---
title: "Ceny mieszkań na Podbeskidziu i Śląsku Cieszyńskim: Cieszyn jest drugi, a po odjęciu nowych budów ostatni [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Bielsku-Białej, Czechowicach-Dziedzicach, Cieszynie i Żywcu, liczone z aktów notarialnych tą samą metodą, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec"
published: "2026-08-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bielsko-Białą jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Bielsku-Białej, Cieszynie i Żywcu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-15"
  deeds: 3327
---

# Ceny mieszkań w Bielsku-Białej, Czechowicach-Dziedzicach, Cieszynie i Żywcu: cztery miasta, 3327 aktów notarialnych, a ranking odwraca się po odjęciu rynku pierwotnego [ANALIZA]

Cztery miasta Podbeskidzia i Śląska Cieszyńskiego, 263 tysiące mieszkańców i 3327 aktów notarialnych. Cieszyn jest drugim najdroższym miastem regionu, a na samym rynku wtórnym ostatnim. W dwóch z czterech miast mieszkanie od dewelopera jest tańsze niż z drugiej ręki.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Bielsko-Białą jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Bielsku-Białej, Cieszynie i Żywcu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-15
- Liczba aktów notarialnych: 3327
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Bielsko-Biała, Czechowice-Dziedzice, Cieszyn i Żywiec to cztery rynki mieszkaniowe na południowym krańcu województwa śląskiego, **263 228 mieszkańców** i **3327 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Policzyliśmy je z tego samego źródła i według tej samej metody.

Między najdroższym a najtańszym miastem jest **2177 zł różnicy na metrze**, czyli 108 850 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Najciekawsze w tej czwórce nie jest jednak rozstępowanie się cen, tylko to, co się z rankingiem dzieje po odjęciu rynku pierwotnego: **Cieszyn spada z drugiego miejsca na ostatnie, a Czechowice-Dziedzice awansują z trzeciego na drugie.**

![Mapa Podbeskidzia i Śląska Cieszyńskiego z czterema miastami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z niebieską granicą Bielska-Białej pośrodku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec/grupa-beskidzka-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestry Cen Nieruchomości. Bielsko-Biała prowadzi własny jako miasto na prawach powiatu, rejestr Czechowic-Dziedzic prowadzi starostwo powiatowe w Bielsku-Białej, a rejestry Cieszyna i Żywca odpowiednie starostwa. We wszystkich są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024** do własnej daty końcowej każdego rejestru. Te daty są w tabeli poniżej i mocno się różnią. **Cieszyński rejestr kończy się na 31 stycznia 2026, czyli pół roku wcześniej niż bielski i czechowicki**, więc każde porównanie z udziałem Cieszyna dotyczy krótszego i wcześniejszego okna.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej czwórce filtr usunął 59 aktów, w tym 39 w Bielsku-Białej, z medianami od 1193 do 1742 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno**, w każdym mieście z osobna.
- Analiza Czechowic-Dziedzic obejmuje całą gminę, więc poza samym miastem także Ligotę i Zabrzeg, na które przypada około sześciu procent transakcji.
- Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

## Cztery miasta, jedna tabela

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w czterech miastach, od 8711 zł/m² w Bielsku-Białej do 6534 zł/m² w Żywcu, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec/beskidzka-mediany-v1.png)

| Miasto | Ludność | Miejsce w Polsce | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Rejestr do |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Bielsko-Biała | 165 766 | 115 | 8711 | 9691 | 8195 | 2253 | 15 lipca 2026 |
| Cieszyn | 32 947 | 281 | 6933 | 8526 | 6364 | 329 | 31 stycznia 2026 |
| Czechowice-Dziedzice | 34 783 | 288 | 6900 | 6728 | 7133 | 575 | 15 lipca 2026 |
| Żywiec | 29 732 | 350 | 6534 | 6181 | 6571 | 170 | 9 lipca 2026 |

Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu **889 polskich gmin**, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**.

Pierwsza rzecz, którą widać: **cała czwórka leży powyżej mediany krajowej**, co odróżnia ten region od reszty województwa. W konurbacji katowickiej powyżej mediany jest sześć miast na dziewiętnaście, w subregionie rybnickim jedno na pięć.

Druga: **Bielsko-Biała jest drugim najdroższym miastem województwa śląskiego po Katowicach** i mieści się w pierwszych trzynastu procentach polskich gmin.

Trzecia jest najciekawsza i wymaga własnej sekcji.

