---
title: "Ceny mieszkań w Bornem Sulinowie: 4300 zł/m², a dziewięć tysięcy mieszkańców kupiło 234 mieszkania [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Borne Sulinowo z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-borne-sulinowo"
published: "2026-10-03"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Szczecinku"
  from: "2024-07-04"
  to: "2026-07-14"
  deeds: 234
---

# Ceny mieszkań w gminie Borne Sulinowo: 4300 zł za metr, a obrót jest tu większy na głowę mieszkańca niż w czterokrotnie większym Szczecinku. Policzyliśmy 234 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Borne Sulinowo to 4300 zł i 690 miejsce wśród 860 polskich gmin. W gminie liczącej 9074 osoby sprzedano w dwa lata 234 mieszkania, czyli więcej na głowę mieszkańca niż w Szczecinku, a ceny stoją w miejscu.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Szczecinku
- Zakres danych: od 2024-07-04 do 2026-07-14
- Liczba aktów notarialnych: 234
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-borne-sulinowo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Borne Sulinowo zajmuje **690 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **4300 zł/m²**, czyli o 29 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka **9074 osoby**, a stąd jest 22 km do Szczecinka.

Liczby pochodzą z **234 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest stosunkiem dwóch innych. **W gminie liczącej dziewięć tysięcy mieszkańców sprzedano w dwa lata 234 mieszkania**, czyli 26 na tysiąc mieszkańców. W czterokrotnie większym Szczecinku było to 19. Dawne miasto garnizonowe nad jeziorem ma obrót nieproporcjonalnie duży do swojej wielkości.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Borne Sulinowo, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-borne-sulinowo/borne-sulinowo-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szczecinku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 4 lipca 2024 do 14 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 2 akty.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **234 akty**. Mediana to **4300 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 3281 do 5221 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 210 000 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 20 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 5082 | 27 | 295 000 zł | 62 m² |
| Wtórny | 4225 | 207 | 208 000 zł | 49 m² |

**Różnica wynosi 857 zł na metrze, czyli 20,3 procent.**

Rynek pierwotny to jednak **zaledwie 12 procent obrotu**, czyli 27 aktów w dwa lata, i są to lokale duże: 62 m² wobec 49 m² na rynku wtórnym.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy jest tu bliska rzeczywistości**, bo dzieli ją od rynku wtórnego 75 zł.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Fryderyka Chopina 5B | 5217 | 6 | 6 |
| Niepodległości 5a-e | 4431 | 6 | 0 |
| Niepodległości 14A | 4394 | 5 | 0 |
| Adama Mickiewicza 3 | 3343 | 5 | 0 |

Tylko cztery adresy zebrały w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **22 akty, czyli 9 procent rynku gminy**. To **najbardziej rozproszony rynek w całym zachodniopomorskim zestawieniu**: 212 z 234 transakcji przypada na budynki z mniej niż pięcioma aktami.

Powód jest w historii tej gminy. Borne Sulinowo powstało z dawnego miasta garnizonowego, więc jego zasób mieszkaniowy to setki niewielkich, rozproszonych budynków, a nie kilka wielkich osiedli.

Rozpiętość między tymi czterema adresami wynosi **1874 zł na metrze**, od 3343 zł przy Mickiewicza do 5217 zł przy Chopina, czyli 56 procent.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 4545 | 33 | 1 |
| 35 do 50 m² | 4631 | 81 | 7 |
| 50 do 65 m² | 4113 | 80 | 11 |
| ponad 65 m² | 4173 | 40 | 8 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu tylko w połowie**: najdroższy jest przedział od 35 do 50 m², a lokale powyżej 65 m² są droższe od tych z przedziału od 50 do 65 m² o 60 zł.

Cała tabela mieści się w 518 zł na metrze, więc **w Bornem Sulinowie metraż praktycznie nie wpływa na cenę metra.**

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 4612 | 68 | 36 m² |
| 3 | 4436 | 102 | 50 m² |
| 4 | 3934 | 45 | 63 m² |
| 5 | 3761 | 11 | 79 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje klasy z co najmniej jedenastoma aktami. **Od dwóch do pięciu izb mediana spada o 851 zł na metrze**, czyli o 18 procent, i tu spadek jest już regularny.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 3202 | 140 |
| 2022 | 3862 | 108 |
| 2023 | 3980 | 103 |
| 2024 | 4389 | 129 |
| 2025 | 4119 | 129 |
| 2026 | 4766 | 60 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny, bo rejestr kończy się 14 lipca.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Bornego Sulinowa urosła o 29 procent**, ale ostatni pełny rok przyniósł spadek o 270 zł, czyli o 6 procent.

Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje rynek stojący w miejscu: **cały rynek 4309 zł/m² przy 117 aktach wobec 4290 zł przy 115 aktach, czyli plus 0,4 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 4201 zł przy 103 aktach wobec 4248 zł przy 102 aktach, czyli minus 1,1 procent.**

**Obie liczby są praktycznie zerowe i stoją na zrównoważonych próbach**, więc wniosek jest jednoznaczny: w Bornem Sulinowie ceny od roku nie drgnęły. To wyjątek w tym koszyku, gdzie mediana Szczecinka urosła o 20 procent, a Drawska o 9.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań **nie ma dziś w gminie Borne Sulinowo ani jednego lokalu**, co jest spójne z dwudziestoma siedmioma aktami pierwszej sprzedaży w rejestrze: w tej gminie praktycznie nie buduje się mieszkań na sprzedaż.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 29 | 390 000 zł | 225 000 do 810 000 zł | 2210 m² |
| Działka | 13 | 14 500 zł | 10 000 do 19 900 zł | 38 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **19 z 29 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 66 procent, a **typowa działka pod domem ma 2210 m²**, czyli najwięcej w całym zachodniopomorskim zestawieniu.

**Pod nazwą „dom" sprzedaje się w tej gminie przede wszystkim siedliska**, a nie domy w mieście, i stąd bardzo szerokie kwartyle: od 225 000 do 810 000 zł.

Mediana domu, 390 000 zł, jest 1,8 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania, czyli 215 000 zł.

Rynek gruntu jest osobliwy: **13 transakcji o medianie 14 500 zł przy typowej powierzchni 38 m²**. To nie są działki pod zabudowę, tylko drobne fragmenty gruntu dokupywane do istniejących nieruchomości.

## Co z tego ma kupujący

Borne Sulinowo jest rynkiem płynnym, rozproszonym i od roku nieruchomym cenowo. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Możesz używać mediany gminy**, bo dzieli ją od rynku wtórnego 75 zł. **Nie oczekuj, że metraż da ci punkt odniesienia**, bo cała tabela metraży mieści się w 518 zł. I **nie zakładaj wzrostu**, bo obie miary dwunastomiesięczne dają tu wynik między minus jeden a plus pół procenta.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Szczecinek](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecinek) leży 22 km stąd i jest droższy o 1576 zł na metrze, [Wałcz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-walcz) o 976 zł, a [Drawsko Pomorskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-drawsko-pomorskie) jest tańsze o 356 zł. Całą czwórkę zestawiamy w [porównaniu cen w Szczecinku, Wałczu, Drawsku Pomorskim i Bornem Sulinowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecinek-walcz-drawsko-borne-sulinowo). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.