego był w nowszym okresie nawet nieco wyższy niż w starszym, a mediana i tak spadła o 21,1 procent. Tam spadek jest realny. Brodnica jest z kolei jedynym miastem koszyka, które rośnie: **7,6 procent przy 234 aktach wobec 240**, czyli przy niemal identycznej próbie. ## Koncentracja: jeden albo dwa budynki na gminę | Gmina | Adres | Akty | Udział w rynku gminy | Udział w rynku pierwotnym | | --- | --- | ---: | ---: | ---: | | Kowalewo Pomorskie | Podborek 13 i 19 | 33 | 48 procent | 80 procent | | Brodnica | Łokietka 5, Północna 22, Zakątek 11, Klinickiego 2 | 89 | 19 procent | 53 procent | | Golub-Dobrzyń | Kościuszki 61 i Żeromskiego 3 | 10 | 9 procent | 10 procent | To zestawienie tłumaczy poprzednie. **Im mniejszy rynek, tym bardziej jeden budynek decyduje o medianie.** W Kowalewie dwa bloki to połowa dwuletniego obrotu, w Brodnicy cztery adresy to jedna piąta, a w Golubiu-Dobrzyniu dwa największe adresy mają po pięć transakcji i razem niecałą dziesiątą rynku. Golub-Dobrzyń jest przez to najbardziej wiarygodnym z tych trzech rynków, jeśli chodzi o medianę: **nie ma tam pojedynczej inwestycji, która by nią ruszała**, więc jego spadek o 21,1 procent opisuje rzeczywisty ruch cen. ## Cenniki deweloperów **Cennik ma tylko Brodnica: 107 lokali o medianie 7500 zł/m²**, czyli o 15 procent powyżej mediany z aktów rynku pierwotnego. To liczba wysoka jak na miasto o 27 tysiącach mieszkańców, wyższa niż w trzykrotnie większym Grudziądzu. Cennik dzieli się na dwie części: 69 lokali przy Północnej po 7300 i 7400 zł oraz 22 w inwestycji Nad Drwęcą po 10 000 zł. Rejestr notuje przy Północnej 22 medianę z aktów na poziomie 6835 zł. W pozostałych czterech gminach nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr pokazuje w nich łącznie 101 transakcji z rynku pierwotnego. ## Domy i działki | Gmina | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Brodnica, miasto | 79 | 445 000 zł | 18 | 110 000 zł | | Brodnica, gmina wiejska | 54 | 442 500 zł | 38 | 100 000 zł | | Kowalewo Pomorskie | 39 | 440 000 zł | 5 | 110 000 zł | | Golub-Dobrzyń | 21 | 380 000 zł | 8 | 92 880 zł | | Jabłonowo Pomorskie | 21 | 260 000 zł | 13 | 60 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Trzy górne pozycje są niemal identyczne, w przedziale 5000 zł, choć dzieli je 1677 zł na metrze mieszkania. **Rynek domów jest tu znacznie bardziej wyrównany niż rynek mieszkań**, co ma proste wytłumaczenie: dom kupuje się na działce, a nie w bloku, więc adres w mieście waży mniej. Wyróżnia się ostatni wiersz. **Jabłonowo Pomorskie ma medianę ceny domu 260 000 zł**, czyli o 185 000 zł niższą niż Brodnica, i jest to jedna z niższych takich liczb w całym województwie. ## Dwie gminy bez własnego wpisu - **Brodnica, gmina wiejska**, 9799 mieszkańców: 44 akty, mediana **7297 zł/m², 221 miejsce w kraju**, piąte miejsce w województwie. Rynek pierwotny to 30 transakcji o medianie 7243 zł, a istniejący zasób, 14 transakcji, wychodzi jeszcze wyżej, 7829 zł. Rejestr notuje tam też 38 transakcji działkami, czyli dwa razy więcej niż w mieście. - **Jabłonowo Pomorskie**, 8281 mieszkańców, 25 km od Brodnicy: 31 aktów, mediana **3445 zł/m², 756 miejsce w kraju**, najtaniej w powiecie brodnickim. Rejestr notuje tam jedną transakcję z rynku pierwotnego w ciągu dwóch lat, a mediana istniejącego zasobu wynosi 3660 zł, czyli **o 4169 zł mniej niż w gminie wiejskiej Brodnica, leżącej w tym samym powiecie**. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Brodnicy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brodnica), gdzie nowe mieszkanie jest droższe od istniejącego zasobu tylko o 12 procent - [Ceny mieszkań w Golubiu-Dobrzyniu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-golub-dobrzyn), gdzie mediana w rok spadła o 21 procent - [Ceny mieszkań w gminie Kowalewo Pomorskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kowalewo-pomorskie), gdzie dwa budynki to połowa rynku Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.