## Ranking się odwraca, kiedy odejmiemy rynek pierwotny

![Wykres kropkowy typu hantle: dla każdego z czterech miast kropka mediany rynku wtórnego i kropka mediany rynku pierwotnego, w Cieszynie rozjazd jest największy, a w Czechowicach i Żywcu odwrócony](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec/beskidzka-rynki-v1.png)

| Miejsce | Cały rynek | zł/m² | Sam rynek wtórny | zł/m² |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 1 | Bielsko-Biała | 8711 | Bielsko-Biała | 8195 |
| 2 | Cieszyn | 6933 | Czechowice-Dziedzice | 7133 |
| 3 | Czechowice-Dziedzice | 6900 | Żywiec | 6571 |
| 4 | Żywiec | 6534 | Cieszyn | 6364 |

**Cieszyn, drugie najdroższe miasto regionu, jest na samym rynku wtórnym najtańsze.** Powód jest w tabeli wyżej: 30 procent cieszyńskich aktów to rynek pierwotny wyceniony na 8526 zł/m², czyli o 34 procent powyżej tamtejszych mieszkań z drugiej ręki. Po odjęciu tej części miasto spada o 569 zł na metrze i ląduje poniżej Żywca.

Żywiec i Czechowice-Dziedzice zachowują się odwrotnie i to jest w tej serii rzadkie. **W obu mediana rynku pierwotnego jest niższa od wtórnej**, o 6 procent w każdym z nich, więc odjęcie nowych budów te miasta podnosi, a nie obniża.

W Czechowicach wiadomo dokładnie, skąd to się bierze. **Przy ulicy Dolnej rejestr notuje 65 aktów, z czego 61 z rynku pierwotnego, po medianie 5733 zł/m²**, czyli o 1400 zł poniżej mediany gminy. Jedna duża i tania inwestycja przesądza tam o statystyce. W Żywcu rynek pierwotny to 23 akty z dwóch lat, więc jego mediana jest sygnałem, a nie pomiarem.

Praktyczny wniosek dla kupującego: **w tym regionie kolejność miast zależy od tego, o co się pyta.** Jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki, Cieszyn jest tańszy od Czechowic o 769 zł na metrze, choć jego mediana miejska jest wyższa o 33 zł.

## Za te same pieniądze

| Miasto | Mediana zł/m² | Ile metrów za 400 000 zł | Do Bielska-Białej | Do Katowic |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Bielsko-Biała | 8711 | 46 m² | to samo miasto | 82 km, 64 minuty |
| Cieszyn | 6933 | 58 m² | 38 km, 34 minuty | 113 km, 82 minuty |
| Czechowice-Dziedzice | 6900 | 58 m² | 12 km, 20 minut | 61 km, 64 minuty |
| Żywiec | 6534 | 61 m² | 27 km, 25 minut | 99 km, 70 minut |

**Za te same 400 000 zł kupisz 46 m² w Bielsku-Białej albo 58 m² w Czechowicach-Dziedzicach**, przy 12 kilometrach i dwudziestu minutach jazdy różnicy. To 26 procent więcej powierzchni za dwadzieścia minut dojazdu, i jest to najostrzejszy taki próg ze wszystkich, jakie w tej serii policzyliśmy.

Odległość do Katowic nie ustawia tu niczego. **Czechowice-Dziedzice leżą najbliżej Katowic z całej czwórki, 61 kilometrów, i są trzecie w cenie. Cieszyn leży najdalej, 113 kilometrów, i jest drugi.** Ten region ciąży do Bielska-Białej, nie do stolicy województwa, i to odległość do Bielska, a nie do Katowic, układa się z cenami w rozsądny sposób.

## Dynamika: cztery miasta, cztery różne historie

![Wykres rozbieżny zmiany rocznej mediany ceny metra na rynku wtórnym w czterech miastach, od plus 9,1 procent w Cieszynie do minus 0,4 procent w Czechowicach-Dziedzicach](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec/beskidzka-dynamika-v1.png)

| Miasto | Cały rynek, rok do roku | Sam rynek wtórny, rok do roku |
| --- | --- | --- |
| Bielsko-Biała | plus 6,5 procent | plus 0,8 procent |
| Cieszyn | plus 5,5 procent | plus 9,1 procent |
| Czechowice-Dziedzice | plus 3,7 procent | minus 0,4 procent |
| Żywiec | minus 0,9 procent | plus 0,9 procent |

Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy.

