--- title: "Ceny mieszkań w Braniewie: 5316 zł/m², a duże mieszkania są tu droższe za metr niż małe [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Braniewie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-braniewo" published: "2026-09-27" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Braniewie" from: "2024-07-03" to: "2026-05-14" deeds: 250 --- # Ceny mieszkań w Braniewie: 5316 zł za metr, a mieszkania powyżej 65 m² są droższe za metr niż kawalerki. Policzyliśmy 250 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Braniewie to 5316 zł i 557 miejsce wśród 861 polskich gmin. Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, jest tu odwrócona: kawalerki mają 4445 zł, a lokale powyżej 65 m² 5660 zł. Od 2021 roku mediana urosła o 54 procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Braniewie - Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-05-14 - Liczba aktów notarialnych: 250 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-braniewo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Braniewo zajmuje **557 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **5316 zł/m²**, czyli o 12 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 625 osób, a do Elbląga jest stąd 47 km, do Fromborka 10 km. Liczby pochodzą z **250 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Braniewo odwraca regułę, która obowiązuje w większości polskich miast. **Kawalerki mają tu medianę 4445 zł za metr, a mieszkania powyżej 65 m² 5660 zł**, czyli o 1215 zł więcej. Im większe mieszkanie, tym droższy metr. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Braniewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 14 maja 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 26 aktów** o medianie 784 zł/m² i typowej cenie 35 655 zł przy 50 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **250 aktów**. Mediana to **5316 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 4334 do 6128 zł/m², a typowe mieszkanie ma **49 m² i kosztuje 255 000 zł**. ## Rynek pierwotny jest droższy o 634 zł, ale to 24 akty | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pierwotny | 5870 | 24 | 405 500 zł | 73 m² | | Wtórny | 5236 | 223 | 248 000 zł | 48 m² | | Nieokreślony w źródle | 3681 | 3 | 171 333 zł | 49 m² | **Rynek pierwotny to zaledwie 10 procent transakcji**, a jego mediana stoi na 24 aktach o typowej powierzchni 73 m², czyli o 25 metrów większej niż na rynku wtórnym. Różnica w cenie metra, 634 zł, jest więc w dużej części różnicą metrażu, a nie strony rynku. Cena całkowita pokazuje to najostrzej: **mieszkanie od dewelopera kosztuje w Braniewie 405 500 zł, a z drugiej ręki 248 000 zł**, czyli o 157 500 zł mniej. To 64 procent różnicy przy 25 metrach powierzchni. **Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien pracować na liczbie 5236 zł**, która obejmuje 89 procent obrotu. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | ponad 65 m² | 5660 | 35 | 14 | | 35 do 50 m² | 5377 | 118 | 3 | | 50 do 65 m² | 5227 | 77 | 7 | | do 35 m² | 4445 | 20 | 0 | To jest odwrócenie reguły, którą widać w większości miast tej serii, i **wynosi 1215 zł na metrze między kawalerką a mieszkaniem powyżej 65 m²**, czyli 27 procent. Odpowiedź jest w ostatniej kolumnie i jest tylko częściowa. Wśród lokali powyżej 65 m² jest czternaście transakcji z rynku pierwotnego, a wśród kawalerek żadnej, więc górny wiersz jest podciągnięty przez nową zabudowę. Nawet jednak bez tego efektu najmniejsze mieszkania pozostają najtańsze za metr, co w mieście z dużym zasobem z lat siedemdziesiątych oznacza zwykle jedno: **najmniejsze lokale to najstarszy zasób.** | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 4282 | 5 | 25 m² | | 2 | 5098 | 40 | 40 m² | | 3 | 5289 | 99 | 49 m² | | 4 | 5398 | 76 | 53 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i ta tabela potwierdza tę samą zależność: **cena metra rośnie wraz z liczbą izb**, od 4282 zł przy jednej do 5398 zł przy czterech. Cztery wiersze obejmują 220 z 250 aktów. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 3564 | 167 | | 2022 | 3715 | 131 | | 2023 | 4389 | 120 | | 2024 | 4746 | 125 | | 2025 | 5350 | 124 | | 2026 | 5494 | 64 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 14 maja. **Od 2021 roku mediana urosła o 54 procent**, a wzrost był w Braniewie wyjątkowo równy: każdy kolejny rok jest droższy od poprzedniego. Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 5417 zł/m² przy 149 aktach, a w dwunastu poprzednich 4993 zł przy 116 aktach, czyli wzrost o 8,5 procent.** Liczba transakcji wzrosła przy tym o 28 procent. ## Cenniki deweloperów **Dla Braniewa nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 24 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 42 | 525 000 zł | 336 250 do 737 500 zł | 642 m² | | Działka | 29 | 11 000 zł | 3090 do 96 970 zł | 160 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **19 z 42 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Wiersz z działkami opisuje udziały w gruncie, a nie działki budowlane: mediana 11 000 zł przy typowej powierzchni 160 m² i rozstępie od trzech do 97 tysięcy złotych nie jest ceną ziemi pod dom. ## Co z tego ma kupujący W Braniewie **im większe mieszkanie, tym droższy metr**, i to jest główny wniosek tego wpisu, odwrotny do tego, czego uczy większość rynków. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie licz na zniżkę przy dużym mieszkaniu**, bo powyżej 65 m² metr jest tu o 1215 zł droższy niż w kawalerce. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5236 zł**, bo rynek pierwotny to 24 akty o zupełnie innym metrażu. I **sprawdź rok budowy przy najmniejszych lokalach**, bo to one wypadają najtaniej i jest to najstarszy zasób miasta. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Elbląg](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag) leży 47 km stąd i jest droższy o 1814 zł na metrze, a [Pasłęk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-paslek) o 14 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Elblągu, Pasłęku i Braniewie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-elblag-paslek-braniewo). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.