Ta tabela jest w tej serii wyjątkowa, bo **żadne z czterech miast nie zachowuje się tak samo jak którekolwiek inne.**

**Cieszyn rośnie realnie i najszybciej z całej dwunastki, o 9,1 procent.** Obie kolumny idą w górę, a ta ostrożniejsza mocniej, więc nie da się tego zbyć zmianą struktury transakcji.

**Bielsko-Biała rośnie pozornie.** Cały rynek plus 6,5 procent, sam rynek wtórny plus 0,8, czyli poniżej inflacji. Bielski rynek wtórny rósł o 43 procent w latach 2021 do 2024, a od tamtej pory dodał 5,5 procent w dwa lata.

**Czechowice-Dziedzice też rosną pozornie, tylko w drugą stronę niż zwykle**: całemu rynkowi pomogło to, że w ostatnim roku rozliczono mniej tanich lokali przy Dolnej niż rok wcześniej, 54 wobec 175. Mieszkania z drugiej ręki nie podrożały tam wcale.

**Żywiec stoi.** Obie liczby, minus 0,9 i plus 0,9 procent, są w granicach szumu przy 86 i 68 aktach.

## Ile mieszkań zmienia właściciela

![Wykres kropkowy na łodygach: liczba aktów notarialnych na tysiąc mieszkańców rocznie, od 8,1 w Czechowicach-Dziedzicach do 2,8 w Żywcu, obok każdej kropki liczba wszystkich aktów z okna rejestru](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-bielsko-czechowice-cieszyn-zywiec/beskidzka-obroty-v1.png)

| Miasto | Ludność | Akty w oknie | Długość okna | Akty na 1000 mieszkańców rocznie |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Czechowice-Dziedzice | 34 783 | 575 | 24,5 miesiąca | 8,1 |
| Bielsko-Biała | 165 766 | 2253 | 24,5 miesiąca | 6,7 |
| Cieszyn | 32 947 | 329 | 19,0 miesiąca | 6,3 |
| Żywiec | 29 732 | 170 | 24,3 miesiąca | 2,8 |

**Czechowice-Dziedzice mają najbardziej ruchliwy rynek mieszkaniowy ze wszystkich dwunastu miast tej serii: 8,1 aktu rocznie na tysiąc mieszkańców**, więcej niż Bielsko-Biała i więcej niż Częstochowa. Trzydziestopięciotysięczna gmina obraca w dwa lata 575 mieszkaniami.

Na drugim biegunie stoi Żywiec z 2,8 aktu, czyli niemal trzykrotnie mniej. **Żywiec ma o 5 tysięcy mieszkańców mniej niż Czechowice, a jego rynek jest trzy i pół raza cieńszy.** To ma bezpośrednie znaczenie dla czytania liczb w tym wpisie: mediana Czechowic stoi na 575 aktach, a Żywca na 170.

## Reguła małego metrażu działa we wszystkich czterech

| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Kawalerka wobec dużego mieszkania |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Żywiec | 8730 | 7034 | 6263 | 4839 | 180 procent |
| Bielsko-Biała | 9761 | 8909 | 8885 | 7776 | 126 procent |
| Czechowice-Dziedzice | 7601 | 6879 | 7119 | 6417 | 118 procent |
| Cieszyn | 7463 | 6824 | 6797 | 7169 | 104 procent |

Reguła sprawdza się we wszystkich czterech miastach, ale **w Żywcu przybiera skalę, jakiej nie ma nigdzie indziej w tej serii: kawalerka kosztuje tam za metr o 80 procent więcej niż mieszkanie powyżej 65 m².** Premia jest przy tym czysta, bo w żywieckim przedziale do 35 m² nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.

W Bielsku-Białej i Żywcu cena metra spada monotonicznie wraz z powierzchnią, w Czechowicach i Cieszynie środek tabeli jest poprzestawiany.

Praktyczny skutek jest taki, że **w tym regionie cena całkowita mieszkania rośnie znacznie wolniej niż jego powierzchnia.** W Żywcu mieszkanie 80-metrowe kosztuje 387 tysięcy, a 30-metrowe 262 tysiące, przy dwuipółkrotnej różnicy powierzchni.

## Cenniki deweloperów: dwa razy więcej, niż płacono w aktach

| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ceny ofertowej, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego z aktów, zł/m² | Różnica |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Żywiec | 38 | 11 760 | 6181 | plus 90 procent |
| Bielsko-Biała | 552 | 11 006 | 9691 | plus 14 procent |
| Czechowice-Dziedzice | 120 | 7900 | 6728 | plus 17 procent |
| Cieszyn | 2 | 7812 | 8526 | minus 8 procent |

Ostatnia kolumna wymaga ostrożności, bo po lewej stronie stoi to, co jest dziś w sprzedaży, a po prawej to, co sprzedano w ciągu dwóch lat. Cennik jest zawsze zdjęciem resztek oferty i tak go czytamy.

Z tym zastrzeżeniem dwa wiersze są warte uwagi. **Żywiecki cennik, 38 lokali jednego dewelopera przy ulicy Stawy, żąda 11 760 zł za metr, czyli o 90 procent więcej niż wynosiła mediana żywieckich transakcji z rynku pierwotnego, i więcej niż wynosi cennik w Bielsku-Białej.** W trzydziestotysięcznym mieście wystawiono na sprzedaż produkt z zupełnie innej półki cenowej niż wszystko, co to miasto do tej pory kupowało, i dopóki te lokale nie trafią do rejestru, nie wiadomo, po ile faktycznie się sprzedadzą.

**Cieszyn ma w bazie dwa lokale**, czyli końcówkę jednej inwestycji. Miasto, w którym rynek pierwotny to 30 procent transakcji z dwóch lat, nie ma dziś w sprzedaży praktycznie żadnych mieszkań deweloperskich.

Bielski cennik jest jedynym w tej czwórce, który opisuje realny rynek: **dwudziestu trzech deweloperów, od dwóch do siedemdziesięciu ośmiu lokali każdy, mediany od 7945 do 13 560 zł/m².**

## Domy: rozpiętość dwukrotna

Przy domach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

| Miasto | Akty | Mediana ceny domu | Typowa działka | W tym z co najmniej dwoma budynkami |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Bielsko-Biała | 365 | 750 000 zł | 827 m² | 107 |
| Cieszyn | 39 | 599 000 zł | 652 m² | 9 |
| Czechowice-Dziedzice | 22 | 522 500 zł | 777 m² | 9 |
| Żywiec | 82 | 385 000 zł | 634 m² | 33 |

**Bielski dom kosztuje niemal dwa razy tyle co żywiecki**, a stoi na działce większej o jedną trzecią. Różnicę tłumaczy częściowo ostatnia kolumna: w Żywcu 40 procent aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, a w Bielsku 29.

Proporcje między rynkiem domów a rynkiem mieszkań rozjeżdżają się w tej czwórce mocniej niż gdziekolwiek indziej w serii. **W Czechowicach-Dziedzicach na 575 aktów na mieszkania przypadają 22 na domy, czyli jeden na dwadzieścia sześć. W Żywcu 82 na 170, czyli jeden na dwa.**

Działki pomijamy w tym zestawieniu, bo w trzech z czterech rejestrów jest ich w oknie mniej niż dziesięć albo nie ma ich wcale, i są to luki w danych źródłowych, a nie brak transakcji.

## Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych czterech rejestrów.

**Po pierwsze, kolejność miast zależy tu od pytania.** Cieszyn jest drugi w cenie, a na rynku wtórnym ostatni. Czechowice-Dziedzice są trzecie, a na rynku wtórnym drugie. Jeśli kupujesz mieszkanie z drugiej ręki, korzystaj wyłącznie z kolumny rynku wtórnego.

**Po drugie, nie wierz w cennik dewelopera jako w cenę rynku.** W Żywcu jedna inwestycja żąda 11 760 zł za metr w mieście, którego akty z rynku pierwotnego zamykały się przy 6181. W Bielsku różnica wynosi 14 procent, a w Cieszynie cennik to dwa lokale.

**Po trzecie, dwadzieścia minut jazdy jest tu warte 26 procent powierzchni.** Bielsko-Biała i Czechowice-Dziedzice dzieli dwanaście kilometrów, a za te same 400 tysięcy złotych kupisz tam 46 albo 58 metrów. To jest największa taka różnica na tak krótkim dystansie, jaką w tej serii zmierzyliśmy.

## Analizy poszczególnych miast

Każde z czterech miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:

- [Ceny mieszkań w Bielsku-Białej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsko-biala)
- [Ceny mieszkań w Czechowicach-Dziedzicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czechowice-dziedzice)
- [Ceny mieszkań w Cieszynie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-cieszyn)
- [Ceny mieszkań w Żywcu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zywiec)

Pozostałe części województwa zestawiamy osobno: [konurbację katowicką](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka), czyli dziewiętnaście miast, [subregion rybnicki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz), czyli pięć miast po zachodniej stronie, oraz [Częstochowę, Zawiercie i Myszków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czestochowa-zawiercie-myszkow) na północy. Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.